Можно ли сделать парки коммерчески успешными?
Один из трендов как коммерческой, так и многофункциональной жилой недвижимости последних лет – создание парков и зеленых зон для отдыха пользователей. Офисные и торговые центры строятся на участках с естественным ландшафтом, а в парках создается коммерческая инфраструктура, позволяющая монетизировать общественные пространства. Партнер бюро Blank Architects Лукаш Качмарчик – о том, как сегодня проектируются объекты с собственными парками и как предусмотреть коммерческую составляющую в рамках обновлений масштабных ландшафтов.
Потребность горожан
Среди городских жителей уже давно назрел запрос на изменение окружающей среды мегаполиса, и ситуация с пандемией только ускорила его формирование – это увеличение количества зеленых зон и обустроенных общественных пространств в окружении ландшафта. Наличие зеленых территорий в коммерческом проекте перестает быть приятным бонусом для пользователя, а становится одним из критериев выбора недвижимости: международные компании вписывают наличие открытых зеленых зон для отдыха сотрудников в чек-листы при выборе локаций для создания штаб-квартир. То же самое происходит и в жилой недвижимости: покупатель в любом проекте оценивает наличие собственного парка или сквера у комплекса как значительное преимущество.
Парки, леса или природные заказники в непосредственной близости от проектов недвижимости становятся основой маркетинговых и брендинговых стратегий – поэтому оставлять их для стихийного существования уже невозможно, необходимо качественное обустройство этих пространств и их интеграция в новую застройку. Таков сегодня запрос города и его жителей, таков один из векторов развития мегаполиса. По своему определению ландшафтный парк – это, прежде всего, парк в пейзажном стиле, с сохраненным естественным рельефом местности, продолжающимся в городском контексте. Для такого парка характерно создание уникальных видовых характеристик и атмосферы. В то же время, современный парк для жителей города - это мультифункциональное и технологичное пространство с продуманной инфраструктурой, которое может удовлетворить различные запросы посетителей – не только прогулки, но и спорт, развлечения, культура и образование, работа или шопинг. Парки могут быть не только приятным дополнением к недвижимости, но и самостоятельными и коммерчески эффективными проектами – при грамотном подходе к их проектированию и созданию.
Цена красоты
В условиях плотной городской застройки у девелопера не всегда есть возможность для того, чтобы разбить полноценный парк на несколько гектар, но при грамотном планировании даже небольшой сад, размещенный на крыше торгового или офисного центра, может соответствовать запросам горожан. Мы предлагаем зеленые решения для оформления кровли в ряде торговых проектов, таких как Brosko Mall в Хабаровске или реновация торгового центра «Золотой Вавилон Отрадное» в Москве. В данных случаях окружающий ландшафт естественным образом продолжается на кровле за счет ландшафтных решений, но не заканчивается на уровне земли, и такой прием связывает объем торгового центра с его окружением.
Для того, чтобы экономически выдержать интеграцию обустроенных зеленых парков в проекты, девелоперы закладывают в стоимость квадратного метра для конечного покупателя или пользователя расходы на благоустройство – они могут составлять от 2% до 10% от общей стоимости строительства самого проекта, в зависимости от сложности комплекса и известности привлеченных к его созданию архитекторов. При всей сложности создания и дополнительных расходах, парк позитивно влияет не только на облик объекта недвижимости, но и на экологию и микроклимат города. Качественно созданный парковый проект способен также повысить капитализацию объектов в непосредственной близости от него – такой опыт мы, в частности, можем наблюдать после создания парка «Зарядье»: после открытия парка началось активное освоение территории вокруг, прежде хоть и расположенной в самом центре города, но полностью выключенной из контекста.
