За какими объектами будущее рынка недвижимости?

Сергей Никешкин, партнер и главный архитектор бюро «Крупный план»

Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения изменили мир буквально за пару недель. В Москве же за два с половиной месяца режима самоизоляции, кажется, стало другим все – от покупательского поведения и форматов работы до образа жизни домохозяйств. Почему будущее рынка недвижимости - за mixed-use объектами, созданными по принципу «город в городе», которые помогают жить и работать в условиях любых ограничений?

Новая реальность – новая архитектура

Жизнеспособность концепций, предлагающих все, сразу и в одном месте, как ничто лучше подтвердил карантин. Коммерческая недвижимость будет все глубже проникать в жилой сегмент (и наоборот). Объекты с монофункцией становятся исключением из правила. Первые этажи жилых домов в Москве и Санкт-Петербурге давно уже проектируются нежилыми и отдаются под объекты в формате стрит-ретейл. Концепция «все включено в одном месте» позволяет в итоге большинству жителей как можно реже куда-то выезжать и в «мирное» время, а некоторым – не выезжать совсем.

Девелоперы жилья идут дальше и уже закладывают (как например, в MR Group) в проекты своих ЖК мини-коворкинги. Среди самых самодостаточных ЖК, по данным инвестиционно-риэлторской компании Est-a-tet, - ЖК «ЗИЛАРТ» с полным набором инфраструктуры - от детских садов и школ до музеев и парка, а также ЖК «Символ», где предусмотрено строительство детских образовательных учреждений, медицинских клиник, торгово-развлекательных комплексов, стадиона и спортивного клуба с бассейном, дома культуры и музыки.

В Санкт-Петербурге по нашему проекту строится масштабный New Time, где также предусмотрены все необходимые опции для удовлетворения насущных потребностей - от разнообразного ретейла до общественных пространств, ориентированных на все категории пользователей. Мировая практика также подтверждает, что высокоплотные структуры могут создаваться комфортными, с гармонией личного и публичного и всеми востребованными сервисами. В Нью-Йорке реализуется проект Hudson Yards (здесь построят около 1 млн 670 тыс. кв. м), предполагаются офисы, магазины, рынок, школа, культурный центр, спортивные клубы, кафе и рестораны, парки и другие пространства. Комплекс Raffles City, построенный по проекту израильского архитектора Моше Сафди в китайском Чунцине, состоит из восьми небоскребов. На участке площадью 9,2 га расположились офисы, жилье, отель, торговый центр площадью 235 тыс. кв. м и благоустроенные общественные пространства. В горизонтальном небоскребе, лежащем на четырех из башен комплекса, - бассейн, сады, ресторан и смотровая площадка. Похожий проект реализован в Сингапуре.

Живи и работай

Ограничения, связанные с пандемией коронавируса, отправили работать домой большую часть офисных специалистов. Уже сейчас понятно, что режим «удаленки» многие работодатели решат сохранить и по завершении самоизоляции в Москве. Однако обустроить полноценный хоум-офис получилось мало у кого: не в каждой квартире есть изолированное от домочадцев пространство, а многие работники просто не умеют «настраиваться» дома. Выход – коворкинги, но коворкинги, за которыми никуда не нужно ехать, а можно спуститься буквально в домашней обуви, или в соседнем доме. С одной стороны, коворкинги оказались одним из наиболее пострадавших сегментов коммерческой недвижимости – как и любой другой шеринговый формат. С другой – в ближайшие полгода мы ожидаем новый бум коворкингов, правда - коворкингов в жилых домах, многофункциональных объектах, районных торговых центрах и объектах стрит-ретейла. Конечно, коворкинги станут теперь другими – более просторными, дающими возможность сохранения социальной дистанции. Между столами появятся экраны, а возможность столкновения в общественных пространствах вроде кухни будет также сведена к минимуму.

Вероятно, придется отказаться от общей посуды, кулеров и кофемашин. Скорее всего, ряд коворкинг-проектов вообще пойдут по кабинетному пути развития, когда резиденту будет предлагаться аренда своеобразного «кабинета» - пространства со столом и местом для переговоров, огороженного прозрачными экранами. Убежден, что коворкинги начнут активно развиваться и в районных торговых центрах, и стрит-ретейле в спальных районах. Все по той же причине – чтобы максимально сократить перемещения и социальные контакты резидентов. Кроме того, такие коворкинги смогут предложить наилучшее соотношение цены и качества – за счет низкой аренды в спальных районах.

Покупай и лечись

Практически каждый многофункциональный проект теперь постарается заполучить в качестве арендатора и медицинскую клинику. Причины все те же – желание сохранить максимальную автономность и возможность обеспечения любого сервиса «под ключ» для резидентов объекта. Предпочтение будет отдаваться операторам, которые имеют возможность проведения экспресс-тестов, анализов, компьютерных исследований и пр. Впрочем, наличие в жилом доме или бизнес-центре «своей» стоматологии будет также приветствоваться как никогда: никуда не нужно ехать самому и, скорее всего, никто не приедет туда «из чужих», а значит – снова же сводятся к минимуму контакты и риски. Страхи, связанные с эпидемией, сохранятся еще долго, а значит - клиенты будут и дальше предпочитать покупки в сети с бесконтактной доставкой или магазины «у дома» или «у офиса».

