Управляющая компания Финрент - профессиональное управление коммерческой недвижимостью

Поиск

Общая площадь: кв.м
Стоимость: руб
Показать



Подписка на новости:

Управляющая компания «ФИНРЕНТ»                  т. 277-95-56

Продажа/Аренда коммерческой недвижимости от собственников
Управление коммерческой недвижимостью

Новости

В Перми прошла конференция "Доходная недвижимость", посвященная основным тенденциям рынка коммерческой недвижимости

Главные впечатления от прошедшей в Перми конференции  «Доходная недвижимость» таковы: первое - рынок коммерческой недвижимости, скорее жив, чем мертв. И второе –анонсированное властью введение налогообложения коммерческой недвижимости исходя из ее кадастровой стоимости, скорее всего, не сильно скажется на этом бизнесе. Правда, при условии, что перед законом все будут равны. Если кто то будет «ровнее», то те, кто ведет бизнес честно, просто не выживут.   

О том, что рынок коммерческой недвижимости скорее жив, чем мертв, я понял потому, что перед брифингом первого заместителя главы Перми Виктора Агеева, так и не нашел себе места в зале. И не только я…

 - С трудом нашел, где присесть, - делится впечатлениями управляющий партнер компании «Финтент» Марк Усманов. - Был приятно поражен тем, что  на встрече было многолюдно. Причем, люди были не случайные, профессионалы  и это проявлялось во всем: от дресс-кода до качества выступления докладчиков и вопросов из зала.  Не было, как это часто бывает, праздно шатающихся зевак в поисках бесплатных блокнотов и ручек. Появилось ощущение, что рынок  начинает выходить из кризиса…

Правда, от брифинга, честно говоря, ожидал большего. Тем более, что Виктор Агеев, которого поначалу модератор назвал представителем Виктора Агеева (на что тот ответил – «Как это представитель? Я сам и есть! – авт.)  не стал растекаться мыслями по древу. Когда вместо коротенечкого доклада минут на сорок он сказал – «Задавайте вопросы, на все отвечу!», подумалось: ну, все, зря вы Виктор Геннадьевич об этом сказали, сейчас вас уничтожат вопросами. Удивительно, но на чиновника не набросились, брифинг прошел мирно, я бы даже сказал, вяловато. Первый заместитель главы администрации Перми Виктор Агеев ответил на вопросы профессионалов о градостроительной политике, потенциале развития коммерческой недвижимости в городе, взаимодействии власти и бизнеса.

Отвечая на вопрос о принятии последовательной политики по регулированию стрит-ритейла, Виктор Агеев отметил, что до конца года совместно с краевыми властями будет принят ряд мер по усилению регулирования нестационарной торговли с приоритетом постепенного перехода уличной торговли из нестационарных объектов в стационарные. Что будет найден баланс между интересами представителей бизнеса, жителей и власти, не допуская роста цен на этот сегмент и создания административных барьеров.

Кстати, про административные барьеры первый заместителя главы Перми заговорил после того, как один из гостей – как я понял, один из владельцев торгового центра – на полном серьезе посетовал на то, что стрит-ритейл  - это главный враг торговых центров, который не дает им нормально работать и его вообще надо закрыть. Законодательно. Это высказывание вызвало небольшую полемику.

 - Призывы к чиновникам запретить стрит ритейл  - это все равно, что попросить их сделать так, чтобы Кама текла в другую сторону, – комментирует ситуацию Марк Усманов. -  Все мировые тенденции – это город со стрит-ритейлом. А мы, на сегодняшний день, скорее следуем общемировым тенденциям, нежели являемся законодателем мод. Посмотрите - магазинчики, бутики на первых этажах зданий – это лицо любого европейского города, точка притяжения для туристов и горожан, где приятно находиться и просто гулять рядом. Разговоры о том, что нужно запретить стрит-ритейл - это утопия…

Естественно, Виктор Агеев высказался о том, что стрит-ритейл – это лицо современного города.

- Мы должны преследовать цель качественного улучшения характеристик подобных объектов и соответствия их общественным интересам, - подчеркнул первый замглавы администрации города. – Но искусственно создавать административные барьеры недопустимо. 

