Инвесторы намерены строить объекты в регионах

Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков рассказал о том, почему при существенном падении статистики по новой застройке в регионах, в 2021 году инвесторы нацелены строить объекты не в столице.

2020 год встряхнул бизнес, но тем интереснее посмотреть на финальные отчеты аналитиков и оценить, как изменилось настроение инвесторов под воздействием глобального экономического кризиса, нефтяного скандала, обвала рубля и, главное — пандемии. Компания JLL подсчитала, что в 2020 году в России было совершено на 1,8% больше инвестиционных сделок в сфере недвижимости в сравнении с 2019-м — всего на сумму 4,16 млрд долларов. С учетом динамики курса доллара рост в рублевом исчислении составил более, чем 20%. В AKTIVO также не увидели просадки по коллективным инвестициям — напротив, инвесторы стали приходить с конкретными запросами на коммерческую недвижимость с ритейлом в качестве основного арендатора — именно такие торговые центры остались открытыми в регионах при самых жестких локдаунах. Инвестиции в такие объекты привлекли много внимания в кризис, поскольку это один из самых надежных способов не только сохранить накопления, но и обеспечить их предсказуемое увеличение.

Договоры аренды индексируются, что позволяет избежать инфляции и реализовать прирост капитала. Он составляет обычно 7-8% после уплаты всех налогов. Чем привлекательны объекты в регионах Внимание на регионы инвесторы обратили еще в начале двухтысячных. И хотя 2020 год откинул ввод новых объектов на уровень 2003-го, как отмечает Cushman & Wakefield, — это временное явление. Компания провела исследование и обнаружила, что за 2020 год 55% новых торговых центров пришлось на Москву и только 45% на регионы. Причина таких пробуксовок: сложность введения нового объекта и поддержания функционирования в период нестабильной ситуации с рабочими местами.

По сравнению с 2019 годом ввод объектов упал на 68% в городах, где проживает более миллиона человек. Региональные торговые центры обращают на себя внимание по многим параметрам — Cushman & Wakefield считают, что в России в 2021 году введут 600 тыс. кв. м торговой недвижимости, и только треть придется на Москву. При этом в 2020 году открылось всего семь крупноформатных торговых центров, из которых всего один - в городе-миллионнике. В регионах жители менее избалованы выбором торговых площадок, при этом такие объекты играют существенную культурно-досуговую роль. Это привлекает трафик, а, значит, и внимание инвесторов. Региональные торговые центры привлекательны доступной стоимостью аренды и более высокой заполняемостью, отсутствием пресыщения покупателей и, как следствие, становятся интересны для тех инвесторов, которые хотят получать пассивный прогнозируемый доход.

Особый интерес вызывают Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ижевск, Казань. В этих городах развитые площадки для бизнеса, инфраструктура, проходящий через города транзитный трафик из соседних менее крупных населенных пунктов, и планка арендной платы в 1000-5000 рублей в месяц за квадратный метр. В этих городах есть перспективные объекты, с популярными брендами вроде ZARA, «СПОРТМАСТЕР», а также современные фудкорты, которые служат местом встреч для молодой аудитории. Поэтому регионы представляются интересным направлением инвестирования. И хотя некоторое время назад аналитики советовали для консервативного портфеля коммерческую недвижимость в Москве, сейчас подходящее время, чтобы успеть инвестировать в крупные региональные объекты по ценам, которые обусловлены давлением на бизнес ковидных ограничений, — в течение года-двух цены вернутся на докризисный уровень, а то и выше.

Источник - CRE