Как снизить финансовую нагрузку на девелоперов?

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов позволит снизить финансовую нагрузку на девелоперов более чем в три раза.   Положение девелоперов в результате ужесточения правил работы на рынке может облегчить поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере готовности проектов, считают эксперты девелоперской группы «Сити-XXI век».

Такой подход позволит избежать роста стоимости жилья в новостройках до 30%, который обусловлен подорожанием денег для застройщиков. Рост себестоимости строительства при текущей схеме финансирования проектов с использованием эскроу-счетов может составить, по разным оценкам, до 30%. Если раньше застройщики использовали кредитные средства только для покрытия кассового разрыва между собственными средствами и деньгами, привлекаемыми от дольщиков, то после перехода на эскроу-схему девелопер будет вынужден увеличить кредитный портфель до 85% от стоимости всего проекта. Таким образом, в среднем кредитный портфель на проекте вырастет в 7-10 раз. Очевидно, что даже снижение средней ставки с 11-12% до 6% не поможет избежать удорожания себестоимости строительства.

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов сдержит рост себестоимости новостроек с 30% до 3-7%, т.е. девелопер будет иметь финансовую нагрузку, сопоставимую с имеющейся сейчас.  При таком подходе интересы покупателей также защищены. Наиболее оптимальная схема раскрытия счетов выглядит следующим образом: ·  20% - окончание работ ниже отметки «0»; ·  20% - окончание монолитных работ; · 15% - окончание строительства внеплощадочных инженерных сетей, подключение внеплощадочных инженерных сетей к сетям ресурсоснабжающих организаций; · 25% - окончание работ по внутридомовым инженерным сетям и закрытие теплового контура здания; · 10% - окончание строительства (РНВ); · 10% - регистрация права собственности на первый объект долевого участия.

Также целесообразно пересмотреть существующие нормативы по обеспечению жилья парковочными местами и коммерческими площадями, которые зачастую остаются невостребованными у покупателей жилья комфорт и стандарт-класса. Практика показывает, что почти 50% коммерческих площадей и парковочных мест пустуют после сдачи жилых комплексов в эксплуатацию.

Таким образом, для проектов стандарт и комфорт-классов нормы обеспеченности возможно сократить в два раза. В целом, вышеуказанные меры позволят девелоперам иметь более сбалансированный продукт и помогут преодолеть непростой переходный период. Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век», отметил: «Для того чтобы механизм с использованием эскроу-счетов не тормозил развитие рынка, чего боятся многие участники, необходимо установить единые правила проектного финансирования для банков, регламентировать требования к проектам, правила работы банков с проектами и ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Это позволит сбалансировать закон и поддержать развитие строительной отрасли».