Инвесторы ожидают рост арендных ставок практически во всех сегментах коммерческой недвижимости

К 2020 г. инвестиции в недвижимость со стороны институциональных инвесторов в мире могут составить 2,5 трлн дол., подсчитали в Colliers International.

Диверсификация, надежные денежные потоки и валютное хеджирование – основные факторы скорректированных на риск уровней цен в Европе, что делает регион весьма привлекательной альтернативой другим регионам мира. Инвестиции в недвижимость со стороны институциональных фондов в 2018 г. достигли 840 млрд дол., при этом еще 370 млрд дол. было зарезервировано в фондах закрытого типа для инвестирования в 2019 г. По мере того, как инвестиции в недвижимость продолжат увеличиваться вместе с уровнем благосостояния в мире, объем новых вложений в недвижимость со стороны институциональных инвесторов к 2020 г. может достигнуть 2,5 трлн дол.

Европа является прямым бенефициаром растущей диверсификации мирового капитала — в частности, растет приток денежных средств из Азии, на которую сейчас приходится 30% трансграничных инвестиций. Наибольшую долю составляют инвесторы из Кореи, Сингапура и Гонконга; также наблюдается растущий интерес со стороны японских и австралийских инвесторов. Ожидается, что приток капитала из Азии будет увеличиваться благодаря возможности получить выгодные условия обмена и преимущества хеджирования средств, которые дает приобретение недвижимости в Европе. Те же преимущества хеджирования доступны и североамериканскому капиталу, который активно инвестировал средства в недвижимость континентальной Европы на протяжении всего 2018 г.

При этом в 2019 г. спада инвестиционной активности американских инвесторов не предвидится. На Европу пришлось пять из шести главных целевых рынков для американского капитала в 2018 г. - Испания, Великобритания, Франция, Германия и Нидерланды. Большая часть этих средств была вложена в недвижимость Мадрида, Лондона, Парижа и Амстердама. Среди всех метрополий мира по объему инвестиций доминируют Нью-Йорк и Лондон, опередившие Лос-Анджелес, Токио и Париж. К ведущим рынкам с точки зрения привлечения капитала присоединились Гонконг, Вашингтон, Сан-Франциско и Чикаго, которые в совокупном объеме инвестировали более 100 млрд дол. в течение последнего инвестиционного цикла. В России в 2018 г. несмотря на общее снижение объема инвестиций (2,4 млрд дол. в 2018 г. по сравнению с 4,7 млрд дол. в 2017 г.) доля иностранных инвестиций находится на максимальном уровне.

В 2018 г. доля вложений иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость Москвы была на уровне 41%, в Санкт-Петербурге – 64% (без учета приобретения земельных участков). Для обоих городов доля зарубежного капитала в относительном выражении является максимальной за последние несколько лет. В 2019 г. иностранные инвесторы сохранят высокую активность, при этом не исключен выход новых иностранных игроков на российский инвестиционный рынок.

Дамиан Харрингтон, руководитель департамента исследований в регионе EMEA, Colliers International: «Сейчас мы наблюдаем тенденцию роста международного трансграничного капитала во многих крупных городах, при этом есть характерные географические различия. Лондон выделяется как ведущий глобальный центр, так как 70% всех инвестиций приходит сюда из зарубежных стран – США, Азии и Европы. На многих рынках США, включая Нью-Йорк, сложился противоположный тренд, однако центр Манхэттэна по-прежнему является центром притяжения для трансграничного капитала, на который в последние годы приходится около 45% всех сделок. При этом самый большой приток капитала на этот рынок наблюдается из Европы и Азии. Что касается Европы, то крупнейшие города Германии - Берлин, Мюнхен и Франкфурт, а также столица Швеции Стокгольм образуют европейский контингент следующей большой группы глобальных инвестиционных центров, которая с 2008 г. привлекла от 50 до 100 млрд дол. инвестиций. Самую лучшую динамику демонстрируют Мадрид и Амстердам. Роль трансграничного капитала продолжает увеличиваться в европейских городах: на его долю приходится 50% всех сделок, а в некоторых случаях существенно больше. Хотя фонды из Европы и региона ЕMEA продолжают доминировать, североамериканские инвесторы играют видную роль на всех рынках. Азиатские инвесторы активны не только на основных рынках Германии, Великобритании и Парижа, но также мы видим растущий интерес к таким рынкам, как Амстердам, Мадрид, Лиссабон, Хельсинки и Варшава. По мере роста влияния азиатского капитала, а также диверсификации портрета инвестора мы ожидаем еще более значительный приток капитала в ключевые европейские города, особенно в те, которые характеризуются хорошим инвестиционным климатом и достаточно высокой доходностью».

Ричард Дивалл, руководитель трансграничных рынков капитала по региону EMEA, Colliers International: «Несмотря на замедление экономического роста и последующее замедление инвестиционной активности, ликвидные активы в сфере недвижимости все равно продолжают пользоваться спросом со стороны инвесторов. Хотя Brexit и торговая война между США и Китаем создают дополнительную осторожность в оценке ликвидности инвестиций, продолжают появляться новые источники мирового капитала, несмотря на консолидацию крупнейших управляющих фондов недвижимости. Активный мировой капитал на текущий момент сосредоточен в руках институциональных и частных инвесторов, однако в течение следующих пяти лет мы можем увидеть развитие семейных инвестиционных компаний и суверенных фондов. Другими заметными тенденциями последних лет стала растущая популярность логистического сектора и сектора жилой недвижимости, которые развиваются наиболее динамичными темпами как в Европе, так и во всем мире. Также наблюдается сдвиг в сторону девелопмента и создания новых активов, поскольку в условиях снижающейся доходности и ограниченного количества активов инвестиционного качества возникает потребность в новом продукте».

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России: «Торговая война между Китаем и США уже заставила ряд китайских инвесторов пересмотреть свои стратегии адресного развития, что в свою очередь может привести к росту интереса к российским активам. Стоит отметить, что, несмотря на низкую инвестиционную активность в 2018 г., начиная с 2019 г. мы ожидаем рост арендных ставок практически во всех сегментах коммерческой недвижимости. На фоне минимальных объемов ввода уровень заполняемости арендных площадей приблизится к показателям сбалансированного рынка. К тому же показатели доходности в Москве и Санкт-Петербурге значительно выше, чем в ключевых европейских городах, при сопоставимом качестве самих активов. Все эти факторы в совокупности являются позитивными сигналами для инвесторов».