Далее представители бизнеса акцентировали внимание на градостроительной политике и реализации Генерального плана Перми как документа, определяющего развитие города. Кроме того, был задан вопрос о неиспользуемых земельных участках и объектах недвижимости.

- Обосновано это неодинаковой потребностью коммерческих объектов в районах города. Справедливым было бы учитывать факт использования или не использования земельных участков и объекта недвижимости при установлении по нему ставок налогообложения, - отметил Виктор Агеев.

Помимо брифинга состоялся ряд мероприятий, на которых специалисты обсудили круг вопросов, касающихся инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости, получения земельных участков и оспаривания кадастровой стоимости, финансирования и продвижения.

В кулуарах активно обсуждался вопрос  - что будет с бизнесом после того, как налог на имущество начнет исчисляться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости объектов. Напомним, рабочая группа краевого законодательного собрания подготовила ко второму чтению документ, который предполагает исчисление налога на имущество исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости объектов с 2018 года. Если закон примут, то первый раз данный налог будет уплачен в 2019 году. кстати, соответствующие изменения произошли на федеральном уровне еще в 2015 году, и большинство субъектов Российской Федерации уже перешли на новую схему налогообложения. Обязательной же для всех она станет с 2020 года.

Честно говоря, думал, что владельцы коммерческой недвижимости будут в шоке. Да нет, не сказал бы. Видимо, во-первых, потому что при подготовке проекта депутаты  законодательного собрания  пошли навстречу застройщикам и владельцам крупных торговых площадей. Вместо обещанной изначально ставки налога на имущество в 2 процента от кадастровой стоимости девелоперов ждет постепенный переход от 1,5 процентов в 2018 году к 1,8 процента в 2020 году и последующих годах. Кроме того, застройщики (жилых домов – авт.) освобождаются от уплаты налога с квартир, предназначенных для реализации, в течение года после сдачи дома в эксплуатацию.

И во-вторых, dura lex, sed lex – закон суров, но это закон. И законопослушный бизнес это понимает.

 - Не назову ситуацию, что налог на имущество начнет исчисляться исходя из кадастровой, стоимости объектов проблемой, но вопросы есть, -  продолжает Марк Усманов. – Да, платить владельцам недвижимости придется больше. Как и к любому новшеству на рынке, к новому закону должны привыкнуть, чтобы это воспринималось как неотъемлемая данность. Но пока не понятна правоприменительная практика закона. Ни для кого не секрет, что в Перми есть торговые центры (ТЦ), которые по тем, или иным причинам, вообще не платят никаких налогов. Иначе как недобросовестной конкуренцией это назвать сложно. Если правила для всех будут одни, это один вопрос. Если нет, то получится недобросовестная конкуренция. В ситуации, когда один ТЦ платит налоги согласно закону, а другой нет, понятно, что экономика законопослушного бизнеса, мягко говоря, будет страдать. Кроме того, есть вопросы к кадастровой оценке объектов недвижимости и так далее.  Хотелось бы понимать, какой она будет

Напомним, облагать налогом, рассчитанным по кадастровой стоимости, предлагается объекты недвижимости площадью от 1 тысячи квадратных метров (да здравствует стрит-ритейл) в городских округах и от 300 квадратных метров - в муниципальных районах. Правда, законопроект предусматривает налоговые льготы по платежам с некоммерческих площадей - холлов, лестничных клеток, парковочных мест.

Еще один вопрос, который неожиданно нарисовался на конференции – оказывается, несмотря на огромный выбор  двадцать процентов покупателей коммерческой недвижимости в Перми не могут найти подходящие объекты!

 - Каждый второй покупатель или арендатор коммерческой недвижимости ищет помещения небольших форматов - до 50 квадратных метров, - говорит рассказала генеральный директор Gold Realty Group Светлана Полушкина. - 82,9 процента спроса - сосредоточены на объектах до 200 квадратных метров. Самый высокий спрос в Ленинском (37 процентов)  и Свердловском (30 процентов) районах. Двадцать процентов потенциальных покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости не могут найти помещения, которые бы решали их задачи.

