Все основные тренды рынка недвижимости - в одном месте!

GVA Sawyer подготовила мини-исследование основных трендов рынка недвижимости как проявление смены градостроительной парадигмы. 

Согласно исследованию, новое поколение российских девелоперов стоит перед необходимостью самостоятельно менять градостроительную парадигму российских городов вслед за изменившимися запросами потребителей-миленниалов, в то время как большинство действующих градостроительных нормы и генпланов в России фактически наследуют советские подходы.

В начале 20 века в СССР на фоне резкого роста городского населения и под действием коммунистической идеологии сформировалась микрорайонная урбанистическая парадигма. В ее рамках стали строится многоэтажные жилые микрорайоны с минимально необходимым количеством социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности. В середине 20 века микрорайонная парадигма захватила многие развитые страны, в первую очередь идеологически связанные с СССР.  В 70-х годах начался процесс отказа от подобной модели застройки и снос микрорайонов в западной Европе, однако в восточной Европе микрорайоны активно строились до развала СССР.

После развала СССР и банкротства коммунистической идеологии перед новыми властями России встал вопрос поиска новой градостроительной парадигмы, однако заниматься поиском ответа никто не торопился. Задача загрузить разваливающийся советский стройкомплекс представлялась более важной, в итоге микрорайоны продолжали и продолжают строить в России и по сей день. Частные девелоперы в 90-х гг. шли по легкому пути и занимались «точечной» застройкой в наиболее доходных локациях, что только усугубило проблемы микрорайонов. 

К началу 21 века в России сформировалась тенденция к движению в сторону американской градостроительной парадигмы, которая включает в себя центральное общественно-деловое ядро города – «сити» и малоэтажные «спальные» микрорайоны – «субурбии». Вокруг городов-миллионников стали появляться «коттеджные» поселки, а в центре города начали строится небоскребы-бизнес-центры. Самый главный проект России в этом направлении – Москва-Сити.

Однако кризис 2008 г., от которого Россия так и не оправилась, привел к невостребованности дорогих площадей в небоскребах. Часть офисных площадей (по мере технической и юридической возможности) стали переводить в гостиничные или апартаменты. Рынок статусной «загородки» стал все больше переходить на продажу участков без подряда. В итоге, за 20 лет после развала СССР в России установилась некая смесь из советских и американских урбанистических понятий 20-го века.
Выделим основные тренды, наблюдаемые на рынке в России, являющиеся, по мнению GVA Sawyer, следствием начала процесса смены градостроительной парадигмы.

Рынок офисной недвижимости

На офисном рынке наблюдается тренд на сокращение среднего лота, связанный с сокращением офисного персонала, числа новых рабочих мест, переходом бизнесов на дистанционный тип работы. Многие профессии в ближайшие несколько десятилетий будут автоматизированы, персонал будет заменен программными продуктами. Большие сокращения ожидаются в бухгалтерии, управленческом персонале среднего и низшего звена. Таким образом снижается спрос на классические офисные площади.

Наблюдаются тренды:

• уход от гигантомании офисного строительства;
• увеличение доли объектов смешанного использования (добавление к офисам иных функционалов для более полной реализации ресурсного потенциала территории);
• развитие коворкингов.

Рынок гостиничной недвижимости

На гостиничном рынке наблюдается тренд на размывание граней, включая  удаление «демаркационных линий» между отелями разной звездности (формальная обязательная классификация является вопросом административным, а не коммерческим), появление отелей смешанных форматов, например «поштел» как коммерчески эффективный гибрид хостеловской примитивности с разумной долей люксовости антуража.

Идет очевидная смена акцентов: общественные пространства становятся для гостя важнее самого номера, в котором он проводит все меньше времени.

Изменения планировочных и технологических решений гостиницы в некотором смысле приближают ее к жилому формату. В частности:

• совмещение лобби, холла и зоны питания;
• отказ от классических ресторанов с четко фиксированными временными слотами для завтрака-обеда-ужина;
• совмещение в одном здании отеля с апартаментами длительного/краткосрочного проживания.
 
Рынок торговой недвижимости

• Новые торгово-досуговые пространства (фуд-маркеты, фуд-парки, креативные пространства и пр.);
• увеличение доли развлекательной недвижимости: спрос на концертные площадки, выставочные и общественные пространства;
• достижение насыщения в сегменте классических региональных и супер-региональных ТРЦ.

ТРЦ будущего – это торгово-развлекательно-обучающе-досуговый парк, который может быть интегрирован в жилую среду и быть более-менее распределенным по пространству квартала. Однозначно, окупаемость такого объекта - не чета люксовой торговой галереи одежды и обуви.

Рынок жилой недвижимости

В жилой недвижимости набирает популярность квартальная застройка «европейского» типа. Основные черты такой застройки:

• малая или средняя этажность;
• уменьшение средней площади квартиры, евро-квартиры, студии;
• закрытые дворы без автомобилей, собственные участки земли у жителей первых этажей;
• совмещение различных форматов жилья в одном квартале: квартиры и таунхаусы;
• со стороны улицы первые этажи заняты под коммерческую функцию.

Общий вывод

Суммируя выделенные тенденции из разных секторов недвижимости, можно выделить общие тенденции по смене градостроительной парадигмы:

• квартальное планирование. На первом месте пешеход, а не автомобиль.
• Общественные пространства вместо «зеленых зон».
• Снижение средней высотности до 5-7 этажей (высота дерева).
• Децентрализация коммерческой недвижимости: многофункциональность как ответ на многозадачность.

Во многом выделенные тенденции перекликаются с концепцией «Нового урбанизма», возникшего в 80-х гг. в США как альтернатива спальной субурбии. Однако, если присмотреться повнимательнее, то становится очевидным, что эта концепция не совсем нова, а является усовершенствованной репликой парадигмы европейского градостроения 18-19 веков.

Выделенные тенденции являются пока слабо выраженными на рынке. По-прежнему массовая застройка российских городов, за редким исключением, представляет собой мрачное советское наследие, генпланы городов имеют четкое функционально разделение. Однако новые тенденции в градостроительстве, по мнению GVA Sawyer, являются прогрессивными и отвечающими тенденциям общечеловеческого развития и перехода к постиндустриальному обществу. Таким образом, переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым, однако длительность «переходного» периода в текущей геополитической ситуации трудно прогнозируема.