Инвестиции в коммерческую недвижимость сократились

Согласно данным JLL, объем инвестиционных сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 1-м квартале 2019 г. составил 156 млрд долл., что на 8% ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Лидером по объему транзакций стал Токио, несмотря на снижение на 28% по сравнению с 1-м кварталом 2018 г.; инвестиции в объекты города составили 6,5 млрд долл. Основной причиной уменьшения объема глобальных сделок стало ослабление инвестиционной активности в Америке и европейских странах. Ухудшение прогноза роста мировой экономики, эскалация торговой войны США и Китая, а также неопределенность с Брекситом вынуждают сейчас инвесторов более осторожно подходить к продаже активов, а также становиться более избирательными в покупке объектов, предпочитая активы с потенциалом роста доходов.

Регион Северной и Южной Америки в первые три месяца 2019 г. привлек на 8% меньше инвестиций по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: объем сделок на рынке недвижимости здесь составил 62 млрд долл. Ухудшение показателя в начале года отмечалось во многих крупных странах региона, в том числе в США (-5%), Канаде (-17%), Бразилии и Мексике (-76%). Результат инвестиционной активности в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA) в долларовом выражении стал самым слабым со 2-го квартала 2016 г., снизившись за год на 22%, до 50 млрд долл.

Основные континентальные рынки региона продемонстрировали значительное уменьшение объема транзакций в 1-м квартале 2019 г.: показатели Великобритании, Германии и Франции упали на 18%, 20% и 21% соответственно. В то же время на некоторых рынках наблюдался рост, в том числе в Швеции (+58%), России (+32), Украине (+54%), и даже удвоение объема сделок, например, в Болгарии (+117%) и Чехии (+109%), но эта динамика стала результатом низкой базы предыдущего года и не повлияла на прирост совокупного регионального показателя. Единственным регионом, нарастившим объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в годовом соотношении, стал Азиатско-Тихоокеанский. Показатель здесь увеличился в годовом соотношении на 14% и составил рекордные для 1-го квартала 45 млрд долл. Основным драйвером роста объема региональных инвестиций стали Китай, где объем транзакций прибавил 106%, Сингапур (+71%) и Южная Корея (+28%).

Несмотря на положительную динамику совокупного показателя, результаты Австралии, Японии и Гонконга ухудшились по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Второй год подряд Токио лидирует среди городов по уровню инвестиционной активности в 1-м квартале. Помимо него, в топ-3 крупнейших инвестиционных рынков из азиатских городов вошел Шанхай, поднявшийся за год на четыре строчки и занявший 2-е место с объемом инвестиций 6,3 млрд долл. В то же время Нью-Йорк опустился на 3-е место (5,8 млрд долл.), а Лондон – лидер по итогам 2018 г. среди городов с максимальной инвестиционной активностью – занял в 1-м квартале 2019 г. лишь 4-е место (5,5 млрд долл.); в 1-м квартале 2018 г. город был третьим с 6,7 млрд долл. сделок. Замыкает топ-5 еще один представитель азиатского региона – Сеул, который за год поднялся с 9-й строчки; инвестиционный показатель при этом увеличился с 3,5 до 4,5 млрд долл. «Москва по итогам 1-го квартала 2019 г. поднялась на 47-е место с результатом 756 млн долл. с 81-й позиции при 360 млн долл. инвестиций годом ранее.

В этом году мы ожидаем умеренного роста объема сделок – в пределах 30%, что должно поддержать позиции Москвы в рэнкинге», – отмечает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. Почти во всех сегментах наблюдалось годовое снижение объемов транзакций, особенно в торговой недвижимости (-21% в годовом соотношении), поскольку инвесторы корректируют свои предпочтения с учетом изменения потребительского поведения. Единственный сектор, инвестиции в который увеличились, – это многофункциональные комплексы (+73%). Традиционно в крупнейших городах на офисный сектор пришлась наибольшая доля инвестиций; однако объем транзакций в офисные объекты показал снижение по сравнению с 1-м кварталом 2018 г. на 7%, до 75 млрд долл. Прогноз-2019.

 По мнению экспертов компании JLL, объем глобальных инвестиционных сделок на рынке недвижимости в 2019 г. может уменьшиться на 5-10% по сравнению с предыдущим годом, до 690 млрд долл. Тем не менее Азиатско-Тихоокеанский регион имеет все шансы достичь максимального инвестиционного показателя в этом году, в основном за счет рекордной активности в Китае на фоне притока иностранного капитала, а также высоких значений в Сингапуре и Южной Корее. В настоящее время доходности находятся на исторически низком уровне на большинстве рынков по всему миру. На фоне значительного объема капитала, который по-прежнему заинтересован в недвижимости, и позитивной арендной активности на большинстве мировых рынков, резкая коррекция доходности маловероятна.