Рынок коммерческой недвижимости Перми стал более открытым
Рынок коммерческой недвижимости Перми стал более открытым, схем покупки офисных площадей стало больше, а дискаунтеры получили возможность размещения на торговых главных площадках города. О трудностях, тенденциях и перспективах рынка коммерческой недвижимости порталу Метросфера рассказал эксперт FIABCI Prixd’Excellence Perm 2017 заместитель генерального директора PAN City Group, CPM Игорь Голубев.
– Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости Перми и края?
– Рынок коммерческой недвижимости в Перми всегда был непростым. Тем не менее, в регионе присутствует активность, как в сегменте продажи, так и в аренде. На рынке появились собственники объектов, которые хотят не просто «прощупать» рынок по цене, но и реализовать свои активы. Поэтому мы можем говорить о сбалансированности требований самого покупателя и продавца, которые заканчиваются сделкой. Современная модель развития бизнеса по-прежнему приводит к тому, что ряд собственников помещений не выдерживают кредитной и финансовой нагрузки, в результате чего принимают решения о реализации своих объектов.
Сегмент коммерческой недвижимости всегда был инвестиционно привлекательным для инвесторов и на протяжении долгого времени являлся ключевым. Сегодня решения о покупке инвестиционных объектов принимаются более взвешенно, нежели ранее. Уровень доходности по разным инвестиционным инструментам находится практически на одинаковом уровне. В 2016 году перед нашими клиентами стояла задача выбрать источник стабильного и долгосрочного дохода из нескольких вариантов: ценные бумаги, банковский вклад (депозит), приобретение коммерческой недвижимости, а также приобретение жилой недвижимости, с целью получения арендного дохода. В текущих экономических условиях, для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо понимать доход от всех инструментов и оперативно оценивать возможные риски: изменение налогооблагаемой базы, отсутствие устойчивого потока арендаторов, высокая конкуренция как на вторичном, так и на первичном рынке коммерческой недвижимости.
– Какие основные тенденции вы бы отметили?
– Тенденции рынка изменяются: цены снижаются, а покупатель анализирует рыночную стоимость объекта в ситуации «как есть» и «как может быть». Инвестор заранее задумывается и составляет портрет будущего арендатора. Круг потенциальных пермских арендаторов существенно ограничен, в том числе, и федеральных, готовых зайти на Пермский рынок. Прослеживается нехватка помещений, соответствующих их стандартам и требованиям. Зачастую расходы на управление объектом, его эксплуатацию, коммунальные платежи и налоги превышают общую доходность объекта. Особенно данная тенденция усугубилась при текущей экономической ситуации, когда арендаторы требуют дополнительных преференций в виде арендных каникул, дисконтов, условий по подготовке помещений.
Я бы выделил следующие тенденции:
- Рынок непростой, но всегда есть возможность реализовать амбиции начинающим инвесторам. Сегодня открылись перспективы входа на рынок с небольшой суммой инвестиций. Во всех сегментах, даже в торговой есть такие предложения.
- На рынке всё чаще стали появляться предложения в формате «Купи офис по цене квартиры» с разнообразными схемами приобретения: аренда с правом выкупа, длительная рассрочка, скидки, покупка объекта с привлечением доступного кредитного ресурса. Например, банк «Урал ФД» предлагает нашим клиентам кредит с 10% первым взносом по ставке от 13,5% годовых. Банки начинают развивать ипотеку под коммерческую недвижимость, для наших клиентов до 10 лет включительно.
- Сохранилась тенденция прошлого года по усреднению ставок на помещения, находящиеся в центре города, так и в удаленных районах. В наступившем году этот тренд усилился, в том числе в связи с введением платных парковок в центральной части города. В будущем расширение зоны парковок приведет к развитию офисной недвижимости на периферии.
- 2017 год – время новых возможностей для операторов, которые ранее в силу высоких ставок не могли позволить себе размещаться на самых ликвидных площадках. Дискаунтеры (FIXPrice, продуктовые сети «Пятерочка», «Магнит» и другие) открывают свои точки в главных торговых коридорах и в составе крупных торговых центров.
- Рынок коммерческой недвижимости стал более открытым. Это связано с тем, что появилась возможность получать актуальную аналитическую информацию по ситуации на рынке, в том числе по реальным сделкам на открытых площадках, форумах, бизнес-завтраках и других мероприятиях. Благодаря этому обмену опытом, растёт профессионализм участников рынка, приводящий к тщательной проработке проектов коммерческой недвижимости при их продаже или покупке.
- Девелоперы еще на этапе проектирования строительного объекта концептуально прорабатывают возможность присутствия коммерческой недвижимости на первых этажах жилого комплекса. Связано это, прежде всего, со сложной реализацией и низкой доходностью этих помещений. И все чаще по некоторым проектам принимают решения в сторону жилой недвижимости.
- могут подобрать объект и обеспечить его доходность.
– Изменились ли у арендаторов и покупателей требования к коммерческим площадкам за последние годы? Что пользуется спросом?
– В 2016 году усилилась тенденция, когда спросом продолжают пользоваться помещения «мелкой нарезки» от 20 до 50 метров. Собственники объектов, которые ранее реализовывали свои площади целыми этажами, готовы идти на продажу в формате небольших помещений. В большинстве случаев это приводит к конфликту интересов большого количества собственников и мешает эффективному управлению объектом. Также прослеживается сохранение тенденции по отсутствию спроса на крупные площади более 300 метров (исключением являются продуктовые операторы).
Требования покупателей/ арендаторов не изменились. Ключевым фактором при покупке коммерческой недвижимости по-прежнему остается цена приобретения, однако сейчас существуют дополнительные критерии, определяющие потенциал и инвестиционную привлекательность объекта, на которые покупатель обращает пристальное внимание: месторасположение объекта, качественно проработанная концепция, долгосрочные арендные контракты, стабильный доход и срок окупаемости.
Напоминаем, что в Перми проходил Межрегиональный этап Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Exellence Awards», в рамках которого будут определены лучшие девелоперские проекты в десяти номинациях.
Подведение итогов конкурса состоится сегодня в рамках I Межрегиональной Конференции «Стратегический девелопмент региона – развитие архитектуры и инвестиционной привлекательности». Заявки на участие принимаются до 3 апреля 2017 года. Больше информации об участии в конкурсе вы найдете на сайте Межрегионального этапа FIABCI Prix d’Exellence Awards Perm 2017.
Организаторами Межрегионального этапа являются Российское национальное отделение Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI-Россия, Информационный альянс «Медиана» и Российская гильдия управляющих и девелоперов. Конкурс проходит при поддержке администрации Перми, правительства Пермского края, Пермской торгово-промышленной палаты и ассоциации «Пермские строители».
20.04.2017