Проще говоря, проблема здесь как и  с любым товаром. Заходишь в магазин без определенной цели, кажется, что выбор огромен. Приходишь выбрать что то конкретно под себя, оказывается, что выбор не так и велик.

Теперь немного о ценах. По данным «КД-Консалтинг», цены при продаже офисных помещений колеблются от 11 до 140 тысяч рублей, торговой недвижимости от 10,5 до 367 тысяч рублей. На рынке аренды аналогичные показатели составляют от 150 рублей до 2,5 тысяч рублей и от 150 рублей до 3,8 тысяч рублей соответственно.

 - Рынок коммерческой недвижимости на спаде, спрос меньше предложения - отметил заместитель директора аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. - Раньше большинство объектов находили покупателей за пределами открытого рынка, то есть не через объявления на открытых площадках. Сейчас ситуация противоположная.

Причиной этого эксперты назвали низкий уровень доходов населения. 70 процентов россиян живут в режиме жесткой экономии. Рынок коммерческая недвижимость должен подстраиваться под такие требования. 

- Торговые центры должны стать общественными пространствами. Торговая функция вторична, на первый план выходят развлекательная и досуговая задачи, — рассказал эксперт.

На конференции поделились своим опытом и коллеги из Челябинска. 

- Когда жильцы заезжают в новый дом, у них уже должна быть возможность сходить в магазин за продуктами, купить лекарства, подстричься и так далее. Необходимо стремиться к тому, чтобы коммерческие помещения были заполнены уже при заселении. Хотя обычно ситуация прямо противоположная, — рассказал  генеральный директор АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. - При реализации коммерческой недвижимости в одном из жилых комплексов, мы начали с анализа будущих жильцов: составили их портрет и поняли  какие объекты им нужны. Стало понятно, что более востребованы будут небольшие помещения, нет смысла ждать инвестора, который захочет разом приобрести 200-300 квадратных метра. Такая стратегия оказалась успешной. К заезду жильцов все торговые помещения были заполнены.

Генеральный директор консалтингового агентства Research&Decisions Регина Давлетшина, обратила внимание, что успешной реализации объектов коммерческой недвижимости мешает незнание трендов и ситуации на рынке.

 - Девелоперам не стоит ориентироваться на ситуацию, которая складывалась 7-10 лет назад. Рынок постоянно меняется. Успешные ранее подходы, сегодня провалятся. Нужно учитывать действующие тренды, - отметила она. 

 - Сегодня активность на рынке покупки-продажи еще не так велика – резюмировал для «Капитала» итоги конференции Марк Усманов. -  Покупатели и продавцы пока находятся на разных полюсах. На рынке же аренды коммерческой недвижимости идет явное оживление. Многие ранее нетрадиционные для рынка сектора коммерческой недвижимости переживают этап подъема. Это продуктовый ритейл, медицинские центры, спортклубы, общепит. Классические же в прошлом арендаторы - банки, страховые компании, автосалоны, наоборот, переживают спад. По крайней мере, я не вижу того, что представители этих отраслей в последнее время активно занимаются развитием своих филиальных сетей. Тенденция на этих рынках – сокращение «ручного» труда и замена его интернетом.  Существенным классом арендаторов, как это было в докризисные времена, они уже не станут.

По мнению эксперта, главный рецепт успешности этого бизнеса – в правильной концепции офисов и коммерческих площадей. Причем, концепция офиса должна формироваться даже до начала строительства.

 - Это объективная реальность и общемировые тенденции, - пояснил управляющий партнер компании «Финтент». - Иначе есть риск, что торговый центр может стать «хроническим неудачником» - такие есть практически в каждом крупном городе, помещения в них хронически не сдаются в аренду.  Потому что либо что-то не так было с концепцией, либо собственники своевременно не провели реновацию, помещения морально устарели и оживить их очень сложно. Потребительская модель людей меняется каждые 5-7 лет. И если годами ничего не менять – вас бизнес не выживет.

Андрей Стрельников, еженедельник КАПИТАЛ-WEEKLY

 

 

 

19.10.2017