Последние уже сейчас меняются – вводят формат «закажи и забери», предлагают приходить «с отдельного входа», вводят «камеры хранения продуктов» и пр. Все эти тренды продолжат оказывать влияние на объекты коммерческой и жилой недвижимости: даже те многофункциональные объекты, которые раньше обходились одним магазином шаговой доступности или вовсе без него, теперь пригласят двух и более арендаторов формата. Ешь и иди Ресторанный сегмент оказался одним из наиболее пострадавших в результате коронакризиса, а после снятия ограничительных мер в Москве могут не открыться до 50% проектов. Но даже тем, у кого получится выжить, придется несладко: их ожидают серьезные требования со стороны санэпидслужб (что существенно сократит прибыль) и продолжающийся отток клиентов (часть из которых серьезно потеряли или потеряют в доходах, а часть – будут просто бояться приходить в общественные места). На этом фоне подсознательно намного больше доверять клиенты будут «своим» заведениям, расположенным все в тех же многофункциональных объектах. Трендом не преминут воспользоваться девелоперы, управляющие компании и сами игроки, которые будут все активнее усиливать ресторанный профиль в mixed-use объектах.

Продам в офисе

В сторону многофункциональности продолжит смещаться фокус абсолютно всех объектов: в торговых центрах все активнее будут открываться площадки для работы и апартаменты, а в бизнес-центрах – торговые галереи и пункты выдачи. И если раньше у каждого объекта была явная якорная функция (торговый центр, развлекательный центр, бизнес-центр, апарт-проект и пр.), а другие были «вспомогательными», то теперь упор в маркетинговых коммуникациях будет делаться на «все в одном месте и наилучшего качества». Это значит, что продуктовый магазин в бизнес-центре должен не уступать такому же объекту в торговом центре или стрит-ретейле, а коворкинг в апартаментах – объекту в высококлассном бизнес-центре. Дом культуры и отдыха Mixed-use – это еще и оздоровление городской ткани, ведь часто проекты такого формата появляются в ходе редевелопмента дисфункциональных территорий. Такие объекты все активнее наполняются не только жилой, офисной, торговой функциями, но и выставочными пространствами, лекториями, библиотеками, театрами. Запрос общества на такие проекты высок, они становятся новыми точками притяжения, куда приходят уже не только резиденты.

Например, проект торгового комплекса Coal Drops Yard в Лондоне создавался на основе угольных складов, построенных в викторианскую эпоху. Архитекторы Heatherwick Studio соединили реконструированные здания изогнутой крышей. Колонны, которые поддерживают эту крышу, встроены в кирпичные стены XIX в. В исторических зданиях на двух уровнях расположились рестораны и магазины, а площадь под крышей стала смысловым и композиционным центром объекта. В итоге у города появилось новое общественное пространство. Или - абсолютный победитель премии World architectural festival 2019, архитектурного «Оскара», - публичная библиотека LocHal в голландском Тилбурге, которая построена в здании бывшего паровозного депо. Здание с высоким потолком, опирающимся на огромные стальные столбы, было перестроено в библиотечный комплекс с кафе, коворкингами, площадками для общения, досуга и проведения мероприятий. Стал эталонным пример преобразования территории лондонской электростанции Buttersea в кластер формата mixed use, где скомбинированы жилье, рекреация, офисы, рестораны, магазины, парки, культурные пространства. В подобных многофункциональных комплексах помимо прочего проектируются внутренние дворики, открытые площадки на различных уровнях и крышах, в зависимости от климата это могут быть озелененные террасы, спортивные площадки и даже компактные парки или сады. Такая организация пространства дает жителям возможность бывать на свежем воздухе, поддерживать физическую форму, соблюдая социальную дистанцию. По проекту нашего бюро в Москве строится многофункциональный офисный комплекс Beetle, который появится на месте старейшего хладокомбината Москвы, расположенного в Жуковом проезде. Проект предусматривает создание самодостаточной среды - здесь запланированы лофт- офисы, коворкинг, публичные пространства - в том числе лекторий, фудмаркет, рестораны.

Отдых на дистанции

Проектирование и строительство многофункциональных объектов – особое направление в девелопменте, которое требует комплексной экспертизы, но главное - умения понимать потребности города. Например, одной из ключевых ошибок первых МФК в России, таких, как «Москва-Сити», стало практически полное пренебрежение пространствами между зданиями, отсутствие благоустройства и озеленения. Сегодня же основной акцент для любых многофункциональных объектов - повышенное внимание к общественным пространствам, а при недостатке площадей могут быть использованы эксплуатированные кровли, террасы, зоны стилобата, которые становятся зелеными оазисами, комфортными зонами отдыха. Намного более востребованными в любых объектах станут и променады – резиденты домов и офисов с собственным местом для прогулок как никто оценили их во время ограничений, связанных с пандемией. Закрытые дворы, так популярные в последнее время в Москве «лавочки социопата» (для одного или двух человек) позволяют гулять, практически не выходя во «внешний мир». Вернутся в проекты и балконы, про преимущества которых в период изоляции вспомнили все – особенно те, у кого балконов нет. Кроме того, жизненно необходимо проектировать теперь здания так, чтобы разделять потоки внутри объекта. Коммерческие, общественные и жилые пространства должны быть, с одной стороны, «городом в городе», но с другой – максимально изолированы друг от друга.

Источник - CRE