Управляющая компания Финрент - профессиональное управление коммерческой недвижимостью

Поиск

Общая площадь: кв.м
Стоимость: руб
Показать



Подписка на новости:

Управляющая компания «ФИНРЕНТ»                  т. 277-95-56

Продажа/Аренда коммерческой недвижимости от собственников
Управление коммерческой недвижимостью

Новости

Как дать шанс на новую жизнь памятникам архитектуры?

Общественные пространства для досуга и отдыха во всем мире переживают новый этап развития. О выдающихся проектах редевелопмента в мире и перспективах развития комьюнити-центров в России рассказывает Антон Панарин, менеджер группы стратегического консультирования в сфере недвижимости PwC в России.

Последние недели лишний раз доказали, что потребность людей в общении во всех сферах жизни естественная и не меняется во времени. Однако пространства для встреч и работы переживают трансформацию. Различные формы формального и неформального общения традиционно возникали на городских площадях, ярмарках и базарах, а спустя столетия перенеслись в уже привычные современному глазу офисы, коворкинги и фудхоллы. Всего несколько лет назад появление качественной детской площадки или теплого подземного паркинга позволяли девелоперам жилья повышать класс дома, но сегодня современное общество и в первую очередь представители поколения Z формируют дополнительные требования к удобству, комфорту и наполнению окружающего пространства. Сегодня конкуренция за человеческое время и потребность в качественном досуге способствуют возрождению привычных комьюнити-центров, появившихся в Англии и США в начале прошлого века и активно строившихся в СССР. Комьюнити-центр. Что это такое? Комьюнити-центр – это общественное пространство для досуга и отдыха, расположенное, как правило, в спальных районах города в пешеходной доступности от жилых массивов. Наполнение основных зон зависит от расположения здания и целевой аудитории, однако чаще всего в качестве якорного профиля могут выступать объекты сферы: Физкультуры и спорта (фитнес-залы, бассейн, скалодром) Науки и образования (лектории, залы для проведения уроков) Бизнеса (офисные помещения, переговорные комнаты, коворкинг) Досуга для всей семьи (кинозалы, детские площадки, аниматоры, боулинг, квесты) Поддержки пожилых и людей с ограниченными возможностями Отдельное внимание уделяется зонированию и доле открытых зон – например, в просторном фойе можно выпить кофе или поработать за ноутбуком, а на эксплуатируемой крыше может размещаться бар или бассейн. Прообразами современных досуговых форматов являлись рабочие клубы и дома культуры, создаваемые по территориальному или социальному принципу (например, ДК Железнодорожников, Офицеров и проч.) для проведения образовательных и досуговых мероприятий, и очевидно, что с годами потребности людей в проведении досуга не меняются.

С советских времен до нашего времени сохранились многочисленные дома культуры, например, Дом культуры имени Русакова, созданный архитектором Константином Мельниковым для образования и досуга членов московского союза коммунальщиков. Сегодня развитие комьюнити-центров в российских городах (и не только крупных) может способствовать гармонизации городского развития, формированию дополнительных точек роста в спальных районах, а также развитию досуга для различных возрастных и социальных групп населения. Комьюнити-центры в мире Опыт зарубежных стран иллюстрирует, что комьюнити-центры могут развиваться преимущественно на базе объектов образования, культуры и спорта. Согласно практике, комьюнити-центры могут появляться не только как объекты нового строительства, но и как проекты редевелопмента, что может не только внести дополнительный колорит в проект, но и спасти памятник архитектуры от сноса, а также вдохнуть новую жизнь в морально устаревший объект.

Например, в бразильском Сан-Паулу бывшая офисная башня была приспособлена под вместительное многофункциональное общественное пространство. От штаб-квартиры сети супермаркетов остались каркас и открытые зоны на каждом из этажей, подземная парковка была приспособлена под театральный зал, на кровле появился бассейн. Всего в здании размещено около десятка функций, включая библиотеку, спортивные и танцевальные залы, рестораны, выставочные пространства и даже медицинская клиника.

Небольшой театр в Барселоне был комплексно реконструирован и превратился в современный досуговый центр Can Clariana. Здание сохранило свое основное предназначение, однако существенно видоизменилось как внутри, так и снаружи. Помимо непосредственно зрительного зала здесь появились залы для проведения мероприятий, а также точки питания, что дало возможность использовать объект на ежедневной основе, а не только в дни театральных постановок.

