Торговые центры одолеют кризис только при условии господдержки

Акоп Сейсян, исполнительный директор сети районных ТЦ «Ареал», о том, что сегодня происходит на рынке торговых центров и как собственники договариваются с арендаторами, мерах поддержки, которые необходимы отрасли, и сценариях развития ситуации.

По понятным причинам уже с начала марта отмечено рекордное снижение посещаемости торговых центров (до 70% от посещаемости в предыдущие месяцы). Весь апрель посещаемость в ТЦ находилась на низком уровне, а у арендаторов, за исключением продовольственных магазинов, наблюдалось драматическое падение продаж или их полное отсутствие. С 28 марта 2020 г. в более чем 2000 торговых центров по всей стране на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена. Несмотря на то, что большинство торговых центров остаются открытыми, чтобы обеспечить продажи работающим арендаторам, и получить хоть какую-то аренду, собственники ТЦ очень близки к кризису платежеспособности.  Учитывая, что практически все торговые центры в России строились с привлечением кредитных денежных средств и общий кредитный пакет оценивается на уровне 2 трлн рублей, сложившиеся экономические условия могут привести к невозможности своевременного и полного исполнения обязательств перед банками, а значит и к переделу собственности, когда многие владельцы будут вынуждены продавать свои активы или отдавать их за долги.

Очевидно, что текущая ситуация критична для всех: и для ритейлеров, которые чувствительны к потребительскому спросу и к посещаемости ТЦ, и для владельцев ТЦ, которым нечем обслуживать финансовые обязательства, и для банков, которым точно не нужны пустые коробки, поэтому выход нужно искать немедленно и сообща.

ДЕЙСТВОВАТЬ СООБЩА

В начале апреля Российский совет торговых центров обратился сначала в Министерство экономического развития и в Министерство промышленности с предложениями о государственной поддержке отрасли торговой недвижимости. Далее последовало обращение и к Президенту России.  Мы принимали активное участие в подготовке обращений, цель у них всех одна - обратить внимание властей на то положение, в котором сегодня оказался рынок торговых центров и получить помощь государства. Обращение к Президенту поддержало более 80 собственников ТЦ по всей России. Мы просим о следующих мерах поддержки отрасли:   - о включении торговой недвижимости в список наиболее пострадавших отраслей; - о снижении ставки НДС по крайней мере до уровня 18%;   - о временной отмене остальных налоговых платежей за 2020 год; - о временной отмене арендных платежей за земельные участки, находящиеся в госсобственности, на которых расположены ТЦ;  - о распространении мер, принимаемых в отношении МСП, на торговые предприятия всех типов (независимо от формы собственности и т.д.); - о пересмотре кадастровой стоимости ТЦ и участков, на которых они расположены, в сторону снижения (исходя из действительной прибыльности объектов);  - о снижении стоимости коммунальных платежей от поставщиков;  - о включении бизнеса по управлению коммерческой недвижимостью в программу субсидирования 2/3 процентной ставки за счёт Минэкономразвития и банков;  - о поддержании реструктуризации кредитов государственными гарантиями;  - о введении моратория на внеплановые проверки ТЦ.     Без этих мер поддержки рынку торговой недвижимости будет крайне тяжело, и это, повторюсь, очень негативно отразится и на рынке ритейла, и на кредитных организациях.   В своем последнем обращении Путин заявил, что апрель будет оплачиваемым для работников, но из чего торговым центрам платить зарплату сотрудникам, если нет дохода. Даже если государство обеспечит минимальную оплату труда, кто компенсирует оставшуюся часть. Ответы на эти вопросы пока непонятны. Но мы очень рассчитываем на то, что государство услышит нас и поймет, как важно сегодня поддержать рынок торговых центров.  

АРЕНДНЫЕ КАНИКУЛЫ

Мы сегодня стараемся по максимуму идти навстречу нашим арендаторам, понимая, что мы сегодня с ними в одной лодке. Но любое решение, будь то пересмотр арендных ставок или арендные каникулы, должно быть обосновано. В наших районных торговых центрах «Ареал» мы разделили арендаторов на несколько групп, и в зависимости от группы предлагаем им те или иные меры поддержки. Так, общепит (ему сейчас разрешено работать) мы перевели на процент с оборота, полностью убрав фиксированную часть. Небольшие продуктовые магазины, которые не предоставляют нам прозрачную отчетность, мы не переводим на процент с оборота, но предоставляем скидку по аренде в размере 20-25% от прежней ставки. Арендаторам, которым сейчас разрешено работать, но которые при этом приняли решения закрыться, ставка будет начисляться в полном объеме – это ломбарды, офисы микрозаймов, связь- и телеком-операторы. В свою очередь, ритейлеры, которым сегодня работать нельзя (fashion-ритейл), получат арендные каникулы.   Конечно, мы как собственники ТЦ заинтересованы в том, чтобы сохранить долгосрочные партнерские отношения с нашими арендаторами. Пандемия закончится, бизнес будет восстанавливаться и оказаться в этих условиях с арендаторами, пережившими кризис с нами и у нас – лучше, чем оказаться с полностью пустым ТЦ. В этом смысле мы партнеры и заинтересованы в том, чтобы у наших арендаторов все было хорошо. Вместе с тем, иногда бывает так, что идет игра в одни ворота – в прошлые кризисы, например, во многих ТЦ были случаи, когда арендаторы в ультимативной форме ставили владельцам ТЦ свои условия, а если те не соглашались, просто переставали платить аренду. Мы все-таки за партнерский подход, когда уступки идут с обеих сторон. Сегодня мы продумываем для своих арендаторов антикризисные меры, и всегда открыты к диалогу с существующими и новыми ритейлерами. 

ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ СИТУАЦИИ  

Даже самый оптимистичный сценарий будет сегодня довольно пессимистичным. И к сожалению, даже беспроцентные кредиты, если на них решится государство, помогут, увы, не всем. Думаю, в ближайшей перспективе нас ждут полупустые торговые центры, банкротства в сегменте ресторанного бизнеса, серьезное уменьшение магазинов у fashion-операторов. Все непродовольственные сети, думаю, будут оптимизировать бизнес всеми возможными способами, но ни о каком развитии и экспансии как минимум до осени не может быть и речи. «Недоговороспособные» ТЦ потеряют большую часть арендаторов, и им будет очень непросто восстановиться после. Но если государство поможет девелоперам, это позволит последним поддержать своих ритейлеров и не потерять права собственности на объект. А значит, кризис будет преодолимым.

Источник - CRE