Стрит-ритейл в "спальных" районах

Какие форматы стрит-ритейла востребованы в «спальниках» и как выбрать помещение под аренду бизнеса, - пожалуй, этот вопрос до сих пор актуален для многих бизнесменов, решающихся на экспансию в городские жилые массивы. Какие сложности подстерегают их на этом пути? Казалось бы - ориентируйся на спрос населения и бизнес будет успешен, но все не так просто. Разбираемся, что открывать "на стрите", как и за сколько вместе с управляющим партнёром Денисом Четвериковым.

В целом, говоря про так называемую уличную торговлю на первых этажах, следует отметить, что в основном ее обозначают как street retail. Под стрит-ритейлом понимают расположенные на первых этажах зданий коммерческие помещения, как правило, с отдельными входами и витринами. При этом зачастую выделяют стрит-ритейл двух основных видов: расположенные на оживленных центральных улицах помещения, и помещения, расположенные в спальных районах. Они отличаются между собой не только по локации, но и по формату операторов, стоимости: на стрит-ритейле в центре города могут размещаться как, например, заведения общепита и небольшие продовольственные операторы, так и fashion, аксессуары премиального сегмента, ювелирные магазины, брендовая парфюмерия и косметика, в доковидные времена – туристические агентства и прочее. В то время как, в стрит-ритейле спальных районов размещение тех или иных операторов в помещениях обусловлено проживающим в локальном районе населением, спросом на услуги и товары ежедневного спроса, форматом жилья, наличием конкурентов и прочими факторами, формирующими жилую среду и потребительские привычки населения.

Тенденции в сегменте

Спрос на помещения в стрит-ритейле спальных районов останется стабильно высоким, даже в периоды кризиса в отрасли, поскольку потребитель – всегда рядом. И этот фактор – существующий стабильный спрос на удовлетворение ежедневных потребностей жителей микрорайонов зачастую играет решающую роль при формировании пула арендаторов «на стрите».

Есть стабильный высокий интерес со стороны бизнеса к стрит-ритейлу новых жилых районов, что вызвано тем, что там отсутствует развитая инфраструктура, конкуренция со стороны торговых центров, а 1-ые этажи идеально подходят под размещение торгово-сервисных объектов (пример: застраивающийся район Минск Мир, где ставки в броском доме «Волна» доходят до 40 евро).

Но так ли все просто? У многих девелоперов, инвесторов и владельцев небольших бизнесов возникает иллюзия, что стрит-ритейл в спальнике – это стабильный пул из сервисно-бытовых служб, торговых точек (максимум – формата супермаркет). В то время как текущие тенденции развития общества говорят скорее о том, что предложение не удовлетворяет спрос. Как и прежде – лишь в редких микрорайонах можно найти приличную кофейню, развлекательную зону, супермаркет с широким ассортиментом, не говоря уже о том, чтобы это все было в одном месте.

В последние годы в спальных районах сформировалась новая, но серьезная прослойка арендаторов: пункты выдачи ведущих интернет-магазинов (только в один Wildberries.by и только в столице имеет порядка 100 объектов).

Не стоит забывать о спальниках и ритейлерам, работающим в формате dark kitchen или так называемые «темные кухни» – кухня, где только готовят на доставку, без торгового зала. Сейчас в эпоху ковид-кризиса многие владельцы общепита задумались об изменении формата своих заведений и этот вариант может быть одним из немногих – и бизнес сохранить, перенести его в онлайн-доставку, и на аренде сэкономить, ведь ставки «на стрите» в спальнике существенно ниже тех, кто выставляют арендодатели на популярных торговых коридорах. Главное здесь при переформатировании бизнеса обеспечить скорость доставки и стабильно высокое качество еды. Если с едой все более-менее понятно, то скорость доставки в том числе зависит и от локации кухни.

В целом стоит отметить основное требование к «стриту» в спальных районах: он должен оставаться демократичным, рассчитанным на широкий круг потребителя: дорогие премиальные объекты в спальных районах редко «обречены» на успех.

Вот и выходит, что формирование пула арендаторов «на стрите» – не такой однозначный процесс, как может показаться. Давайте разбираться, какие есть особенности и почему.

Потребительские предпочтения

Изменились ли они у покупателей жилья в 2021? Как часто бывает, и да, и нет.  Локация – крайне важна. Репутация застройщика – очень. Стоимость – безусловно. Парковка – очень бы хотелось. Инфраструктура – однозначно. Но тот ли это образ жилой среды, который был, к примеру, 3-5 и даже 1 год назад? Не совсем.

Тренд создания общественных пространств продолжает развиваться и реализуется девелоперами все более и более изобретательно. А 2020 добавил свои штрихи к образу идеального места для жизни. Среди прочих факторов появилось особое пожелание иметь зону, подходящую для работы или обучения из дома.

Этот параметр сказывается не только на дизайн-проектах отдельных квартир, но и на выборе того или иного жилого комплекса. Покупатели ищут локации, которые с ними «на одной волне», а сегодня – это возможность быть эффективным/продуктивным в любой точке. Таким образом, жилые комплексы с коворкингами, лаунж зонами, да и просто уютными кафе автоматически поднимаются в рейтинге определенной целевой аудитории.

Запрос на высокий уровень клиентского опыта также в приоритете. Это реализуется как за счет выстраивания особого взаимодействия с покупателями на разных уровнях: работа с осведомленностью о застройщике, коммуникативными навыками сотрудников отдела продаж и технических служб, а также предоставляемыми услугами и сервисами в самом жилом комплексе, которые должны быть всегда под рукой. Услуги могут оказываться как непосредственно управляющей компанией, так и арендаторами комплекса. Что обуславливает важную роль структуры коммерческих площадей и пула представленных арендаторов. В закрытых жилых комплексах и клубных домах инфраструктура направлена только на жителей комплекса, в иных случаях – и на внешние потоки посетителей. Помимо точек, реализующих товары повседневного спроса, жители разных стран выделяли фитнес-центры в качестве основного пожелания.

