Частные инвесторы все больше обращают внимание на рынок коммерческой недвижимости

Эксперты проанализировали самые прибыльные продукты на этом рынке.

Общее развитие рынка недвижимости России характеризуется как количественным, так и качественным ростом различных категорий инвесторов. В частности, в последние годы активное развитие получила группа частных инвесторов. Если раньше эти люди не обладали большим выбором и были вынуждены хранить сбережения только в банках, то сегодня специально для них разработан целый спектр инвестиционных продуктов. Эксперты компаний NAI Becar Apartments и «Хайтэк Девелопмент» проанализировали прибыльные механизмы инвестирования. 

Так как рынок недвижимости наконец-то оценил частные инвестиции как значимый источник капитала для развития крупных проектов, в том числе коммерческого сектора, профессиональные компании обратились к формированию специальных продуктов, рассчитанных на частного инвестора с учетом специфики его запросов.

Как правило, частный инвестор – это физическое лицо с относительно небольшой в отношении институциональных инвестиционных траншей  суммой на руках. В большей степени это люди в возрасте 35-50 лет. В границах вербальной диаграммы распределение по возрастам выглядит следующим образом: 20-30 - 10%, 30-40 - 25%, 40-50 - 30%, 50-и выше - 25%, 70% составляют мужчины. Среди них присутствуют как достаточно образованные участники рынка с опытом выбора прибыльных инструментов, так и first-time инвесторы, не имеющие пока широкого «инвестиционного» кругозора и потому заточенные под классические продукты, такие как, например, покупка жилья на стадии строительства.

Между тем сегодня на рынке есть разные варианты для частных инвестиций. Среди них есть как привычные предложения - приобретение квартир с последующей сдачей в аренду и/или перепродажей, так и более современные решения, созданные специалистами специально для частных инвестиций, например, готовый арендный бизнес или краудфандинг.

Вообще рынок коммерческой недвижимости традиционно принято считать территорией крупных финансовых воротил. Однако сегодня во всем мире девелоперы обращаются к частным инвестициям, поскольку объем денежных средств, находящийся у физических лиц, весьма значителен.

Инвестиции в street-retail

Порог входа – 30-50 млн. руб.

Средняя доходность – 10-12% годовых.

Помещения на первых этажах жилых и административных зданий, сдаваемые под торговлю или предприятия сферы услуг, до недавнего времени были единственным коридором, ведущим частных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости. В зависимости от суммы накоплений они могли позволить себе купить помещения на центральных улицах Москвы или в спальных районах. В последние 10-15 лет существенный толчок для развития этого сектора дало активное строительство жилья в столице. Во-первых, квартиры на первых этажах наименее ликвидны, и девелоперы предпочитали отдавать эти помещения под инфраструктуру. Таким образом, предложение в этом сегменте существенно выросло. Во-вторых, при покупке коммерческих площадей в новостройке на стадии котлована можно получить высокую доходность, доходящую до 30%.

Есть вариант приобретения квартиры и перевода ее из жилого помещения в статус нежилого. Средняя доходность инвестора в этом сегменте составляет 10-12% в год в зависимости от ряда условий, таких как локация, пешеходный трафик, транспортная доступность и т.д. Срок окупаемости инвестиций составит от 9 до 12 лет. В последние годы изменения возможностей парковки автомобилей существенно снизили доходность street-retail.

Готовый арендный бизнес: инвестиции в бизнес-центр под профессиональным управлением

Порог входа – 2,5 млн руб.

Средняя доходность – 10% годовых.

Еще одно интересное предложение – классический объект коммерческой недвижимости, офисный центр со сформированным арендным доходом. Это предложение NAI Becar разработала с учетом возможностей и интересов частных инвесторов. Порог входа в проект – от 2,5 млн руб. Доходность – 10% годовых. Важный и приятный бонус, свойственный всем качественным продуктам на рынке недвижимости, – рост стоимости квадратного метра, который, по оценкам аналитиков, дорожает примерно на 3-4% в год. Бизнес-центр «Станция» находится в одном из центральных районов Москвы рядом со станцией метро «Бауманская». Он полностью сдан в аренду надежному арендатору, структурам ОАО «РЖД», на условиях долгосрочного арендного договора. Это значит, что сегодня и в последующие годы он будет приносить ежемесячный стабильный арендный доход. Плюсы этого актива – наличие платежеспособного, надежного арендатора с долгосрочным арендным договором и профессиональной управляющей компании, которая берет на себя всю нагрузку по эксплуатации здания и сопровождению договоров.

Готовый арендный бизнес: краудфандинг

Порог входа – 100 тыс. руб.

Средняя доходность – 12-15% годовых.

Краудфандинг можно назвать «темной лошадкой» российского рынка недвижимости. Эта схема имеет широкое распространение на Западе, но на отечественных просторах пока не прижилась, однако имеет хорошие перспективы развития. Ее несомненные плюсы: низкий порог входа, позволяющий практически любому частному инвестору, в том числе в регионах, принять в ней участие, и высокий процент со вклада. В рамках  краудфандинга профессиональный оператор предоставляет возможность инвестировать средства через фонд путем покупки паевых долей, сопоставимых с вложенной суммой в объекте коммерческой недвижимости. Это может быть офисный или торговый центр, развлекательный или складской комплекс. Словом, речь идет о крупных объектах, вкладывать в которые частный инвестор при прочих равных не может – слишком дорого. Однако за счет того, что средства инвесторов привлекаются профессиональной  компанией и аккумулируются через фонд, – это выгодно и объекту, который получает сразу крупную сумму, и инвесторам, получающим долю в крупном объекте и высокий доход.