Рынок коммерческой недвижимости: у кого упали доходы, а у кого нет

Об основных итогах 2020 года для ключевых сегментов коммерческой недвижимости рассуждает Михаил Иванов, генеральный директор СК «Перспектива».

Завершившийся 2020 год для рынка коммерческой недвижимости можно считать годом переоценки ценностей, ввиду неопределенности и "новой реальности". Большинство секторов экономики ощутили снижение доходов. Но есть и те, кто нарастили обороты, показав свою пластичность и мгновенную приспосабливаемость. В стабильной и понятной еще год назад офисной недвижимости, на фоне резких изменений, возникли тренды на переосмысление пространств. С одной стороны, большая часть сотрудников выведена на "удаленку", с другой, по-прежнему, востребованы качественные офисные помещения. Так, по данным JLL, девелоперы заявили, что в 2021 году введут в эксплуатацию 645 тысяч квадратных метров. Вероятнее всего, застройщики переосмыслят концепцию будущих проектов с учетом новых требований арендаторов, сформировавшихся в условиях пандемии. В проектах будут пространства типа flex office, зоны коворкингов, гибридные и agile-пространства , и тп. Карантин не обошел и ритейл, где резко увеличилась доля интернет-торговли. Отток покупателей из торговых центров — одна из тенденций в смене покупательского поведения наблюдалась не первый год. А ситуация с коронавирусом только усугубила ситуацию, увеличив динамику роста российской интернет-торговли. В связи с этим переход части населения на заказы через интернет продолжит расти, что положительно отразится на складском сегменте, где будет усиливаться роль дистанционной торговли со стороны мультиторговых площадок и крупнейших игроков рынка E-commerce. Складской сегмент будет чувствовать себя хорошо.

Повышенный спрос на складские помещения, снижение количества вакантных площадей и рост арендных ставок увеличат количество проектов спекулятивных складов. При этом, скорее всего, основные площади будут сданы еще в процессе строительства. По крайней мере, к этому активно стремятся владельцы строящихся и проектируемых объектов. Возможно, что часть существенно пострадавших от кризиса предприятий уступит свои склады в субаренду более успешным растущим игрокам, что, по сути, увеличит долю спекулятивных складов.

Будет расти востребованность крупных распределительных центров в регионах и спрос на редевелопмент небольших зданий под склады. В Москве наиболее актуальны будут Light Industrial, Self Storage, Dark Store, а также многоуровневые склады и склады «последней мили» внутри МКАД. Ввиду отсутствия достаточного количества помещений, и экономической ситуации, компаниями малого и среднего бизнеса еще долго будет востребована аренда складов. Это повысит привлекательность инвестиций в спекулятивные склады. Лидеры сегмента электронной торговли, службы доставки, а также крупнейшие производители и ритейлеры продуктов питания продолжат увеличивать площадь собственных распределительных центров и строить новые, но в этом случае определенно будет востребован формат built-to-suit. При этом заказчики все чаще будут отдавать предпочтение использовать эффективное управление крупными строительными проектами по контрактам EPC(М). Такая форма договора снижает затраты и обеспечивает максимально эффективное управление рисками. Это основная модель организации работ по строительству любых крупных сооружений во всем мире.

В настоящий момент ЕРС(M)-контракт является основной моделью организации работ не только в складском сегменте, но и в строительстве крупных промышленных мощностей во всем мире. В России ведущие компании нефтегазовой и электроэнергетической отрасли, например, Газпром, Роснефть, Лукойл, Е4, Росатом, также активно используют ECP(M). Кроме того, такие контракты необходимы любому проекту на принципах частного-государственно партнерства. Эффективность работы по EPCM/EPC-контрактам уже оценили не только транснациональные корпорации, но и владельцы среднего и крупного российского бизнеса.

Источник - CRE