Как государство спасает собственников недвижимости?

С 15 июня арендодатели могут подавать заявки на получение грантов от московского правительства. Ранее федеральные и региональные власти приняли еще целый ряд мер поддержки собственников недвижимости (которые не относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства). О грантах и других поддерживающих собственников постановлениях рассказывает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons.

Арендодатели вправе воспользоваться общими мерами поддержки, принятыми на федеральном уровне и применимыми ко всем участникам рынка независимо от сферы деятельности, такими как мораторий на налоговые проверки, продление сроков подачи отчетности, мораторий на санкции за непредставление документов и т.п., введенные постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 409 "О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики", а также отдельными мерами ЦБ РФ относительно рейтинга заемщиков, осуществляющих деятельность по сдаче в аренду собственных или арендованных нежилых зданий и помещений. К специальным мерам поддержки на федеральном уровне можно отнести меры поддержки арендодателей торговой недвижимости.

В частности, организациям, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", предоставляются отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 409. При этом на региональном и муниципальном уровне могут устанавливаться дополнительные меры поддержки арендодателей.

Так, ряд организаций, в том числе организации, осуществляющие деятельность в сфере торговли, освобождаются от уплаты арендных платежей по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, за период с 1 марта 2020 года до прекращения режима повышенной готовности, но не ранее 1 июля 2020 года.

Помимо указанного, в Москве в рамках реализации третьего пакета мер поддержки столичного бизнеса 13 мая 2020 года Правительством Москвы было принято постановление № 574-ПП, которое предусматривает предоставление собственникам торговой недвижимости, в том числе собственникам ТЦ, грантов из бюджета города на уплату налога на имущество и земельного налога (или арендной платы за землю). Прием заявок на указанные гранты начнется 15 июня и продлится до конца 2020 года.

Основным критерием для получения гранта является снижение собственниками ТЦ всем арендаторам на период ограничительных мер арендной платы на большую из двух величин: (i) двукратный размер суммы налога на имущество организаций и земельного налога (арендной платы за земельный участок), относящихся к арендуемой площади объекта торговли; или (ii) 50% от действовавшей ставки арендной платы.

Однако в дополнение к названному критерию постановление устанавливает требования относительно: юрисдикции компании-собственника ТЦ (на грант не вправе претендовать иностранные компании или российские компании, в которых иностранные компании из "черного списка" Минфина имеют долю участия более 50%); соблюдения ограничительных мер как собственником, так и всеми его арендаторами (на практике собственникам может быть сложно это проконтролировать); объема площадей, занимаемых в ТЦ торговыми объектами, объектами общественного питания и бытового обслуживания, который должен составлять не менее 80% (при этом возникает вопрос, будут ли учитываться такие помещения, как кинотеатры, фитнес-центры и развлекательные центры, расположенные в ТЦ); соблюдения ВРИ земельного участка и иные. Исходя из текста постановления можно сделать вывод о том, что получение собственником ТЦ гранта связано с соблюдением большого количества требований, которые на практике может быть сложно реализовать.

При этом собственники ТЦ будут нести риск того, что, предоставив скидки всем или большинству арендаторов, они до конца не могут быть уверены в том, что в конечном итоге получат грант. Таким образом, есть серьезные сомнения в том, насколько данная мера поддержки в том виде, в котором она реализована в указанном постановлении, в реальности будет востребована рынком и сможет поддержать собственников.

Источник - CRE