Управляющая компания Финрент - профессиональное управление коммерческой недвижимостью

Поиск

Общая площадь: кв.м
Стоимость: руб
Показать



Подписка на новости:

Управляющая компания «ФИНРЕНТ»                  т. 277-95-56

Продажа/Аренда коммерческой недвижимости от собственников
Управление коммерческой недвижимостью

Новости

Каждый третий бизнес центр уже устарел

Каждый третий бизнес-центр Москвы морально устарел – в течение 8-10 лет любой объект коммерческой недвижимости, если собственник не предпринимает никаких действий, теряет один уровень классности: переходит из А класса в В+, из В+ в В или даже С. По оценкам аналитиков, к 2020 г. в столице устаревших бизнес- и торговых центров будет более 40%.

А это значит, что даже при восстановлении экономики повышать арендные ставки в данных объектах не получится. Управляющая компания City&Malls PFM использует ряд приемов, позволяющих замедлить процесс физического износа и морального устаревания офисного здания. Модернизация инженерных и телекоммуникационных систем Модернизация инженерных систем и внедрение энергоэффективных технологий позволяет если не повысить, то сохранить на прежнем уровне класс объекта, а также снизить потребление энергии в среднем на 20-30%, а в отдельных случаях - на 50%. Это ведет к уменьшению OPEX. Только замена некачественных труб на объекте свыше 20 тыс. кв. м. экономит в год более 1 млн руб. на коммунальных платежах.  Использование энергоэффективных систем освещения оптимизирует потребление электричества на 25-30%. Одно из наименее капиталоемких и быстроокупаемых мероприятий при проведении модернизации инженерии - установка светодиодного освещения. Приточно-вытяжные установки с рекуперацией тепла, датчики движения, использование экологичных решений, таких как раздельный сбор мусора, – все это работает на имидж бизнес-центра любой классности.

Уровень БЦ определяют стандарты используемых информационно-телекоммуникационных технологий. Высокоскоростные услуги связи, доступ к облачным технологиям, наличие как минимум двух провайдеров, работающих на объекте, - стандартные требования к современным бизнес-центрам. Реконструкция БЦ Реконструкция БЦ с изменением планировки и функционального назначения помещений проводится преимущественно в объектах класса В (объекты класса А нуждаются со временем в реконструкции интерьеров и фасадов, но не перепланировках, в объекты класса С собственники, как правило, не стремятся инвестировать существенные средства). На время реконструкции БЦ не закрываются, работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком. Наиболее типичные примеры реконструкции офисных объектов с изменением функционального назначения площадей – это открытие на первых этажах БЦ бутиков, на верхних - видовых ресторанов. В БЦ открываются коворкинги, конференц-залы и даже спортзалы, создаются agile-офисы. По этому примеру пошли многие БЦ класса В+ и В. Изменение планировки, появление новых функциональных зон может повысить классность объекта.

Средняя стоимость реконструкции объекта – 20-30 тыс. руб. на 1 кв. м. В Москве за последние пять лет реконструкция проводилась в 60% объектов класса В и В+. Улучшение имеющейся инфраструктуры Чтобы БЦ всегда был интересен арендаторам и оставался конкурентоспособным, необходимоК не только проводить реконструкцию, но и улучшать инфраструктуру объекта: облагораживать территорию, увеличивать количество парковочных мест, в соответствии с пожеланиями арендаторов открывать велопарковки или спортцентр и т.д. Важную роль в создании атмосферы офисного центра играют инфраструктурные арендаторы.  Когда офисный рынок Москвы только зарождался, в БЦ к инфраструктурным арендаторам можно было отнести только продуктовые магазины, которые арендовали площади на первых этажах учреждений и производственных помещений, переделанных в офисные центры. К 2005-2007 гг. было построено несколько млн кв. м новых деловых площадей. В новых БЦ открывались столовые, кафе, рестораны, арендаторы, оказывающие бизнес-услуги: нотариальные конторы, отделения банков, копировальные центры, курьерские службы и т.д. Следующий этап появления новых инфраструктурных арендаторов приходится на 2008-2013 гг. В это время на территории БЦ стали появляться салоны красоты, спортивные центры, химчистки и т.д. Параллельно в ряде случаев происходила ротация несетевых арендаторов на сетевые и более качественные концепции.

Офисные объекты постепенно становятся lifestyle-центрами. Поколение миллениалов и поколение Z, которых к 2025 г. будет более 70%, ценят баланс между работой и отдыхом – соответственно, необходимо создавать условия, при которых сотрудники БЦ имели бы возможность на территории офисного центра не просто комфортно работать, но и с пользой проводить время, отдыхать. Улучшение инфраструктуры значительно менее затратно по сравнению с реконструкцией и модернизацией БЦ и окупается, как правило, в течение года. Изменение инфраструктуры проводится в БЦ всех классов, за последние 5 лет те или иные изменения происходили в 90% всех БЦ Москвы. Организация мероприятий на территории БЦ Например, проведение фестивалей, ярмарок, выставок картин современных художников, организация лекториев, просмотров модных кинофильмов, то есть создание коммуникационных площадок, лаундж-зон. Как правило, мероприятия на территории БЦ проводятся либо в объектах класса А, либо в лофтах, позиционирующих себя как кластерные зоны, ориентированные на арендаторов творческой направленности. Каждый фестиваль, выставка, бизнес-конференция может привести к заключению до 1-5 новых договоров аренды.

Мероприятия на территории БЦ проводят не более 10% управляющих компаний московских БЦ. Редевелопмент Одна из наиболее затратных мер. Подразумевает не просто изменение планировки, но и новое строительство дополнительных площадей, новых корпусов БЦ.  В этом случае новые корпуса БЦ можно спроектировать таким образом, чтобы класс строящегося объекта изначально был выше, чем первая очередь БЦ. В течение последних пяти лет редевелопмент БЦ заключался в том, что офисные площади перестраивались в апартаменты. В Москве было перепрофилировано в апартаменты более 20 бизнес-центров.   Генеральный директор УК City&Malls PFM Алексей Емельянов: «У любого здания, и офисного центра в том числе, есть жизненный цикл, после которого собственнику выгоднее снести объект и на его месте построить новый современный комплекс. Однако при проведении своевременной реконструкции здания, модернизации инженерных и телекоммуникационных систем, взвешенной арендной и маркетинговой политике

Cre.ru

24.09.2018