Пациент скорее жив, чем мертв

Пока в России действует режим самоизоляции, рынок живет преимущественно онлайн-обсуждением офлайн-бизнеса. Очередной WEB-встречей, организованной CRE Events, стала конференция «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности». Безусловно, бизнес-центры не являются самыми пострадавшими объектами сегодня, однако также сомнений нет и в том, что бесследно эта ситуация для офисного рынка не пройдет.

Будущее офисной недвижимости не настолько туманно, как будущее некоторых других секторов. Участники конференции «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности» рассказали о том, почему этот рынок не ждет падение. В обсуждении перспектив рынка офисной недвижимости приняли участие Дмитрий Хлебников, партнер, директор департамента рынков недвижимости Accent Capital, Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, и Мария Котова, генеральный директор УК «АВИКА». Модератором мероприятия выступил Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. Арендные платежи в офисном секторе не зависят от оборота арендаторов, а досрочному выходу из договоров аренды мешают прописанные в них штрафные санкции. Тем не менее, финансовые проблемы резидентов заставляют собственников идти на уступки, сокращая собственный операционный доход. Другими проблемами сектора является прогнозируемый спад нового спроса и сокращение занимаемых арендаторами площадей за счет перевода части сотрудников на удаленную работу.

По словам Марии Зиминой, до 20-30% сотрудников впоследствии могут в офисы не вернуться, что заставит компании меньше арендовать. Однако смена арендной политики будет происходить постепенно и к резкому обвалу рынка не приведет. В отличие от кризисов 2008-2009 гг. и 2014-2015 гг., сейчас офисный рынок сложно назвать «перегретым», считает эксперт. Так, вакансия к настоящему моменту составляет 8,6% в классе А и 6,6% в классе В, в наиболее востребованных районах Москвы доходя до 2-5%. За первый квартал было введено около 56 тыс. кв. м новых офисов (15,4 тыс. кв. м в классе А и 40,4 тыс. кв. м в классе В), тогда как чистое поглощение превысило 187 тыс. кв. м. Таким образом, в 2019-2020 гг. спрос значительно превосходил новое предложение, а об увеличении объемов ввода девелоперы только начали задумываться. В 2020 году к вводу было анонсировано только 522 тыс. кв. м новых офисов, из которых около 190-200 тыс. кв. м может быть перенесено на более поздние сроки, тогда как на периоды предыдущих кризисов приходились максимальные показатели нового ввода (более 1 млн кв. м в год). Эти цифры, а также тот факт, что офисный рынок является инертным по отношению к внешним факторам и реагирует с определенной задержкой, говорят о том, что не стоит ожидать резкого роста вакансии и резкого падения арендных ставок.

В Knight Frank оценивают максимально возможный рост доли свободных площадей в 15%, да и то в том лишь случае, если государство поддержит девелоперов, и доля отложенных проектов сильно не вырастет. Здесь стоит оговориться, что при общем положительном настрое спикеров, к середине беседы слово «кризис» все же начало мелькать в разговоре.

При общем сохранении ставок на докризисном уровне собственники некоторых объектов будут снижать тарифы, чтобы обеспечить более высокую заполняемость. Такая ситуация играет на руку инвесторам, давая возможность приобрести стрессовые активы со значительным дисконтом, казалось бы.

Но Дмитрий Хлебников так не считает. «Мы думали об этом и пять лет назад, и 10 лет назад, - признается представитель инвестиционной компании. - Но привлекательность офисного рынка в его стабильности. Те объекты, на которые дается большой дисконт, нам мало интересны. А качественные и успешные с точки зрения наполнения объекты с дисконтом не продаются и продаваться не будут». С точки зрения инвестиционного рынка справедливо отметить, что сокращение зарубежного участия в офисах России состоялось еще в 2015 году. Российский инвестиционный рынок самоизолировался около пяти лет назад, оставив самых стойких системных инвесторов. Дмитрий Хлебников говорит, что интерес со стороны иностранных игроков сохраняется, так как здесь доходность выше, чем в Европе, где предложение избыточно или близко к избыточному (в зависимости от конкретного рынка), однако активному поиску мешают внешнеполитические риски. Второй проблемой инвесторов эксперт называет недостаточное количество качественных объектов на открытом рынке.

На вопрос Павла Барбашева о том, почему инвесторы уходят в другие сегменты (торговая и складская недвижимость), Дмитрий Хлебников высказался в том ключе, что это вынужденная мера, так как наиболее привлекательный офисный сегмент предоставляет очень мало вариантов, а «деньги должны работать». Остудить позитивный пыл спикеров была призвана Мария Котова, которая рассказала о еще докризисном исследовании офисных сотрудников. С точки зрения Марии рынок ждет большая трансформация, которая назревала уже давно, но нынешняя ситуация стала «идеальным штормом», в результате которого процесс ускорится, и поменяется сама суть офисного пространства. В результате, большое количество офисов устареет гораздо быстрее, чем то закладывалось во время работы над проектами, и будет нуждаться в реконцепции раньше, чем строительство окупится.

Дмитрий Хлебников придерживается той точки зрения, что офисы будут меняться внутри компании, а сами здания будут востребованы и в дальнейшем, если рынок не будет перегреваться большим количеством проектов в пока еще не ясной новой концепции. По прогнозам Марии Зиминой, показатели ввода и поглощения будут снижаться, что отбросит рынок на пару лет назад — с восходящей позиции на выжидательную. Около 20 месяцев понадобится российскому рынку офисной недвижимости для выхода на прежние показатели и устойчивую положительную динамику.

В чем соглашаются эксперты — пациент (рынок офисной недвижимости) скорее жив, чем мертв. Вакцинация 2009 и 2015 гг. дала собственникам офисной недвижимости мощный иммунитет от макроэкономических хворей, что позволит считать этот кризис наименее опасным для данного сегмента. Но рост рынка и трансформация его из «рынка арендатора» в «рынок арендодателя» откладывается на неопределенное время…
Источник - CRE