На какие здания распространяются новые противопожарные требования?

Юристы фирмы «АЛРУД» (Андрей Жарский, Партнер, руководитель практики Недвижимость; Станислав Веселов, старший консультант; Алексей Калинкин, старший юрист) - о новых подходах Верховного суда к проблеме несоответствия существующих зданий новым принимаемым стандартам пожарной безопасности.

Достаточно длительное время существовало устойчивое понимание, что стандарты противопожарной безопасности, принимаемые после ввода в эксплуатацию здания и устанавливающие более высокие требования, чем были на этапе ввода, не имеют обратной силы. На это в том числе указывает ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», данная позиция прослеживалась в ранее складывавшейся судебной практике, в том числе - практике Верховного Суда РФ (Определение от 23.07.2017 № 306-КГ17-1633, Определение от 19.06.2018 № 302-КГ18-7228) и разъяснениях МЧС РФ (письмо от 28.12.2015 № 43-6281-19), согласно которым новые противопожарные требования, не относящиеся к эксплуатации объекта, применимы к зданию только в случае осуществления его реконструкции, капитального ремонта или перевооружения.

Вместе с тем, Верховный суд своей последней практикой меняет подход к такого рода делам, что следует учитывать как собственникам зданий, так и арендаторам. Речь идет о недавно принятом Определении Верховного суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 306-КГ18-21677 по следующему спору: Главное управление МЧС РФ по Самарской области выдало организации предписание об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, выразившихся в отсутствии автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей.

Организация оспорила предписание в суде, указав, что здания были введены в эксплуатацию до 1966 г., задолго до момента вступления в силу спорных требований. В отношении зданий с момента ввода в эксплуатацию не проводились реконструкция, перевооружение или капитальный ремонт, поэтому новые требования к ним не применимы. Арбитражные суды второй и третьей инстанций согласились с позицией истца, указав, что требования об оборудовании автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей установлены сводом правил, вступившим в силу в 2009 г. Верховный суд РФ не согласился с формальным подходом нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение на основании следующего: Период постройки и введения объекта недвижимости в эксплуатацию, как отметил суд, не освобождает собственника здания от соблюдения действующих (введенных после сдачи дома в эксплуатацию) норм и правил, что обусловлено уровнем современных рисков возникновения и распространения пожара.

Суды должны были исследовать обстоятельства, свидетельствующие о наличии угрозы жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара, и оценить возможность устранения нарушения новых противопожарных требований без проведения реконструкции, капитального ремонта или вмешательства в объемно-планировочное решение здания.

Таким образом, исходя из позиции ВС РФ, само по себе отсутствие доказательств проведения реконструкции, перевооружения или капитального ремонта после ввода здания в эксплуатацию не является основанием для неприменения новых противопожарных требований. Суд исходит из того, что по подобным спорам, при наличии угрозы жизни и здоровью людей, необходимо оценивать возможность выполнения новых требований без вмешательства в объемно-планировочное решение здания.

Отметим, что данная позиция была позднее подтверждена в схожем деле по зданию в Красноярском крае (Определение Верховного Суда от 29.05.2019 N 302-ЭС19-1733 по делу N А33-14695/2017), в связи с чем мы не исключаем дальнейшего развития судебной практики по пути обязания собственника проводить работы по капитальному ремонту или перевооружению в целях снижения соответствующих рисков.

Наши рекомендации в связи с вышесказанным: В случае споров с МЧС РФ касательно применения новых противопожарных требований к старым зданиям необходимо иметь в виду, что одной ссылки на то, что после вступления в силу таких требований объемно-планировочное решение здания не менялось, может быть недостаточно. Необходимо учитывать, что по таким делам может потребоваться проведение оценки пожарного риска, а также доказывание невозможности выполнения новых требований без проведения работ по реконструкции, капитальному ремонту или вмешательства в объемно-планировочное решение здания в формате судебной или внесудебной экспертизы.

При заключении договора аренды сторонам целесообразно прямо разграничить обязательства по выполнению новых противопожарных требований. В противном случае могут возникать споры, т.к. выполнение таких работ с точки зрения общих правил об аренде может быть квалифицировано как текущий или капитальный ремонт, под которыми стороны обычно не имеют в виду выполнение каких-либо противопожарных требований. Например, квалификация таких работ как текущего ремонта будет означать, что по общему правилу они выполняются арендатором.

Источник - CRE