За счет каких факторов формируется цена на офисы и будут ли они дорожать?

Чем отличаются офисы класса А и B? Может ли класс B стоить дороже, чем А? Почему я плачу высокую ставку аренды, а вентиляция работает плохо?

Арендаторы часто обращаются с подобными вопросами, чтобы оценить, насколько цены в арендованных бизнес-центрах соответствуют рыночным. Директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Мария Зимина рассказывает, за счет каких факторов формируется цена на офисы и будут ли они дорожать.

Местоположение

Очень часто удачное местоположение офиса в центре города играет большую роль в формировании цены, нежели качественные характеристики здания или формальная принадлежность к классу А или B. Сегодня, когда ставки в среднем по Москве растут приблизительно на 2-3% в квартал, удобные с точки зрения транспортной доступности районы дорожают быстрее. Например, в Ленинградском деловом районе за I полугодие 2018 г. ставки аренды выросли на 12% Связано это с тем, что важнейшем фактором, влияющим на стоимость здания, является наличие метро в пешеходной доступности. Современные офисные сотрудники ценят свое время и больше не готовы тратить его в пробках по пути на работу. Высокий спрос на помещения, расположенные в центре или вдоль Ленинградского проспекта, приводит к тому, что офисов класса А с большой площадью в данных районах практически не осталось.

Качество инженерных систем

Инженерные характеристики являются одним из главных пунктов при отнесении офисов к классу А или B. Соответственно, чем позднее было построено здание, тем более новые технологии использовал арендодатель, так как рынок офисной инженерии развивается чрезвычайно быстрыми темпами. Классификация офисных зданий относится только к современному офисному фонду (А, В+), построенному с конца 1990-х – начала 2000-х гг. В 2013 г. она была обновлена, дополнена и включает в себя обязательные, желательные и рекомендуемые требования, которые определяют принадлежность здания к тому или иному классу. Для игроков офисного рынка большую роль играют технические характеристики здания, структура собственности и качество его управления. Здание класса А должно иметь подземную парковку, двух- или четырехтрубную систему кондиционирования, профессиональную управляющую компанию. В то же время важно понимать, что часто здание класса А передавали арендаторам в состоянии «под отделку», и качество вентиляции зависит от того, хорошо ли сделал ремонт предыдущий арендатор. Тем не менее, даже в этих случаях профессиональный арендодатель, скорее всего, придет на помощь арендатору и поможет решить проблемы, связанные с вентиляцией и кондиционированием. Подчас мы видим, что аренда в реконструированных промышленных объектах может стоить выше, чем в некоторых новых зданиях класса А. Дело в том, что исторически даже качественная реконструкция считалась признаком В-класса, хотя спрос на такие объекты (особенно в стиле лофт) достаточно высок до сих пор.

Качество управления

Опыт управляющей компании играет огромную роль в обеспечении комфорта арендаторов. Именно поэтому выбранная через тендер независимая управляющая компания лучше выполнит запросы арендаторов, нежели управляющая компания, принадлежащая собственнику. Прежде всего, важна скорость реакции, с которой управляющие компании реагируют на проблемы арендатора. Профессиональные команды работают круглосуточно, семь дней в неделю они следят за функционированием инженерных систем бизнес-центра. Многие проблемы управляющая компания выявляет и решает, когда в здании нет арендаторов. Структура собственности здания Для зданий класса А и B+ очень важна структура собственности, а именно, один собственник всех помещений. Здания А-класса преимущественно не продаются блоками, что обеспечивает единую политику в управлении и договорных отношениях с арендаторами. В Москве около 25% профессиональных зданий класса А принадлежат 10 крупнейшим портфельным арендодателям. У всех из них есть повторяющийся опыт управления высококлассными объектами. Качество такого собственника вызывает доверие у арендаторов и позволяет быть уверенными в том, что никаких проблем с подобным объектом не возникнет. При продаже отдельных блоков разным собственникам впоследствии возникают проблемы в управлении таким объектом, так как принятие важных управленческих решений требует согласия большинства владельцев, которого добиться порой очень сложно, и приходится тратить на это много времени.

Валютный компромисс

Политика арендодателя в стратегии привлечения заемных средств также определяют ценовую и валютную политику бизнес-центра. Не секрет, что до сих пор существуют здания, которые сдают помещения в аренду по долларовой ставке. Такие объекты в большинстве случаев относятся к категории самых дорогих и качественных на рынке. Например, «Романов двор», «Демидов», «Красная роза» и «Белая площадь». Безусловно, в случае необходимости, переход арендодателя на рублевую политику является возможным, однако наличие арендаторов, готовых платить ставки, выраженные в долларах США, позволяют владельцам по-прежнему маркетировать объекты по валютным тарифам. Вероятнее всего, ставки в долларах США останутся только в премиальных зданиях А-класса. Однако при этом мы не видим увеличения числа объектов, собственники которых ведут свои расчеты с арендаторами в валюте. Ситуация на офисном рынке Будут ли ставки аренды расти в дальнейшем и вернутся ли они к уровню до 2007 г., когда средняя ставка здания А-класса превышала $800-1000 за 1 кв. м в год? Вероятнее всего, к этим показателям рынок уже не вернется. Падение цен было связано не столько со снижением спроса со стороны арендаторов, сколько с огромным объемом предложения в 2 млн кв. м офисных площадей и удорожанием валюты. Из-за этих факторов ставка аренды московских офисов упала в два раза, по сравнению с периодом до 2008-го г. В среднесрочной перспективе ожидается постепенный рост цен на аренду офисов, но опять же многое будет зависеть от местоположения района и объема ввода новых бизнес-центров. Если обратиться к сухой статистике, то можно сказать, что за I квартал 2018 г. ставки выросли на 2,4%, а за II квартал – на 1,7%. Арендодателями заявлено, что совокупно будет построено около 250-300 тыс. кв. м, а спрос, ежегодно составляющий 500-650 тыс. кв. м, останется стабильным. Многие задаются вопросом: как же дальше поведет себя рынок? Если развитие будет идти такими темпами, то за год ставки подрастут на 8-10%. Предел ли это? Повторится ли этот процесс и в 2019 г.? В связи с тем, что бизнес-центров строят мало, а спрос остается стабильным, доля вакантных площадей может упасть ниже 10% (а это уже так называемый «рынок арендодателя»), ставки должны расти и дальше. В то же время, инвесторы очень позитивно смотрят на офисный рынок, и есть вероятность того, что к 2020 г. ввод новых зданий может увеличится. А, значит, рост ставок будет ограничен.