Парк или паркинг
Что может помешать реализации парка в проекте? Как ни странно, чаще всего это необходимость обеспечения зданий парковочными местами. Строительство подземного паркинга существенно удорожает проекты, и при наличии открытой прилегающей к объекту территории девелоперам приходится делать выбор в пользу парковки. К сожалению, приоритет автомобилей над пешеходами в Москве все еще существует – но надо понимать, что чем больше открытых пространств мы отдаем машинам, тем больше их появляется, и этот процесс разрушает единую городскую среду. В некоторых мегаполисах с этим уже начали бороться: так, в центре Лондона инвесторам запрещается строить паркинги даже для крупных объектов, таким образом стимулируя посетителей и работников пользоваться общественным транспортом. В Копенгагене одну из центральных улиц рядом с парком Тиволи закрывают для автомобильного движения, чтобы разбить ландшафтный парк с лесными деревьями. Международный опыт Позитивный тренд – в том, что сейчас и в России девелоперы постепенно осознают необходимость создания зеленых пространств, и зачастую при строительстве новых объектов даже самая дорогая земля в центре города отводится под небольшой парк или сквер, а в отдаленных от центра районах тем более. Сейчас в авангарде озеленения городских пространств находится Азия, и особенно островные государства. Даже при острой нехватке земли каждый новый жилой комплекс, торговый или бизнес-центр там обязательно имеет свой ландшафтный парк или сад, поднимающийся до уровня кровли. Яркие примеры – жилой комплекс Reflections в Сингапуре, состоящий из шести стеклянных башен с садами на крыше, или парк Чхонгечхон в Сеуле на месте бывшего шоссе. Благодаря его появлению улучшилась экология центра города, повысилась привлекательность жилья в окрестностях, а резидентам делового района теперь есть где отдохнуть в обеденный перерыв. ЖК Reflections.
В Нью-Йорке в рамках реновации заброшенных промзон ведется очень качественная работа по превращению их в новые места притяжения горожан. Один из примеров - Бруклин-Бридж парк, ландшафтный парк на набережной с видами на Манхэттен. Стоит отметить и Олимпийский парк в Лондоне с пейзажным садом и дендрарием. В России тоже есть примеры подобного развития парков: парк Галицкого в Краснодаре, в Москве - ландшафтный парк в Сколково. Реализовать эффективные парковые комплексы можно вне зависимости от класса проекта и его масштаба, в том числе и в жилых комплексах. Так, в комплексе Knightsbridge Private Park в большом парке удалось реализовать собственный водоем, а к ЖК «Зиларт» примыкает отдельный парк Тюфелева роща. Парки в составе проектов недвижимости безусловно влияют на их восприятие – как более экологичных и интересных для города.
Чтобы добиться такого эффекта, мы спроектировали парк в составе комплекса «ВТБ Арена Парк»: это небольшое пространство для резидентов нам удалось создать с помощью посадки деревьев на стилобате над подземным паркингом, но даже такой меры достаточно для изменения характера проекта и включения его в городской контекст, так как рядом располагается городской Петровский парк. Такой прием создает связь объекта с окружением. Бруклин
Деньги на деревьях
Как правильно спланировать парк, чтобы его создание не стало для девелоперского проекта существенной финансовой нагрузкой? Единой финансовой модели не существует – как правило, дополнительная нагрузка закладывается индивидуально, исходя из локации проекта. Если в составе инфраструктуры бизнес-комплекса или торгового центра парк – это дополнительный имиджевый элемент, повышающий привлекательность проекта, то в контексте городских парков можно создать эффективную коммерческую инфраструктуру, повышающую рентабельность проекта. Это не только киоски с уличной едой и прокат спортивного инвентаря. В парках сегодня есть место панорамным ресторанам высокой кухни, а также уникальным объектам – музеям и галереям, смотровым площадкам. Уникальная точка притяжения становится локомотивом трафика в парке, а дополнительные сервисы, в свою очередь, получают новых пользователей. Выступить главным смысловым центром паркового пространства может и многофункциональный развлекательный комплекс – в практике Blank Architects есть проект парка «Радуга» площадью 7 га в Екатеринбурге, где в ландшафтном парке с природным водоемом создали МФК. Парк же, в свою очередь, повысил привлекательность жилья поблизости, что дало кумулятивный эффект всему району. Другой пример из нашей практики – частный парк «Сердце Сибири» в Кемерово. Его появление разнообразит окружение, а также позволяет рекультивировать устаревший ТЦ на территории – и вернуть в него покупателей.
Источник - CRE