Какие активы востребованы у инвесторов?

CBRE на MIPIM представила результаты своего ежегодного опроса, посвященного планам инвесторов из Европы, Ближнего Востока и Африки.

Общие выводы:

•  33% инвесторов из региона Европы, Ближнего Востока и Африки отдают предпочтение складской и индустриальной недвижимости, впервые уступая офисному сегменту;
•  Париж, Мадрид, Амстердам, Франкфурт и Лондон — самые привлекательные европейские города для инвестиций в недвижимость;
•  В 2018 г. 33% инвесторов планируют вкладывать в недвижимость больше, чем в 2017 г.;
•  70% инвесторов активно стремятся инвестировать в альтернативные сегменты рынка недвижимости.

Индустриальный и, в частности, складской сегменты являются самыми востребованными на рынке недвижимости у европейских инвесторов. Согласно опросу СBRE, производственная / индустриальная недвижимость впервые опередила офисный сегмент. С развитием электронной коммерции, которая продолжает развивать этот сектор недвижимости, треть (33%) респондентов в Европе отдает предпочтение индустриальной недвижимости, что отражает общемировую тенденцию и подтверждает ее институциональный статус.

Во всем регионе Европы, Ближнего Востока и Африки офисная недвижимость заняла второе место, предпочтение ей отдали 26% респондентов, при этом инвесторы искали экономически крепкие рынки, способные поддерживать рост арендной платы и высокий уровень ликвидности. В сегменте жилой недвижимости наблюдался самый резкий рост по степени популярности по сравнению с 2017 годом. Предпочтение этому классу активов отдали 21% респондентов из региона Европы, Ближнего Востока и Африки.
 
Отличительной чертой рынка в прошлом году стал рост продаж крупных портфелей недвижимости, в частности, сделок с крупными корпорациями, такими как, например, продажей инвестиционным фондом Blackstone портфеля логистического оператора Logicor китайскому инвестиционному фонду China Investment Corporation за 12,2 млрд евро и приобретение логистической компанией Global Logistics Properties компании IDI Gazeley у компании Brookfield за 2,8 млрд дол. США. Покупатели, в основном, крупные азиатские инвесторы, получили не только доступ к рынку на должном уровне, но, купив действующую платформу, они также приобрели инфраструктуру и опыт для управления активами и дальнейшего развития портфеля.
 

Джек Кокс, руководитель направления инвестиций в индустриальную и складскую недвижимость в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, пояснил: «2017 год, несомненно, был временем переоценки индустриальной и складской недвижимости, о чем свидетельствуют количество и масштаб портфельных сделок, которые мы наблюдали в этом секторе. Доходность в складском и индустриальном сегменте остается самой высокой по сравнению с другими секторами рынка недвижимости, а получение стабильной прибыли поддерживается устойчивым спросом со стороны арендаторов, который привлекает инвесторов со всего мира».

Под влиянием агрессивной ценовой политики в отношении активов и ограниченности предложения, инвесторы во всем мире становятся все более изобретательными в поиске новых направлений размещения капитала. 72% респондентов в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки указали, что уже инвестировали в альтернативные секторы рынка недвижимости, а 70% заявили, что активно используют возможности в этом секторе.

За последние десять лет объем инвестиций в альтернативные сегменты недвижимости увеличился на 45%, в результате чего в 2017 г. было совершено сделок на сумму 23,6 млрд евро. Чаще всего в качестве объектов для инвестирования выбирается жилье для студентов (53%), пансионы для пожилых людей (38%) и долговые обязательства на недвижимость (37%); в 2018 г. они намереваются увеличить свои вложения в этой сфере. Это во многом отражает тенденции, которые мы наблюдаем во всем мире.

