Правила дарения недвижимости
Есть еще одна особенность: если тот, кому вы дарите квартиру или дачу, не является вашим близким родственником, он должен будет заплатить подоходный налог. Согласно Семейному кодексу, близкие родственники – это родители и дети, супруги, бабушки-дедушки и внуки, а также родные братья и сестры (по формулировке закона – «полнородные» и «неполнородные», т.е. имеющие двух общих родителей или одного). Только эти связи считаются близкородственными. Дарение между тетей и племянником, например, уже обременяется подоходным налогом.
Когда обычно дарят
Такой вид сделки с недвижимостью как «дарение» в основном выбирают родственники, решая вопросы владения и наследования внутри семьи. Этого мнения придерживается начальник юридического отдела компании «Квартал Риэлти» Геннадий Тимошин. По его оценке, больше половины всех сделок дарения происходят по личным, внутрисемейным мотивам и среди родственников. «Дарение - это нераспространенная практика, и это, по сути, нерыночная сделка, – считает он. – Рынок предполагает наличие спроса и предложения на возмездной основе. Дарение никак не вписывается в такую конструкцию. Это решение житейских задач. Случаи дарения между чужими людьми остаются крайне редкими».
С ним согласен и адвокат адвокатского образования «Защита и справедливость» Алексей Бредихин, который считает, что этот способ целесообразен только для близких родственников из-за льготы по налогу на доход.
Все другие случаи дарения, по мнению Алексея Бредихина, - это в основном сделки с мнимым дарением, когда им камуфлируют обычную куплю-продажу. «Такие ситуации встречаются в основном в случаях обхода права преимущественной покупки других собственников или из-за проблем с обелением дохода покупателя, чтобы не возникало вопроса – на какие средства куплен тот или иной объект», - уточняет эксперт.
Есть еще варианты, когда через дарение человек скрывает свою собственность, чтобы с него нечего было взять при имущественных претензиях. Но сегодня такие случаи, по мнению риэлторов и адвокатов, очень редки.
Как дарить
Если между дарителем и одаряемым достигнута соответствующая договоренность, остается только подготовить договор дарения и собрать документы. Договор может быть составлен в простой письменной форме, который подписывается сторонами и сдается на регистрацию вместе с остальными необходимыми документами. «Дарение как сделка по закону о государственной регистрации не входит в перечень обязательных к нотариальному удостоверению, - комментирует Алексей Бредихин, - так же, как и сделки купли-продажи. Но для того, чтобы получить свидетельство о праве собственности, нужно обратиться с договором в регистрационную палату».
Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. Главное, чтобы договор полностью отвечал требованиям статей 572-582 Гражданского Кодекса: должны быть указаны даритель и одаряемый, заявлены условия сделки и ее предмет (например, квартира, с полным ее описанием: точным адресом и указанием площади). Кроме того, в договоре должно быть прописано, что у объекта дарения нет обременений.
Лица, зарегистрированные на момент сделки в квартире, которую дарят чужому лицу, теряют право пользования квартирой. Их можно из квартиры выписать, но только в судебном порядке.
Стоимость же объекта-дара в договоре указывают не всегда. Если документ составлен между родственниками, то цена подарка не играет роли. А в случае сделки между чужими людьми будет начислен налог, исходя из кадастровой цены объекта.
Пока (до вступления в силу нового закона о налоге на недвижимость) в договоре можно указать инвентаризационную стоимость БТИ. Точных указаний на этот счет нет. Но игроки рынка не исключают, что со вступлением нового закона в силу нужно будет указывать только кадастровую стоимость, которая близка к рыночной. А значит, налог будет выше.
Конечно, грамотное самостоятельное составление договора не всем по плечу. Можно подготовить договор самим на кухне, а потом до бесконечности вносить в него замечания и поправки специалистов Госреестра. Это не всегда удобно, особенно потому, что дарителю и одаряемому всегда нужно ходить в учреждение вдвоем. И если уверенности в собственной юридической грамотности нет, то лучше сразу идти к юристу, он поможет оформить документ и сэкономит ваше время. Стоит эта услуга от 5 тысяч рублей, и при разных обстоятельствах цена может быть снижена, а для льготных категорий граждан она вообще бесплатна.
Договор нужно оформить в трех экземплярах – для дарителя, одаряемого и для регистратора. Одновременно нужно собрать обязательный комплект документов. Собственник должен предоставить свидетельство о праве собственности на объект, справки: выписку из домовой книги о зарегистрированных на этой жилплощади лицах, справку о финансово-лицевом счете. На всякий случай там же возьмите и справку об отсутствии задолженности по ЖКХ.
«Кроме свидетельства о собственности обязательно понадобятся правоустанавливающие документы, - уточняет Геннадий Тимошин, - договор предыдущей купли-продажи или другие договоры передачи, мены, дарения – все документы на этот объект».
Для сделки между чужими людьми может понадобиться также кадастровый паспорт, в котором указаны технические параметры и оценочная стоимость объекта дарения.
Еще один важный момент при сборе документов. Если даритель на момент сделки находится в браке, а объект дарения (например, квартира) приобретен в этом браке, то понадобится нотариально заверенное согласие супруга на этот подарок.
Когда пакет документов собран, даритель и одаряемый со своими паспортами должны явиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ) или в территориальное отделение Росреестра. Там же через банкомат нужно оплатить госпошлину в размере 1000 рублей за регистрацию права собственности по реквизитам Росреестра и подать документы в окошко служащему центра. Он, в свою очередь, поможет заполнить совместное заявление определенного образца на выдачу нового свидетельства о собственности.
При получении документов выдается расписка с указанием сроков готовности документов. Вот, собственно, и вся процедура.
При этом сделка считается заключенной с момента подписания сторонами договора. А регистрация права собственности - с момента внесения записи в единый госреестр. На регистрацию нового права собственности и договора дарения отводится до 12 дней для договора в простой письменной форме и 5 рабочих дней для нотариально заверенного договора. При этом нужно учитывать, что через МФЦ регистрация будет идти дольше из-за времени на доставку и отправку документов.
Если самостоятельно заниматься этим некогда, можно нанять риэлторскую компанию - за вознаграждение они все сделают «под ключ».
Нюансы
«Нужно иметь в виду, - предупреждает Алексей Бредихин, что дарение - это достаточно ненадежная сделка, так как она безвозмездная, и в случае судебных разбирательств ее проще признать недействительной. Поэтому позиция одаряемого достаточно уязвимая».
Спустя какое-то время даритель может попросту передумать. Кроме того, в законе прописаны обстоятельства, которые могут стать основанием расторжения сделки в течение первых 3 лет, а по их истечению могут вскрыться условия, которые также станут основанием расторжения сделки дарения.
«Нужно знать также, что при оформлении дарения в случае прикрытия сделки купли-продажи «покупатель» не сможет вернуть себе налоговый вычет», - добавляет Геннадий Тимошин.
И последнее - отказаться от сделки и дарителю, и одаряемому можно только до ее регистрации, подав соответствующее заявление в регистрационную палату. Если же свидетельство о собственности уже получено, то признать сделку недействительной может только суд.
Источник: Журнал "Казанская Недвижимость,
11.11.2015