На европейском рынке недвижимости ожидается рост

Согласно опубликованному CBRE прогнозу рыночной конъюнктуры в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2019 год, на европейском рынке недвижимости ожидается рост, который откроет новые возможности, несмотря на сохраняющиеся риски ухудшения конъюнктуры.

CBRE ожидает, что в 2019-2020 гг. темпы экономического роста в Европе будут выше средних, хотя недавние показатели свидетельствуют о некотором замедлении экономики. Самый интенсивный рост ожидается в Испании, Ирландии и странах Центральной Европы. Во Франции рост ускорится благодаря недавним экономическим реформам. В то же время в Великобритании темпы роста останутся ниже средних, хотя долгосрочный прогноз улучшится, как только будет устранена текущая неопределенность вокруг выхода страны из состава ЕС.

CBRE также прогнозирует сильный инвестиционный рынок в 2019 г., хотя объем рынка может немного сократиться вследствие завершения количественного смягчения, опасений в связи с геополитическими рисками и дефицита площадей в некоторых странах. Ожидается, что в 2019 г. несколько секторов покажут отличные результаты и откроют перед инвесторами и арендаторами новые возможности. На рынке индустриальной и складской недвижимости стимулирующими факторами станут как экономический рост, так и продолжающееся развитие электронной коммерции. В секторе жилой недвижимости большинство основных рынков ожидает значительный рост арендных ставок и стоимости капитала. Наиболее заметный рост будет наблюдаться в Германии и Нидерландах. Кроме того, продолжится активный рост в европейском секторе центров обработки данных благодаря ожидаемому притоку новых арендаторов из стран Азии, в частности, китайских поставщиков «облачных» и телекоммуникационных услуг, а также благодаря росту спроса со стороны американских «облачных» компаний.

CBRE также ожидает роста в альтернативных секторах (жилье для студентов и пенсионеров, недвижимость для учреждений здравоохранения и т.д.), так как все больше инвесторов преследуют единую европейскую стратегию на этих рынках. Также в 2019 г. в регионе ожидается рост на рынках аренды офисной недвижимости. Однако в крупных европейских городах, включая Париж, Берлин, Стокгольм и Лондон, будет наблюдаться замедление роста занятости в отраслях, нуждающихся в офисной недвижимости. Ретейл продолжает адаптироваться к существенным изменениям в поведении потребителей и более осторожным настроениям инвесторов. Лучше всего новым требованиям рынка соответствуют активы, позволяющие сочетать шопинг с развлечениями или предлагающие развитую локальную инфраструктуру.  

Нил Блейк, руководитель отдела глобальных прогнозов и аналитики CBRE, пояснил: «Несмотря на сохраняющуюся макроэкономическую и политическую неопределенность во многих регионах мира, 2019 год откроет интересные возможности для инвесторов и арендаторов недвижимости в различных секторах — от технологий и инноваций до альтернативной недвижимости и центров обработки данных. В то время как в некоторых секторах могут наблюдаться более слабые показатели, отражающие обеспокоенность по поводу замедления экономического роста в некоторых странах Европы, общая картина остается относительно позитивной, и мы ожидаем, что европейская экономика продолжит в 2019 г. расти темпами, превышающими средние». Подготовленный CBRE прогноз оценивает влияние ключевых экономических, политических и технологических факторов на рынки недвижимости в 2019 г. и впоследствии и содержит всесторонний межотраслевой обзор рынка недвижимости.

Основные моменты прогноза

Экономика

В 2019 г. европейская экономика продолжит расти темпами выше средних. Самые высокие темпы роста в течение ближайших пяти лет ожидаются в Испании, Ирландии и странах Центральной Европы. Рост ниже среднего в Великобритании в 2019-2020 гг., однако долгосрочный прогноз благоприятен. Циклическое замедление экономического роста маловероятно в период до 2021 г.

Рынки капитала CBRE прогнозирует сильный инвестиционный рынок в 2019 г., но с умеренным замедлением по сравнению с 2018 годом. Основными факторами являются прекращение количественного смягчения, осторожность из-за геополитических рисков и дефицит недвижимости на продажу в некоторых странах после нескольких лет очень высокой инвестиционной активности. Несмотря на прекращение количественного смягчения, накопленные сбережения будут поддерживать низкие процентные ставки в долгосрочной перспективе.

Офисная недвижимость

Более медленный рост объемов аренды, однако ограниченное предложение будет способствовать росту реальных арендных ставок на большинстве основных рынков офисной недвижимости в 2019 г. Рост популярности «универсальной» недвижимости с переориентацией спроса на высокотехнологичные здания с развитой инфраструктурой.  

Торговая недвижимость

Негативные настроения затмевают высокую инвестиционную активность, однако инвесторы явно стали более разборчивы в выборе торговой недвижимости. Активы, позволяющие сочетать шоппинг с развлечениями или предлагающие развитую локальную инфраструктуру, обладают значительной привлекательностью.

Рост спроса со стороны предприятий общественного питания, развлекательных центров, местных поставщиков услуг. Рост арендных ставок в 2019 г. ожидается лишь на немногих рынках.

Индустриальная и складская недвижимость

Сочетание экономического роста и расширение интернет-продаж будет способствовать хорошим показателям на рынке складской недвижимости в 2019 г. Ожидается дальнейший рост арендных ставок, особенно на рынках с ограниченным предложением. Арендаторы и инвесторы сосредоточат свое внимание на складской недвижимости в городах, спрос на которую будет покрываться за счет объектов легкой промышленности и складской недвижимости, возводимой в процессе точечной застройки. Становление интернет-продаж продуктов питания усилит спрос на специализированные активы, такие как городские склады с контролируемой температурой и различными дополнительными услугами.

Гостиничная недвижимость

Ожидается, что рост спроса на услуги отелей продолжится в 2019 г. в связи с ростом потребительских расходов на туризм и путешествия. Объемы строительства гостиничной недвижимости растут в некоторых регионах Европы, преимущественно в низком и среднем ценовых диапазонах, однако в большинстве случаев предложение будет отставать от спроса. Мы ожидаем, что в течение следующих 12 месяцев показатели в секторе гостиничной недвижимости улучшатся. Ожидается, что растущий институциональный интерес и инвестиционный аппетит среди широкого круга покупателей будут оказывать положительное воздействие на доходность и цены.

Альтернативная недвижимость

Крупные институциональные инвесторы сохраняют серьезный интерес к альтернативной недвижимости, причем в 2019 г. еще больше инвесторов займутся воплощением общеевропейской и межсекторальной стратегии. Это создаст новые возможности, а также риски, включая связанные с четким пониманием новых инвестиционных схем. Высокий уровень корпоративной активности в области слияний и поглощений сохранится во многих секторах. Поскольку имущественная составляющая корпоративных сделок занимает центральное место в ценообразовании, мы видим в этом перспективу расширения спектра возможностей для инвестиций в недвижимость.

Центры обработки данных Европейский сектор центров обработки данных переживает период сильного роста, который, по мнению CBRE, продолжится на протяжении 2019 г.

CBRE прогнозирует, что рост на четырех крупнейших рынках (Франкфурт, Лондон, Амстердам и Париж) составит в 2019 г. 17%. Это будет третий подряд год с темпами роста выше 15%. Усиливающаяся конкуренция между американскими и европейскими поставщиками будет способствовать расширению за пределы традиционных рынков. 2018 год был рекордным с точки зрения числа новых пользователей, и ожидается, что 2019 год будет еще более успешным.

Технологии

В 2019 г. будут достигнуты новые успехи во внедрении технологий в сфере недвижимости. Арендаторы и инвесторы будут более целенаправленно и осмысленно инвестировать в программы технологических инноваций. Как арендаторы, так и инвесторы будут совершенствовать свои стратегии в области технологий и инноваций, приобретая необходимые навыки или партнеров для осуществления технологических и инновационных программ на уровне конкретных активов. CBRE полагает, что ключевую роль в достижении целей, преследуемых инвесторами и арендаторами — как в настоящее время, так и в будущем, — сыграют пять технологий:

Супермассивы данных и роботизированная автоматизация процессов Искусственный интеллект и машинное обучение Интернет вещей/умные здания Блокчейн Дополненная реальность/виртуальная реальность Тренды российского рынка выглядят следующим образом. Офисный сегмент:

• Офисный рынок Москвы продолжит развиваться в большей степени внутри уже сформированных бизнес кластеров.

• Спрос на офисные помещения будет превышать объем нового строительства и сокращать количество предложений для крупных арендаторов.

 • Точечный рост ставок аренды, начавшийся в конце 2018 г., продолжится в 2019 г. уже трендом, однако, в среднем не превысит 10-12%.

Торговый сегмент:

• Ограниченный потребительский спрос и усиление конкуренции со стороны онлайн-ретейлеров на российском рынке привели к низкому вводу торговых площадей в 2018 г. В то же время, такая ситуация создает возможности удовлетворения потребительского спроса в специализированных форматах.

• Рекордное количество новых аутлет-центров на стадии строительства в Московском регионе и Екатеринбурге, рост сегмента Food & Beverage и онлайн-торговли на ключевых рынках, вместе с новыми форматами, предложенными ведущими FMCG-ритейлерами, fashion и DIY-операторами, подтверждают, что мяч сейчас находится на стороне девелоперов, готовых адаптироваться к условиям быстро меняющегося рынка.  

Складской сегмент:

• Новым драйвером спроса будет выступать онлайн ретейл, доля которого в общем товарообороте будет расти. Рост онлайн продаж потребует серьезных инвестиций в логистику. • Низкий уровень доли свободных площадей и растущие ставки аренды - новые реалии складского рынка в этом году. • Больше built-to-suit проектов для крупных компаний, запуск новых девелоперских площадок под такие склады и строительство на собственных участках заказчиков.