Кроме секторальных предпочтений, в опросе также анализировались географические аспекты. В пятерку самых привлекательных для европейских инвесторов городов Европы вошли Париж, Мадрид, Амстердам, Франкфурт и Лондон. По сравнению с 2017 годом Париж совершил скачок с пятого на первое место. Росту интереса со стороны инвесторов к Парижу поспособствовало положительное воздействие на рынок политического и экономического импульсов второй половины 2017 г. Лондон остается приоритетным направлением для неевропейских инвесторов и, несомненно, в Европе он, как и прежде, будет городом с максимальным объемом инвестиционной активности.
 

Джонатан Халл, управляющий директор отдела инвестиций в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки компании CBRE, отметил: «Хотя настроения не всегда напрямую отражаются на объемах инвестиций, предпочтения инвесторов все же указывают, на каких рынках будет наблюдаться повышенная активность в течение следующих 12 месяцев. В течение многих месяцев после выборов президента Макрона мы наблюдали изменение настроений во Франции и последовавший экономический импульс, который оно вызвало. Активный интерес инвесторов к Мадриду наблюдался благодаря улучшению основных экономических показателей. Незначительная девелоперская активность и снижающаяся доля свободных площадей в Амстердаме со временем привели к повышению его привлекательности. Нынешняя сила экономики Германии и дефицит предложения продолжают стимулировать спрос у инвесторов на всех ее ключевых рынках».
 

Несмотря на то, что 2017 год был рекордным по объему инвестиций в недвижимость Европы, который составил 291 млрд евро, европейские инвесторы планируют в 2018 г. вкладывать в недвижимость больше, чем в 2017 г. Треть инвесторов из региона Европы, Ближнего Востока и Африки (33%) рассчитывает потратить в этом году больше, чем в прошлом. Для сравнения: в прошлом году эта цифра составляла 26%. В мировом масштабе 45% инвесторов предполагают вложить больше средств в недвижимость. Однако, как и в 2017 г., в 2018 г. инвесторов прежде всего интересует наличие объектов для инвестирования. 34% европейских респондентов указали эту причину как основное препятствие для вложения средств. С аналогичными проблемами сегодня сталкиваются инвесторы во всем мире.

Стоимость объектов недвижимости стала ключевым моментом, на который обращают внимание инвесторы в этом году. Почти половина (44%) респондентов из региона Европы, Ближнего Востока и Африки указала на него как на препятствие для инвестирования, по сравнению с 38% в 2017 г. В то же время недвижимость продолжает оставаться доступной по цене в сравнении с другими классами активов, в особенности учитывая ее высокую доходность и стабильность. Конкурентная ценовая политика на объекты также стимулирует некоторых продавцов недвижимости. Согласно результатам опроса, 40% инвесторов планируют продать больше в 2018 г. по сравнению с 2017 годом. Более высокий интерес к продаже недвижимости, равно как и к ее приобретению, оказывает благоприятное воздействие на ликвидность рынка в 2018 г.
 

Йос Тромп, руководитель отдела исследований CBRE в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, добавил: «С учетом ограниченной доступности капитала мы прогнозируем продолжение инвестиционной активности на корпоративном уровне, поскольку инвесторы стремятся найти способы увеличения своих вложений в недвижимость. Доходность премиальных объектов недвижимости находится на рекордно низком уровне, поэтому инвесторы рассматривают альтернативные классы активов, чтобы таким образом распределить свои риски, защитить себя от возможного спада и извлечь пользу благодаря структурным изменениям, которые поддерживают спрос в этих секторах».

В 2017 г. на рынке инвестиций в недвижимость России выросла активность зарубежных компаний– на них пришлось 16% от совокупного годового объема инвестиций. Объем иностранных инвестиций в 2017 г. вырос в 4,4 раза, а доля в общем объеме инвестиций увеличилась на 12 п. п. по сравнению с 2016 годом. В 2018 г. ожидается дальнейшее увеличение объемов инвестиций в недвижимость России, в том числе и за счет вложений иностранных игроков. Способствовать этому будет как улучшение макроэкономических показателей, так и постепенное восстановление рынка недвижимости. Сегменты офисной и торговой недвижимости остаются наиболее востребованными со стороны инвесторов на российском рынке.