Рассказ о редевелопменте пространств под комьюнити-центры был бы неполным без упоминания проектов, реализованных на базе бывших религиозных объектов. По мере потери подобными объектами ключевого статуса в формировании общественных пространств и падения посещаемости паломников, логично встает вопрос о современном использовании при непростой задаче поиска баланса между экономической целесообразностью и этическими нормами. Например, в голландском городе Вюгт бывшая церковь была приспособлена под вместительный книжный магазин с читальным клубом и кафе. Комьюнити-центры в России Дополнительным фактором развития этого формата может стать реальность сегодняшних дней, когда в силу развития сферы услуг и новых технологий целые категории объектов становятся неактуальными или мало востребованными. Например, прототипы российских коммьюнити-центров – библиотеки, кинотеатры и дома культуры советского времени теряют популярность с развитием интернета и новых форм досуга.

Первопроходцем в комплексном подходе к развитию общественных центров стала компания ADG Group, выкупившая в 2014 г. на торгах 39 московских кинотеатра под реконструкцию с сохранением исторической функцией. По замыслу авторов, наполнение каждого районного центра будет ориентировано на потребности местных жителей и регулярное посещение. Библиотека им. Достоевского (Москва)

Другим примером обновления стала библиотека им. Достоевского на Чистых прудах – первый шаг в направлении переосмысления библиотек в Москве в наши дни. Руководствуясь принципами открытости, многофункциональности и комфортности, авторы смогли создать современное яркое пространство для чтения за чашкой кофе, проведения мероприятий и неформальных встреч. Еще одна большая группа объектов, возможных для переосмысления, – дома культуры, многие из которых не имеют обременений, и могут быть реконструированы с сохранением исторического назначения в современной концепции. Несмотря на попытки сохранить и обновить сохранившееся наследие (например, ДК ЗИЛ), в Москве и других городах огромное число памятников архитектуры и просто прекрасных зданий простаивают за ненадобностью и ветшают.

Например, признанный памятник авангарда, здание клуба культуры завода Каучук в московских Хамовниках сегодня переживает не лучшие времена.

Печально состояние дворца культуры Невского машиностроительного завода им. Ленина в Петербурге. Сегодня здание, бывшее одним из мест зарождения ленинградского рок-клуба, не эксплуатируется, жители выступают за реконструкцию здания, однако инвестор до сих пор не найден. Список забытых домов культуры можно дополнить не одним десятком объектов.

Перспективы развития

В крупных городах также актуален редевелопмент объектов под комьюнити-центры в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий, предполагающих, как правило, основной упор на возведение жилья и офисов различных классов. На территориях бывших промышленных территорий до сих пор сохранилось большое число объектов, планировки и архитектура которых позволяют реализовать интересные форматы для досуга и отдыха. Равно как теряют актуальность кинотеатры, библиотеки и дома культуры старых форматов, изменение производственных технологий снизило востребованность крупных предприятий. Например, десятки массивных хлебозаводов вековой давности уже не востребованы в таком количестве из-за развития небольших частных производителей, а также собственных производств супермаркетов из-за чего появилась возможность купить свежеиспеченный хлеб в соседнем доме. Из почти трех десятков московских хлебозаводов яркой современной судьбой могут похвастаться лишь два из них: хлебозавод Зотова на Пресне и хлебозавод №9 на Дмитровской. Здания недавно прошли комплексную реконструкцию и будут развиваться как креативно-музейные пространства. Судьба остальных не столь радужна.

Хлебозавод «Золоторожский хлеб» в Москве проектировался на территории завода «Серп и Молот» как самый мощный комбинат своей отрасли в мире. Сегодня объект не используется по прямому назначению, а само здание находится на территории активно застраиваемого района и могло бы стать уникальной точкой притяжения для местных жителей. Комплексная схема реализации единым лотом, примененная к реновации кинотеатров, также может быть тиражирована и на объекты описанных выше форматов. Подобный подход позволит сэкономить время на организацию множества конкурсных процедур и обеспечить реализацию единого, в том числе и архитектурного, подхода к исполнению проектов. Однако важно и соблюсти интересы собственника, поскольку при реализации пула объектов единому покупателю сумма сделки может быть далека от максимальной. Помимо зданий, переживающих непростые времена, комьюнити-центры в российских городах могут развиваться не только за счет нового строительства, но и появляться путем трансформации существующих зданий, в том числе и построенных относительно недавно. Развитие и насыщение рынка объектами сферы ритейла, а также кризисные явления будут способствовать трансформации концепции традиционных торговых центров (особенно районных) в сторону комьюнити-объектов за счет сокращения доли привычных арендаторов в сторону досуговых и развлекательных, от чего выиграют в конечном счете простые горожане.

Источник - CRE

 

29.04.2020