Итоги прошлого года глазами управляющих компаний - часть вторая

Сегодня итогами и прогнозами делятся Вячеслав Хрестинин, ITD Properties, Алексей Емельянов, City&Malls PFM, и Акоп Сейсян, RealJet.

Вячеслав Хрестинин, инвестиционный директор ITD Properties:

«Одной из современных тенденций нового рынка является формирование нового класса собственников. Это банки, которым переходит недвижимость заемщиков, не сумевших выполнить кредитные обязательства. В результате таких процессов Сбербанк стал собственником БЦ «Президент плаза» на Кутузовском проспекте, БТА – БЦ «1812», ВТБ – башни «Федерация». Для банков, однако, недвижимость зачастую является «токсичным» активом, т.к.  управление недвижимостью - непрофильный бизнес, он требует создания девелоперских, управляющих компаний. При этом заемщик может передать не просто свой объект, но и полностью попасть под управление банка, как это произошло с компаниями «Галс-Девелопмент» или «Дон-строй». В этом случае банкам ничего не надо создавать – они получают готовый бизнес-процесс, надо только накладывать свои, банковские, требования, корпоративные стандарты и целевые показатели доходности. Банки при этом часто создают свои девелоперские структуры и управляющие компании, которые должны заниматься добавленной стоимостью проекта. Например, у Альфа-банка это «А101 Девелопмент».

Но такие игроки часто выбирают консервативный подход. В ситуации монополизации рынка банковскими структурами и ограничений к западному капиталу новым игрокам будет значительно сложнее выйти на рынок. Это чревато включением нерыночных механизмов регулирования рынка, когда формирование цены будет производиться не по рыночным законам, а монополиями банков, что может стать «токсичным» активом не только для самих банков, но и для всего рынка в целом.

На рынок коммерческой недвижимости влияют даже такие факторы, как выборы в государственную думу и будущий ЧМ по футболу, который будет проводиться в 2018 г. Например, оргкомитет ЧМ-2018 арендовал часть бывшего офиса «Трансаэро» (более 4 тыс. кв. м), в БЦ «Дом Парк Культуры» сейчас арендует площади FIFA (1075 кв. м). Выборы также привели к некоторым изменениям на рынке, новый созыв – это появление новых мелких владельцев квадратных метров коммерческой недвижимости. Кроме того, какие-то арендаторы уезжают в регионы, какие-то, наоборот, переезжают в Москву».

Алексей Емельянов, генеральный директор компании City&Malls PFM:

«В коммерческой недвижимости возрастает роль управляющей компании: ее функция уже не ограничивается только реализацией площадей и поддержанием систем жизнеобеспечения объекта. Важным становится предоставление УК комплексного продукта, который отвечает запросам компаний-арендаторов, их сотрудников и т.п. и призван обеспечить их комфортное пребывание на управляемом объекте с максимально быстрым и точным удовлетворением сопутствующих потребностей. Залог успеха управляющей компании в условиях «рынка покупателя» - это лояльный арендатор. Клиентоориентированность и отлаженные внутренние бизнес-процессы, а не коммерческие условия, становятся одним из ключевых конкурентных преимуществ УК. На примере City&Malls PFM можно отметить, что, в частности, удобные форматы взаимодействия для арендаторов – колл-центр, служба «одного окна», он-лайн сервис «Личный кабинет», - интегрированные в единую CRM-систему, они способствуют как оперативному решению всех возникающих вопросов за счет проработанных механизмов, так и в целом повышают лояльность компаний-арендаторов. Соответственно, те УК, которые активно используют возможности кризиса для внедрения новых эффективных инструментов и алгоритмов в свою деятельность, значительно усиливают свои позиции на рынке. Они фактически встают в один ряд с крупными, давно известными игроками и служат основными драйверами развития рынка УК.

 Акоп Сейсян, исполнительный директор RealJet:

«УК ТЦ и арендаторы поняли, что они в одной упряжке и главное сегодня - сосредоточиться на новых предпочтениях покупателей, их привлечении и удержании. Согласно исследованиям, потребительское поведение начинает постепенно «оживать», возможно, уже скоро мы станем свидетелями улучшения экономической ситуации: рост расходов даст импульс к развитию ритейла, что в свою очередь создаст необходимость в расширении распределительных объектов (складская недвижимость) и возможность улучшения условий для работы back-офисов (офисная недвижимость). Спрос растет, растет и предложение.

Главной задачей для управляющих компаний стало формирование имиджа торгового центра как места для проведения досуга и отдыха, а равно увеличение времени, проведенного посетителями в нем, от которого напрямую зависит выручка ритейлеров. В торговых центрах стали появляться немыслимые еще 3-5 лет назад концепции, такие как театральные школы, творческие мастерские, МФЦ, различные спортивные центры, квесты и т.д. Вторым ключевым моментом в работе УК стал «поворот» в сторону региональных и несетевых ритейлеров, у которых появился шанс занять ранее недоступные локации в силу дороговизны и повышенного спроса со стороны федеральных и международных компаний.  

Третьим ключевым моментов стала большая вовлеченность УК в работу своих арендаторов из-за изменения соотношения все тех же несетевых, локальных ритейлеров».