Почему готовый арендный бизнес стал хитом?

Одно из самых перспективных направлений инвестирования в коммерческую недвижимость — готовый арендный бизнес (ГАБ), доходность которого достигает 18%, подсчитали в Sminex.

Средний срок окупаемости — 8 лет. Средняя сумма входа в ГАБ начинается от 8–10 млн руб., при привлечении ипотечного займа — от 4 млн руб. 21.05.2019 Поскольку доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду выше ставок по ипотеке на их покупку, кредитные займы «дешевле» собственных средств. Аналитики Sminex на реальном примере рассказывают, как при использовании ипотечного кредита обеспечить доходность собственных вложений в ГАБ до 23% годовых.

Управление готовым арендным бизнесом не требует от владельца предпринимательского опыта и постоянного контроля. Если у арендатора заключен договор с управляющей компанией, которая берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг, владелец ГАБ освобожден от решения этих вопросов. Такая практика разработана и применяется в проектах Sminex. Таким образом, собственник ГАБ только получает арендный доход и платит налоги.

Возможности инвестиций в готовый арендный бизнес

По итогам 2018 г. доля инвестиций в коммерцию составила 47% от общего объема инвестиций в недвижимость, а продажи коммерческих площадей выросли в два раза (Knight Frank). Одно из самых перспективных направлений для инвестиций — готовый арендный бизнес (ГАБ). По данным Sminex, показатели доходности ГАБ в проектах достигают 18% годовых в рублях, средний срок окупаемости — 8 лет. В 2018 г. количество сделок по продажам ГАБ в проектах Sminex увеличилось в 4,5 раза по сравнению с 2017 годом. Ключевое преимущество инвестиций в готовый арендный бизнес в том, что инвестор покупает офис или ретейл сразу с арендатором, не тратит время на его поиск, согласование и регистрацию договора и с первого же дня начинает получать доход. Дополнительное преимущество — это управление ГАБ, которое не требует предпринимательского опыта и постоянного контроля «на месте».

«В наших проектах арендаторы подписывают договор со службой комфорта Sminex. Она берет на себя обслуживание помещений, контролирует оплату арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг. Это значит, что у собственника ГАБ не будет головной боли, связанной с решением вопросов с коммунальными службами, отслеживанием показаний счетчиков и прочим. Владелец ГАБ только получает арендный доход и платит с него небольшие налоги», — рассказывает Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex. При покупке ГАБ, кроме определения ликвидности помещения, нужно уделять внимание изучению истории арендатора и условий договора аренды. Грамотный договор страхует собственника ГАБ от большинства возможных рисков, связанных со взаимоотношениями с арендаторами. К примеру, в проектах Sminex арендаторы подписывают договор, который предусматривает уведомление о досрочном расторжении не менее чем за 3 месяца и сохранение арендной ставки при изменении организационно-правовой формы арендодателя (чтобы избежать ситуации, когда сумма арендной платы сокращается на 20% НДС). Благодаря этому владелец ГАБ получает арендные платежи в одинаковом размере, предусмотренном договором, независимо от того, кто его арендатор: индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо. «Конечно, всегда остается риск, что арендатор съедет внезапно. Но если помещение ликвидное, нового арендатора собственник найдет в течение месяца, и не возникнет простой, который влияет на срок окупаемости.

Это доказывает опыт владельцев коммерческих помещений в наших проектах, где средний срок поиска арендатора — 3 недели», — уточняет Роман Семчишин.  

Сколько стоит ГАБ?  

Средняя стоимость готового арендного бизнеса начинается от 8–10 млн руб. С привлечением ипотечных средств можно приобрести ГАБ с относительно небольшим первоначальным взносом — от 4 млн руб., что сопоставимо с вложениями в покупку аналогичной по площади квартиры. Рассмотрим покупку в ипотеку ГАБ площадью 63,8 кв. м стоимостью 14 310 000 руб. в одном из проектов Sminex. При первоначальном взносе 30% (4 293 000 руб.) сумма кредитных средств составит 10 017 000 руб. по ставке банка 14,5%. Таким образом, размер ежемесячного ипотечного платежа будет равен 158 556 руб., арендной ставки — 136 200 руб. в месяц. Если арендные платежи будут направлены на погашение ипотеки, с учетом ежегодной индексации арендной ставки 8% через 4 года собственник начнет получать доход, который сможет направить на досрочное погашение ипотеки, чтобы максимально быстро выйти в чистую прибыль. Срок окупаемости в этом случае составит 11 лет 3 месяца.

Доходность ГАБ рассчитывается от стоимости собственных средств, вложенных в проект. К примеру, если бы этот ГАБ купили за 100% собственных средств, доходность составила бы 17,7% годовых, срок окупаемости — 8 лет 1 месяц. В случае привлечения ипотечного кредитования доходность составит 23,6% годовых, поскольку ипотечная ставка меньше процента доходности ГАБ. «Так сложилось на рынке коммерческой недвижимости, что показатель доходности в ГАБ выше средних ставок по ипотеке. В рассмотренном случае ставка ипотеки — 14,5%, доходность ГАБ — 17,7%. То есть банковские деньги стоят „дешевле“ собственных, поэтому выгоднее покупать на заемные: это увеличивает доходность вложенных собственных средств. При этом увеличивается и срок окупаемости. Поэтому инвестор может варьировать величину собственных вложений для поиска оптимального соотношения ежемесячного арендного потока, доходности и периода окупаемости», — поясняет Роман.

Источник - CRE