Что происходит с гибкими офисами в 2020 году?

Офисный сегмент коммерческой недвижимости в 2020 году претерпевает существенные изменения, причем как на локальном, так и на глобальном уровне. Пандемия затронула практически все развитые и развивающиеся рынки, компании по всему миру пересматривают свой подход к организации офисных пространств и стремятся оптимизировать расходы на содержание площадей, что на фоне падения доходов в большинстве отраслей бизнеса становится первостепенной задачей арендаторов. О ситуации на рынке с точки зрения сегмента гибких офисов рассказывает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.

На рынке Москвы мы часто наблюдали активные переговоры собственников, которые стремились сохранить пул арендаторов в кризисный период, и резидентов, которые в условиях неопределенности предпочитали продлевать договоры аренды в рамках их текущих офисов на лучших или схожих условиях. Не менее важным фактором, сдерживающим массовые релокации, является отсутствие на рынке качественных и доступных по бюджету опций – дефицит офисов, особенно в ключевых деловых районах, сохраняется.

В дополнение к этому, даже в случае переезда компаний в менее дорогие объекты, затраты на физический переезд, подготовку помещений и обустройство офиса сделают такой сценарий экономически неэффективным. Альтернативой могут выступить гибкие офисные пространства, при аренде которых все указанные факторы можно нивелировать. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность рынка офисной недвижимости, включая рынок гибких офисов, крупные операторы продолжают анонсировать открытие новых пространств и запуск новых продуктов. Гибкость таких пространств, на которую ориентируются арендаторы, может повлиять на рост спроса на такие офисы. Более того, некоторые операторы сейчас уходят от модели создания спекулятивного пространства к гибким офисам в формате built-to-suit (BTS) под конкретную компанию. В целом, как и рынок классических офисов, сегмент трансформируется, а многие ключевые игроки пробуют новые стратегии ведения бизнеса. В период с 2010 по 2019 года рынок гибких офисов Москвы демонстрировал рост в среднем 25-35% ежегодно, за это время сегмент рос качественно и количественно, на рынке сформировался пул профильных игроков, в том числе из международных операторов, не присутствовавших ранее в России, например, WeWork.

Оператор, изначально заявлявший об амбициозных целях и крайне агрессивно вышедший на рынок, судя по информации из прессы, заявил о начале поиска покупателя на свой бизнес в России. Впоследствии WeWork пояснил, что информация некорректна и планов ухода с рынка у компании нет. Вероятно, оператор продолжит развиваться, например, через франшизу или предлагая другим сетям продолжить управлять пространствами под их брендом, таким образом сохранив и расширив свое присутствие. Мнений относительно перспектив развития множество, однако в России WeWork практически сразу занял лидирующие позиции, и в целом пространства оператора пользуются спросом. Также стоит отметить крупнейшего по объему офисных пространств в Москве и мире международного оператора Regus, который появился в Москве еще в 1998 году и сейчас управляет одиннадцатью площадками в столице и четырьмя – в других городах. Появляется информации о том, что бизнес компании может стать меньше – оператор может потерять одно из юридических лиц, которое управляет 15% площадей группы IWG. Однако фактически оператор намерен отказаться от части арендованных для управления площадей в странах, где типовые условия договора аренды не дают возможности полностью или частично выйти из проекта. Для Regus эти пространства в новых реалиях оказались недостаточно ликвидны, а штрафы и пени, которые компания понесет при одностороннем выходе, слишком высоки. С меньшими издержками компании проще обанкротить юрлицо, которое несет обязательства по аренде этих неликвидных площадей и найти более привлекательные проекты для размещения. Гибкость, которую операторы пространств предоставляют резидентам, является ключевым конкурентным преимуществом.

Однако эта же гибкость позволяет резидентам за один день покинуть пространство независимо от объема занимаемых площадей. На рынке наблюдались случаи, когда компании, занимающие помещение полностью, в период пандемии оптимизировались в своих собственных или арендованных классических офисах, отказываясь в первую очередь от гибких площадей. В качестве примера можно привести отказ моноарендатора «Яндекс.Маркет» в Workki на Зубовском бульваре от всей занимаемой площади гибкого пространства. Операторы, которые работают по модели субаренды, в таких случаях также могут постараться отказаться от площадей, если очевидно отсутствие спроса, и компания управляет пространством в убыток. Однако часть площадок, в которых располагаются пространства сети Workki, находятся у компании в собственности, а значит, в отличие от операторов, работающих по модели субаренды, компания не несет настолько существенных издержек. Для такого крупного игрока, как Regus, текущая ситуация может дать новые возможности для развития. Глобальная сеть, присутствующая практически во всех крупных города мира, а также целая линейка брендов в рамках портфолио – Spaces, HQ, No18 и Signature by Regus – позволит предложить продукт практически для любых резидентов с особенными требованиями и применять международный опыт там, где рынки только развиваются.

В России, например, в 2022 году компания планирует запуск пространств премиального формата под новым брендом группы, таким образом расширяя линейку продуктов на локальном рынке. В целом, сказать, что гибкие офисы переживают кризис существенно легче классических, нельзя: так, например, арендодателей классических офисов в какой-то мере поддерживают долгосрочные договоры аренды, заключенные еще до периода кризиса, в отличие от операторов гибких пространств. Оба сегмента как часть рынка офисной недвижимости пострадали и вынуждены трансформироваться – возможно, они будут меняться, постепенно все больше превращаясь в гибридный формат. Сегодня изменения в мир происходят быстрыми темпами, поэтому скоро мы сможем увидеть появление множества интересных форматов, проектов и подходов к коммерческой недвижимости с учетом изменения функционала и размеров офисов для бизнеса
Источник – CRE Фото – Lenta.ru