Рынок коммерческой недвижимости в наступившем году пойдет вверх

В 2016 году на российском рынке коммерческой недвижимости произошла окончательная стабилизация, во второй половине года увеличилась активность арендаторов: сформированы предпосылки для постепенного восстановления рынка в 2017 году, полагают аналитики CBRE. В соответствии с прогнозами, российская экономика в 2017 продемонстрирует небольшой рост – от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития предполагает снижение на 0,2% в 2016 году и рост на 0,8% в 2017-м. Несмотря на снижение ключевой ставки, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.

По оценкам CBRE, объем собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% – деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов - для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объем инвестиций может увеличиться до 5 млрд долларов. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.

На рынке офисных площадей CBRE прогнозирует стабильность вакансии в классе А, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей – с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году. В 2017 году ставки аренды будут запрашиваться преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка. В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объемы ввода будут сокращаться, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м. Прогнозируемый объем сделок на 2017 год может составить не менее 800 тыс. кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создает предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды.

На рынке торговых помещений Москвы ввод семи новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии в течение 2016 года, которая повысилась до отметки в 11,4% к третьему кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается ее планомерное снижение, и благодаря сокращению объема ввода - достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года. В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 тыс. кв. м, что на 36% меньше объема 2016 года. В других российских городах в 2017 году ожидается дальнейшее сокращение объема ввода новых торговых площадей – до уровня 637 тыс. кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

Заявленная ставка аренды в Москве по итогам 2016-го составила 100 тыс. рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году ожидается стабильность ставок из-за достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке.