Управляющая компания Финрент - профессиональное управление коммерческой недвижимостью

Поиск

Общая площадь: кв.м
Стоимость: руб
Показать



Подписка на новости:

Управляющая компания «ФИНРЕНТ»                  т. 277-95-56

Продажа/Аренда коммерческой недвижимости от собственников
Управление коммерческой недвижимостью

Новости

Как реанимировать торговый центр?

Мы продолжаем рассказывать о способах реконцепции «устаревших» ТЦ.   Разбор полетов Реконцепция коммерческого объекта включает три основных направления – это tenant-mix, то есть торгово-пространственная концепция, позиционирование на определенную целевую аудиторию и визуальная составляющая.

Самая затратная часть – это маршрутизация, перераспределение магазинов по этажам с учетом трафика, выделение отдельных зон (детская, кино, фудкорт и т.п.). С организацией пространства тесно связано позиционирование – будет ли это бутиковый центр, семейный комплекс или развлекательный центр с галереей магазинчиков. С учетом этих особенностей подбирается корпоративное оформление, интерьерный стиль, отделка фасадов, навигационные и рекламные таблички, по единому гайд-лайну создается сайт. Изменениям предшествуют масштабное исследование аудитории, конкурентный анализ и т.д. Довольно часто реконцепция является вынужденной мерой и ответом на смену рыночных и имеет смысл при пятилетнем сроке возврата инвестиций. Концепция может быть пересмотрена еще на стадии строительства, но чаще в ней нуждаются старые отработавшие объекты. Популярный прием реконцепции – изменение специализации (например, мебель на авто) или уход в более узкий сегмент (детские и спортивные товары). Так поступили в ТЦ «Аэробус» (г. Москва): ранее это был классический торговый центр, а теперь здесь продается все для детей.

Другой пример – «Спорт-Экстрим» в Подмосковье, преобразовавшийся из мебельного центра в спортивный. Почти всегда косметического ремонта недостаточно, и нужно расширять площади, надстраивать этажи, пробивать новые проходы, полностью перестраивать логистику, проводить полную или частичную реконструкцию. Так поступили новые владельцы ТРК «Лидер» в 2011 г., когда переименовали его в «Гранд Каньон» и выделили значительную часть площадей детскому проекту «Кидбург». Новая концепция привлекала совершенно новую аудиторию – семейные пары с детьми, в результате среднее время посещения ТРК увеличилось с 2 до 4 часов. Формат «ребенок развивается, а взрослые занимаются шоппингом» позволил довольно быстро отбить вложения в реконцепцию. Тогда это была стратегия «голубой океан», и только спустя несколько лет участники рынка отметили нарастающий тренд.

На 2017 год компания запустила 13 подобных «Кидбургу» проектов по всей России, и все они были заложены в коммерческие объекты еще на стадии концепции.   «Более ходовой способ реанимации «умирающего» торгового центра – смена якорного арендатора. По некоторым оценкам, «сильный» якорь может увеличить покупательский поток на 5–15%. В то же время собственник должен быть готов на снижение арендной ставки для нового «якоря». Так, в 2012 г. вместо дорогих интерьерных бутиков в МФК «Толстой сквер» (г. Санкт-Петербург) появился супермаркет «Лэнд», кофейни и рестораны. Антикризисная мера с переходом на демократизацию арендатора пошла на пользу многофункциональному комплексу», - говорит Андрей Пригульный, руководитель УК «Мультимекс». Однако в ряде случаев превентивными мерами по реанимации коммерческого проекта не обойтись, и приходится прибегать к более кардинальным решениям, вплоть до полной или частичной реконструкции здания, как это сделали владельцы старейшего торгово-развлекательного комплекса «Пик» (г. Санкт-Петербург). В результате трехлетней реконструкции были заменены вертикальные лифты, объединены проходом первый и цокольные этажи, расширены полезные площади, реконструированы кинотеатр и фудкорт. Большая часть арендаторов поменялась. Подписаны контракты с «Леонардо», «Буше», ведутся переговоры с «Макдональдсом».

Многим арендаторам, чтобы сохранить за собой помещения, пришлось реконструировать свои площади самостоятельно. Так, в соответствии с предложенной концепцией «Детский мир» вынужден обновить свои 1,4 тыс. кв. м. Как поясняет Наталья Скаландис, в результате реконцепции «Пик» рассчитывает на увеличение оборота на 30% и годовую выручку до 520 млн руб.

Одной из первых компаний, разглядевших в неликвидных объектах потенциал для реконцепции, стала Fort Group, которая в 2009 г. выкупила у холдинга «Адамант» сдающий позиции «Грейт», а чуть позже - ТЦ «Южный Полюс». Превосходная локация «Грейта» - у метро «Академическая» - и активное развитие торгово-развлекательной инфраструктуры в районе подстегнули нового собственника принять единственно верное решение – уйти от мебельной специализации и переориентироваться на классическую концепцию, сочетающую стандартный набор магазинов и сервисных предприятий, развлекательную зону и общепит. По итогам реконцепции комплекс был полностью переустроен, поменяны инженерные коммуникации, надстроен дополнительный этаж, построены лифты и эскалаторы, что позволило увеличить полезную площадь на 30% и повысить доходность в три раза – с 4 до 12 млн дол. в год.

Надо добавить, что пул арендаторов поменялся полностью, из «старичков» остались только два - «Кронверк Синема» и «Перекресток». В компании говорят, что трафик покупателей в «Академ Парк» (бывший «Грейт») вырос в 2 раза, а доходность - в 3-4 раза. Вследствие реконцепции, по словам заместителя коммерческого директора FORT GROUP Дарьи Сизых, средняя вакансия в торговом комплексе в период с 2014 по 2017 гг. находилась на уровне 2-2,5 %, а на сегодняшний день составляет 0,5%. Реконцепция «Сити-Молла» (ранее назывался «Феличита-Пионерская») - также дело рук Fort Group. Ранее торговый комплекс состоял из двух флигелей и соединяющей их галереи с очень плохой навигацией и тупиками. В результате переделки перестроили помещения, замкнули переходы, центральная часть приобрела более презентабельное оформление и понятную конфигурацию.

Улучшенная навигация обеспечила более высокий комфорт пребывания, поток посетителей увеличился. В свою очередь холдинг «Адамант», управляющий 22 торговыми центрами, также задумался над обновлением своих объектов. В 2016 г. девелопер сменил концепцию ТК «Призма», теперь на его месте работает «Китай-город» (г. Санкт-Петербург), в проекте еще несколько реконцепций. Jensen Group выкупила бизнес-центр River House, который вскоре выйдет на рынок с обновленной концепцией. Полагаем, этому поспособствовала окружающая жилая застройка. В планах петербургских девелоперов - реконцепция ТК «Сенная» и «Атлантик Сити». Как долго продлится успех концепции, во многом зависит от правильности действий управляющей компании. Хороший пример - петербургская «Галерея», которая ежегодно увеличивает ставки и имеет внушительный лист ожиданий. Но и этот проект в будущем потребует переустройства. Рынок недвижимости не стоит на месте, появляются новые объекты, меняется дорожная сеть, развивается жилые кварталы, которые вкупе влияют на рентабельность ТРК.

Ключевыми компонентами успеха ретейлеров становятся отдых и развлечение. Сегмент entertainment/edutainment все более заметен в современных ТРК. В московских ТРК «Ривьера» и «Авиапарк» развлекательной функции отдан целый этаж. Большой выбор сервисов, общепита, детских и игровых проектов увеличивает среднее время посещения торгового комплекса, а с ним и средний чек. Общемировые тренды, рост онлайн-торговли, развитие стритфуда, индустрии развлечений и образования влияют на экономическую модель классического ТРК, который начинает конкурировать с общественными пространствами.  Нестандартный способ привлечения новой аудитории выбрали собственники ТРК «Охта Молл», открывшегося в 2016 г. в Петербурге.

Им стало культурно-образовательное пространство «Охта Lab», совмещающее в себе библиотеку, коворкинг, переговорные комнаты, кофейню и лекционный зал. События, кинопоказы, встречи и лекции в «Охта Lab» позволяют привлечь в «Охта Молл» аудиторию со всего города, и задачей маркетологов становится удержать нового клиента. Наряду с продуктовой «Лентой» «Охта Lab» является якорным арендатором комплекса. За счет них в течение года удалось заполнить порядка 5 тыс. кв. м торговых площадей, при том что комплекс находится не рядом с метро. «Огромный потенциал для девелоперов представляют собой районные коммерческие объекты. Бизнес все более активно начинает развивать компактные форматы, которые в экономически нестабильные времена более устойчивы к рыночным потрясениям, инвестиций на них требуется меньше, да и срок окупаемости ниже», - отмечают в УК «Мультимекс».

Еще несколько лет назад мелкими форматами заинтересовалась компания ADG group, строящая районные центры с насыщенным досуговым сегментом в спальных районах Москвы. Компания намерена реконструировать старые советские кинотеатры и сделать целую сесть качественных районных ТРК. Общая площадь проектов в управлении ADG group составляет 480 тыс. кв. м. На сегодняшний день конкуренция на рынке торговой недвижимости высока, поэтому выигрывают объекты исключительно за счет своей новизны и креативности. В посткризисные периоды, когда ничего не строится, проектам ничего не остается, как повышать качество. При этом реконцепция не обязательно означает рост доходов, который порой способен проявиться через полгода-год, - она нужна, чтобы вообще не потерять покупателей и арендаторов. И хорошо, если на этапе проработки идеологии собственники ТЦ заложат возможные изменения в будущем – надстройка этажей, возведение второй очереди, возможность быстрой и безболезненной перепланировки.  

Источник - CRE 

01.10.2018