Что размещать на стрит ритейле в спальных районах

Логика анализа помещения на стрит-ритейле зависит от того, какой субъект проводит этот анализ (оператор или инвестор), на каком этапе жизненного цикла находится помещение:

Ситуация первая: помещение введено в эксплуатацию, пока пустует.

ОПЕРАТОР, собирающийся разместиться в помещении. Сетевые операторы зачастую имеют богатый опыт анализа помещений и соответствующую методологию и, соответственно, могут самостоятельно принять решение в отношении того или иного помещения. Несетевые операторы при отсутствии опыта должны учесть ряд факторов при принятии решении о возможности размещения в помещении:

● локация: видимость витрины/входа с наиболее оживленных улиц, возможность беспрепятственного доступа,

● потоки и ресурсы населения: существующий пешеходный трафик, его характер (“утренний” или “вечерний”), наличие в непосредственной близости станций метро, остановок общественного транспорта, парковок, генераторов потока (сцены, катки, детские площадки, крупные магазины, фитнес-центры и прочее), структура потока по возрасту, уровню дохода,

● локальный рынок и предложение: что имеется в зоне обслуживания из объектов, удовлетворяющих потребности проживающего на территории населения (продуктовые магазины, магазины пром.группы, общепит, медицина, службы доставки и прочее),

● перспективы развития территории: как с точки зрения спроса и ресурсов населения, так и с точки зрения предложения: какие объекты будут возведены, реконструированы и прочее,

● предполагаемая экономика объекта: количество посетителей, конверсия в покупателей, средний чек, средние выручки и проч.

ИНВЕСТОР, покупающий помещение и предполагающий пассивный доход за счет сдачи помещения в аренду: тут акцент анализа несколько смещается и помимо вышеуказанных параметров, требуется анализ дополнительных факторов, касающихся аренды:

● имеются ли потенциальные арендаторы;

● каковы могут быть условия аренды и прочее.

Ситуация вторая: помещение занято оператором. Тут, очевидно, приобретение помещения для размещения другого оператора требует консультации с юристами для понимания того, может ли быть расторгнут текущий договор и с какими последствиями. Если помещение приобретается с целью получения дохода от аренды, то необходим анализ (А) экономики и доходности объекта с учетом текущего арендатора, (Б) юридических аспектов, относящихся к срокам аренды и условиям выхода из договора, изменения ставки арендной платы и прочее.

Ситуация третья: помещение еще не построено и будет возведено девелопером, предлагающим его приобрести на этапе строительства (путем “долевки” или иным способом). Тут требуются определенный “вижн” со стороны операторов или инвесторов, чтобы спрогнозировать то, какой будет локация, спрос и предложение в будущем.

Ситуация четвертая: помещение имеется, но очевидно не отвечает потребностям окружающей среды, находится в заброшенном состоянии либо имеет не то назначение и т.п. В этой ситуации потенциальные инвесторы или операторы могут заинтересоваться помещением для последующего его изменения в процессе модернизации, реконструкции и т.д. Это достаточно сложный случай, требующий, помимо вышеуказанных пунктов анализа также анализ юридических и технических возможностей по изменению помещения, который проводят специалисты с соответствующим опытом и квалификацией в области строительства, консалтинга и проектирования. Но, с другой стороны, в зависимости от объекта и глубины его изменений этот случай является потенциально самым доходным.

Что по чем?

Ставки арендной платы в стрит-ритейле жилых районов на данный момент сложились на следующем уровне. Так, на популярные площади в пределах 80-150 кв. м, расположенные в локациях с интенсивным трафиком (как правило, недалеко от станций метро, с выходом на 1-ую линию застройки оживленных улиц и проспектов), ставки составляют 12-18 евро за 1 кв. м без НДС/мес. для новых договоров, но в популярных локациях особенно по ранее заключенным договорам может достигать и 30 евро; схожая локация, но в местах с менее оживленным пешеходным трафиком – 9-15 евро; и, наконец, помещения внутри дворов, на улицах местного значения, не имеющих постоянного значительного пешеходного потока – 6-9 евро.

На какую доходность рассчитывать инвестору

Разумеется, каждая ситуация индивидуальна, но если говорить о некоторых усредненных ситуациях и разбить уровни доходности по ситуациям выше, то можно констатировать следующее:

1.   Средняя доходность по помещениям с арендатором либо готовым помещением для сдачи в аренду для покупателя находится в диапазоне 9-11% годовых в иностранной валюте (EBITDA, до уплаты налога на прибыль, без учета доп.затрат).

2.   Помещения, приобретаемые в долевое строительство, могут дать до 14-16%.

3.   Помещения после изменения как более сложный инвест.проект обобщить сложно, но при удачной реконструкции доходность может измеряться десятками процентов.

Можно отметить, что помещения стрит-ритейл по мере развития рынка и уровня потребления становятся, с одной стороны, более востребованными, с другой стороны – меняются и требования к наполнению и операторам помещений: уровню сервиса, качеству отделки, типу арендаторов. Чтобы не прогадать с помещением и организацией бизнеса в нем, учитывая все возрастающие требования, при отсутствии опыта, желательно привлечение к процессу профессиональных консультантов Colliers –  опыт наших специалистов в Беларуси составляет уже 13 лет.

Источник: Colliers International