Инвесторы в коммерческую недвижимость соскучились по скидкам

Почти каждый второй инвестор ждет дистресс-активов, а дисконт на них может достигать 10-50% в зависимости от сегмента.

По данным компании Knight Frank, в России прогнозируется снижение объемов инвестиций в 2020 г. на 30%, а игроки секторов коммерческой недвижимости заняли выжидательную позицию. При этом каждый второй инвестор в недвижимость, за исключением тех, у кого ограничен капитал из-за вложений в текущие проекты, заинтересован в дистресс-активах. Размер скидки на объекты может варьироваться в зависимости от сегмента. Так, для бизнес-центров в удачной локации дисконт будет достигать порядка 10-15%, для действующих успешных торговых центров – 20-25%, а для пустующих – до 50%. Это можно объяснить двумя основными факторами.

Технический — на время карантина наиболее объемный рынок Москвы приостановился, т.к. проведение переговоров и аудитов объектов недвижимости существенно усложнилось. Рыночный — по многим сделкам стороны отложили заключение соглашений до момента получения большей определенности в отношении глубины кризиса в мире и понимания о новой норме инфекционных заболеваний. Именно опасение возникновения новой вспышки пандемии заставляет инвесторов задумываться о своевременности вложений в торговую, гостиничную и в некоторой мере в офисную недвижимость. Торговые центры и гостиницы пострадали сильнее всех. В случае с офисной недвижимостью положение существенно более благоприятное, но данный рынок совершенно точно потребует от собственников внедрения новых форматов и решений для арендаторов.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: «Сектор, который оказался “тихой гаванью” для инвесторов, — это складская недвижимость, здесь мы видим сохранившуюся готовность завершать начатые в I квартале сделки. Сроки тоже сместились, но менее существенно. В отношении площадок под девелопмент жилой недвижимости мы отмечаем приостановку активности со стороны инвесторов, некоторые игроки рынка занимают выжидательную позицию.

Однако мы фиксируем рост интереса к девелопменту загородной недвижимости. Этот сегмент очень страдал от отсутствия нового предложения последние 5-10 лет, и резко возросший спрос на загородные дома с трудом находит адекватное ему по объему предложение». Особое внимание российских инвесторов приковано сейчас к дистресс-активам со скидками во всех сегментах недвижимости. Вероятность появления дистресс-активов выше в наиболее пострадавших сегментах коммерческой недвижимости – в первую очередь в ретейле и гостиничном секторе. Здесь ситуация в России соответствует общемировому тренду.

Алексей Новиков добавляет: «Мы отмечаем, что среди российских инвесторов держится очень высокий спрос на дистресс-активы – из 10 звонков в день 9 касаются таких предложений. Однако данных активов мы пока что практически не видим на рынке. Очевидно, что вероятнее всего они появятся в наиболее пострадавших отраслях, но глобальный переход девелоперов на рублевое кредитование и относительно малое количество проектов на стадии девелопмента заставляют нас прогнозировать ограниченное предложение дистресс-активов на рынке в ближайший период. Безусловно, этот прогноз основан на предположении, что пандемия не будет иметь регулярного повторения в ближайшие кварталы».

В России дисконты на стабилизированные активы с хорошим денежным потоком в зависимости от сегмента могут достигать порядка 10-15% – это справедливо больше для бизнес-центров в удачной локации. Для ТЦ скидки могут быть больше – 20-25%, т.к. для них сейчас настали тяжелые времена, даже если речь идет об успешно работающих ТЦ. Уровень неопределенности для этого сегмента значительный: в каком объеме вернется потребительский спрос, как будут функционировать торговые объекты, какое количество арендаторов переживет кризис и какие будут ставки – на данный момент сложно прогнозировать.

Алексей Новиков: «Есть еще класс пустующих, незаполненных арендаторами объектов – с учетом повышенного риска по таким активам дисконт может начинаться от 20% и доходить до 50%. В последнем случае это в основном те объекты, которые сейчас не приносят выручки, и их перспективы трудно прогнозируемы, но собственник хочет быстрее продать актив. Дисконт могут увеличить и юридическая непрозрачность документов, и нерешенные вопросы с другими акционерами». В целом в мире сложилась двоякая ситуация: с одной стороны, очевидны последствия кризиса, с другой – правительства всех крупных стран принимают беспрецедентные меры по поддержке экономики. Центральные банки снижают ключевую ставку, что позволяет сделать максимально дешевым кредитование даже для проблемных объектов. В связи с этим дистресс-активы будут появляться, но вопрос заключается в том, сколько их будет. В России нет таких предпосылок для появления большого числа дистресс-активов, как в Европе.

Алексей Новиков отмечает: «В III-IV кварталах 2020 г. появится много интересных возможностей в Европе. Дело в том, что последние 5-10 лет большинство европейских стран жили в ситуации, когда цены только росли. Соответственно, как раз те девелоперы, которые начинали проект на хорошем рынке, сейчас впервые за 10 лет оказались на плохом. Для тех инвесторов, которые “сидели в валюте” и планировали инвестиции в Европу, – это очень интересное окно возможностей».

Источник - CRE