Эволюция гибких офисных пространств

Несколько лет назад гибкий офис был форматом для студентов и фрилансеров, а сегодня такие рабочие пространства арендуют «Яндекс», «Тинькофф», X5 Retail Group… Спрос на гибкие рабочие пространства растет достаточно быстро, средний уровень заполняемости в Москве и Петербурге на сентябрь 2020 г. составляет 70-75%.

Подстегнула в некотором смысле рынок коворкингов в том числе пандемия. Гибкие пространства становятся все более востребованной историей для малого, среднего и крупного бизнеса, размещения проектных команд, стартапов, удаленных отделов крупных компаний. По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, в Москве, по состоянию на сентябрь 2020 г., действует около 190 гибких офисных пространств общей площадью 220 тыс. кв. м. Большая часть из них расположена в Центральном административном округе – 49% от общего количества. Средняя арендная ставка одного рабочего места в Москве составляет от 20-25 тыс. руб./мес. до 45-50 000 руб./мес. (с учетом НДС). В Петербурге, по состоянию на сентябрь 2020 г., действует около 50 гибких офисных пространств общей площадью 37 тыс. кв. м. Большая часть из них расположена в Центральном районе (23 коворкинга) в пределах пешей доступности от станций метрополитена (до 10 минут пешком). Арендная ставка составляет 800 руб./день, 11 500 руб./мес. с учетом НДС. Вообще на рынке гибких офисных пространств эксперты выделяют аренду отдельных рабочих мест, бизнес- и премиум-коворкинги. Молодые специалисты, фрилансеры, начинающие предприниматели, которые пока не могут потянуть классическую аренду или которым в принципе не нужен классический офис, могут арендовать место с хорошим качественным ремонтом и стильной мебелью. Это самый что ни на есть яркий пример шеринговой экономики, о которой мы так много говорим сегодня. Коворкинги бизнес- и премиум-класса рассчитаны прежде всего на корпоративных клиентов. Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, отмечает, что будущее – за такими гибкими офисами в рамках классических бизнес-центров.

Проводя аналогию с рынком складов, можно отметить, что в ряде складских комплексов класса А предоставляется услуга временного хранения грузов, и арендатор, например, дистрибьютор, в таком случае получает возможность в пик сезона какой-либо категории товаров оставить оверсток на ответственном хранении, не арендуя дополнительные складские площади. Наличие таких операторов является большим плюсом для складского проекта в качестве важной сервисной составляющей. Применительно к рынку офисной недвижимости действует такая же логика. В крупных бизнес-центрах высокого класса помещения зачастую арендуют крупные российские и международные компании, в том числе имеющие головной офис на Западе. Для случаев, когда для запуска нового направления компании необходимо разместить временную проектную группу или отдельный департамент, коворкинг в рамках бизнес-центра станет наиболее подходящим вариантом. Компании гораздо удобнее арендовать смарт-офис или рабочие места в качественном коворкинге, чем тратить ресурсы на поиск дополнительных площадей в бизнес-центре в другой локации и думать, как туда будет добираться команда и как эффективно выстроить коммуникацию с основным офисом. Кроме того, такой формат организации работы позволит работодателю планировать пространство и для командировочных сотрудников. Важно упомянуть, что в Москве гибкий офис может оказаться для компании выгоднее, чем классическая аренда. Хотя, конечно, для каждого конкретного случая нужны индивидуальные расчеты, и есть ряд условий. Если уровень локации и ремонта помещений примерно одинаковый, у арендатора нет специфических требований к IT-инфраструктуре, и локальную сетку арендатора можно успешно реализовать в рамках типовых решений смарт-офиса.

Среди тенденций рынка коворкингов эксперты Bright Rich отмечают тренд, который начал набирать популярность сейчас, в пост-ковидную эпоху, – субаренда площадей. Не секрет, что компании, в первую очередь московские (но постепенно эта история доходит и до петербургского рынка), сдают свои площади в субаренду. Коворкинги к этой истории тоже подключились. Например, сеть сервисных офисов Space 1 займется управлением 4,8 тыс. кв. м площадей в офисном центре «Аврора бизнес парк», которые арендованы компаний EY. Эта сделка не станет единственной. Операторы гибких офисов вполне могут занять часть сдаваемых в субаренду площадей в бизнес-центрах и тем самым повысить их ликвидность. Кроме того, постепенно на рынок выходят лайфворкинги. В этом году сразу несколько крупных московских девелоперов сообщили о запуске коворкингов в рамках жилых комплексов. Такой формат станет «рабочей» историей прежде всего для московского рынка. Этот тренд по сути является логичным продолжением концепции «город в городе», когда новые районы и жилые кварталы проектируются со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой. В Санкт-Петербурге рынок недвижимости идет за рынком Москвы, но столичные тренды приходят в северную столицу с некоторым опозданием. Сегодня для Петербурга более характерна аренда отдельных рабочих мест в рамках коворкингов. Здесь в принципе достаточно мало площадок, которые подошли бы корпоративным клиентам. Хотя, конечно, такой формат на рынке присутствует: гибкие офисы для корпоративных клиентов предлагают, например, сети «Практик» и Page.

Источник - CRE