Как русскоязычные инвесторы вкладываются в доходную недвижимость за рубежом?

В начале 2018 г. компания Tranio в очередной раз исследовала поведение русскоязычных инвесторов за рубежом.

Мы опирались на результаты онлайн-опроса, в котором участвовали 476 деятелей рынка недвижимости из 33 стран.

Опрос охватывал как русскоязычных риелторов, работающих в зарубежных странах, так и партнёров Tranio, не говорящих по-русски (19% респондентов). Примечательным результатом стало то, что на многие вопросы ответы русскоязычных и нерусскоязычных риелторов существенно разнились. Это может означать, что те и другие риелторы работают с разными сегментами русскоязычных инвесторов, а также что методы их работы различаются.

Количество инвесторов растет

45% респондентов считают, что в последние годы растет количество русскоязычных инвесторов в недвижимость за рубежом. Это подтверждается предыдущими исследованиями Tranio: в 2015 г. 17% респондентов отметили, что выходцы из России и других стран бывшего СССР представляют одну из основных категорий покупателей, а в 2016 г. это указали уже 27% участников опроса.

Однако статистика свежего анкетирования позволяет сделать вывод, что рост аудитории инвесторов приходится в основном на нерусскоязычных риелторов, а клиентура русскоязычных не демонстрирует отчетливой динамики.

 

По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнера Tranio, «среди местных агентов больше искушенных специалистов, которые могут предложить более интересные объекты и более привлекательные условия. С другой стороны, русские инвесторы тоже стали более искушенными, они часто говорят по-английски, и для них не составляет труда обращаться к иноязычным агентам».

Особенный прирост числа инвесторов отметили респонденты из Чехии, Кипра, Греции и Германии. Эти страны традиционно интересны для русскоязычных покупателей, к тому же сейчас их рынки находятся на подъеме, а во многих из этих стран ипотека стала выгодней, чем несколько лет назад.

Среди стран, где прослеживается тенденция к росту аудитории инвесторов, оказались также Португалия, Австрия, Испания и Таиланд. Однако на всех перечисленных рынках наблюдается приток не только русскоязычных инвесторов, но и выходцев из других стран, в частности из Китая и стран Ближнего Востока.

Наоборот, снижение инвестиционного интереса отметили респонденты из Болгарии, Венгрии, Италии, Латвии и Франции. Латвия, которая в первой половине 2010-х была одной из самых востребованных стран среди русскоязычных покупателей недвижимости, потеряла привлекательность после того, как стоимость «золотой визы» в 2014 г. поднялась со 140 тыс. до 250 тыс. евро, а власти стали все негативнее относиться к инвесторам из России.

Инвесторов интересуют доходные дома и мини-отели

Предыдущие опросы Tranio показали, что подавляющее большинство русскоязычных инвесторов за рубежом приобретают жилые квартиры и дома для сдачи в аренду: этот вариант отмечали 60–80% респондентов. В опросе 2018 г. мы сосредоточились на других типах инвестиционной недвижимости, лидерами среди которых оказались мини-отели (до 80 номеров) и доходные дома, набравшие соответственно 33 и 31% голосов респондентов.

Некоторые типы недвижимости демонстрируют значительную разницу между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов. В частности, среди нерусскоязычных риелторов вариант «Доходные дома» набрал 65% голосов и оказался на первом месте с огромным отрывом от остальных типов (мини-отели указал только 31% респондентов из этой категории). В то же время среди русскоязычных риелторов 33% выбрали мини-отели и 27% — доходные дома; разрыв между этими показателями незначителен. Вариант «Кафе и рестораны» не отметил ни один нерусскоязычный респондент, зато его выбрал каждый пятый русскоязычный. Супермаркеты и уличные магазины получили соответственно 13 и 9% голосов русскоязычных риелторов и всего по 4% — нерусскоязычных. 

Русскоязычные инвесторы покупают более дорогую недвижимость у иностранных риелторов, чем у русскоговорящих 

Вопрос о ценовых категориях выявил особенную разницу между респондентами разного происхождения: нерусскоязычные риелторы в основном указывали более дорогие категории, русскоязычные — более дешевые.

В сегменте жилой недвижимости основная доля ответов нерусскоязычных респондентов (65%) пришлась на категорию 300 тыс.– 1 млн евро, в то время как среди русскоязычных респондентов ее выбрали меньше трети (32%), и примерно такие же доли пришлись на две более дешевые категории. Самая дорогая из рассмотренных категорий — 1–3 млн евро — оказалась наименее популярной среди всех риелторов, хотя доля нерусскоязычных ответов в ней (19%) втрое больше, чем русскоязычных (6%).
 

В сегменте коммерческой недвижимости, где рассматривались ценовые категории до 10 млн евро, отчетливо выражена зависимость: чем дороже категория, тем меньше ее отмечали русскоязычные респонденты и больше — нерусскоязычные. «Это может объясняться тем, — комментирует Георгий Качмазов,— что у нерусскоговорящих риелторов часто есть более прямой доступ к дорогим объектам».
По сравнению со средними показателями по всем странам, в Австрии респонденты отмечают особенно высокий интерес инвесторов к коммерческой недвижимости и малый интерес к жилой. По словам Георгия Качмазова, «доходность жилой недвижимости в Австрии крайне низкая: около 3% годовых». Также коммерческой недвижимостью особо интересуются в США и Чехии, где ее доходность ощутимо выше, чем жилой (в среднем 5–6%). Наоборот, в Болгарии, Венгрии и Португалии спрос на коммерческую недвижимость существенно ниже среднего. «В таких курортных странах, — добавляет Юлия Кожевникова,— клиенты больше покупают жилую недвижимость для себя и для сдачи в аренду туристам. Мало кто интересуется коммерческими объектами в чистом виде».
Продолжение следует