В офисном сегменте все чаще звучит термин "реконцепция"

Реконцепции в офисном сегменте становятся все более популярны не только в объектах класса В, но и в классе А.

Олег Артемьев, президент ГК «ВЫСОТА», представляет несколько практических кейсов, как можно использовать реконцепцию, чтобы снизить вакансию, увеличить доходность или привлечь больше трафика в офисный центр.

Все кейсы были реализованы или находятся в процессе реализации в настоящее время в Деловом квартале Poklonka Place управляющей компанией «ВЫСОТА». «Мы взяли Деловой квартал Poklonka Place в управление в начале 2015 г., уже после того, как он был введен в эксплуатацию. Уровень вакантных площадей на тот момент составлял 100%. Одновременно с началом работ по брокериджу мы разработали концепцию благоустройства, которая позволяла не только комфортно чувствовать себя на территории, но и отвечала за распределение потоков посетителей, приходящих в разные корпуса квартала, не давая пересекаться им. Отмечу, что общая площадь участка составляет 3,31 га, в рамках которого построены 5 зданий (общей площадью 79 540 кв. м). Сейчас площадь благоустройства составляет более 10 000 кв. м, а современный ландшафтный дизайн учитывает сезонные особенности и выглядит привлекательно в любое время года.  На первый квартал 2018 г. вакансия в Деловом квартале составляла 15%, то есть у нас было небольшое количество свободных площадей и невостребованные арендаторами машино-места. Мы реализовали несколько кейсов, которые позволили нам увеличить трафик и доходность, а также снизить вакансию. Сейчас, на конец 2018 г., вакансия в Деловом квартале Poklonka Place составляет 6%».

Кейс 1. Реконцепция как решение задач маркетинга Нашей задачей было привлечь дополнительный трафик потенциальных арендаторов в Деловой квартал с высоким на тот момент уровнем вакансии. Решением стало открытие на первом этаже ультрасовременного конференц-центра, оборудованного демонстрационным VR-залом. В данном случае мы также выступили бизнес-ангелами для новой бизнес-единицы под названием Newsroom. Для проведения мероприятий конференц-центр арендовали крупные компании – лидеры своих рынков. За первые полгода его посетили 6,5 тыс. человек, среди которых средний и высший менеджмент, административные директора, то есть люди, принимающие решения по аренде офиса. Часть из них вернулись на Poklonka Place уже в качестве арендаторов, а бренд Делового квартала стал более узнаваемым.

Кейс 2. Реконцепция как совершенствование финансовой модели После заполнения Делового квартала на 85% мы столкнулись с задачей возможной реализации невостребованных машино-мест. Всего в паркинге объекта их запроектировано 1200. Было принято решение открыть на -3 этаже подземного паркинга склады хранения по принципу self storage. Новый арендатор занял 600 кв. м. Как результат, действующие арендаторы получили дополнительный сервис, а собственник – еще один договор долгосрочной аренды и более высокую лояльность со стороны работающих в Деловом квартале компаний и их сотрудников.

Кейс 3. Реконцепция как развитие инфраструктуры объекта Работая над той же задачей – реализовать неиспользованные машино-места, - мы приняли нестандартное решение о строительстве на территории -1 этажа подземного паркинга фитнес-клуба общей площадью 700 кв. м, вмещающего в себя 2 зала: первый – для занятий йогой, пилатесом и стретчингом, и второй – для интервальных тренировок. В фитнес-центре будет оборудована медиа-стена, на которой возможно транслировать различные пейзажи и панорамы. Такое решение также позволило нам уже на этапе строительства фитнес-клуба повысить лояльность действующих арендаторов и увеличить доходность Делового квартала.

Кейс 4. Реконцепция как соответствие запросам рынка Еще один сервисный арендатор появился в составе Делового квартала с целью расширить арендное предложение, удовлетворяющее запросам молодых бизнесов и start-up’ов. Речь идет о коворкинге, который строится в Деловом квартале в настоящее время. Двухуровневое пространство подземного паркинга площадью более 3 тыс. кв. м было перестроено в сервисную зону, включающую в себя рабочие места, переговорные, конференц-зал и библиотеку. Наши текущие арендаторы пользуются сервисами коворкинга, вакансия снижена, а доходность увеличена».

Источник - CRE