Изменения в регулировании отношений в области недвижимости в связи с коронавирусом

Подзаконные акты, принятые в апреле на территории РФ, внесли изменения в регулирование отношений в области аренды, градостроительных отношений, отношений недропользования и эксплуатации опасных производственных объектов, а также строительных работ.

Для защиты здоровья населения и борьбы с коронавирусом (COVID-19) на территории Российской Федерации, а также для поддержки бизнеса в чрезвычайных условиях, вызванных распространением инфекции, были приняты подзаконные акты, вносящие изменения в регулирование отношений в области недвижимости. О них рассказывают юристы компании Bryan Cave Leighton Paisner.

ИЗМЕНЕНИЯ В ОБЛАСТИ АРЕНДЫ

Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» Напоминаем, что 1 апреля 2020 г. был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — «Закон»), предусматривающий ряд изменений в действующее законодательство для защиты здоровья населения и борьбы с COVID-19 на территории РФ, а также для поддержки бизнеса в чрезвычайных условиях, вызванных распространением инфекции. В частности, Законом в отношении арендных отношений предусмотрены следующие нововведения: Арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в случае невозможности использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории такого субъекта РФ. Отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, с момента введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, условия которой подлежат уточнению Правительством РФ.

Правительство РФ утвердило условия отсрочки уплаты арендной платы в соответствии с требованиями Закона в Постановлении от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее — «Постановление»):

1. Постановление распространяется на арендаторов недвижимого имущества всех форм собственности (включая частную), кроме жилых помещений, деятельность которых относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики. При этом перечень таких отраслей в самом Постановлении отсутствует.

2. Договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен до введения властями соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории этого региона.

3. Отсрочка предоставляется в отношении арендной платы в размере: 100% — на весь период действия режима повышенной готовности или ЧС в соответствующем регионе, за исключением коммунальных и (или) эксплуатационных платежей, если эти платежи включены в арендную плату и арендодатель не был от них освобожден; 50% — в период с даты окончания действия режима повышенной готовности или ЧС в соответствующем регионе до 1 октября 2020 года.

4. Порядок погашения задолженности, возникшей в результате предоставления отсрочки, устанавливается сторонами в дополнительном соглашении об отсрочке уплаты арендной платы, которое должно быть заключено сторонами в течение 30 дней с даты обращения арендатора об отсрочке. При этом Постановление установило следующие обязательные требования: начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года; периодичность уплаты — поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц; размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды; арендодатель не вправе устанавливать дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки; меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором первоначально согласованного порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

5. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

6. Регионам и муниципалитетам рекомендовано оказать арендодателям, предоставившим отсрочку, меры поддержки в части уплаты налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю, на которой находится объект недвижимости.

Постановление вступило в силу с даты его официального опубликования — 6 апреля 2020 года. Постановление Правительства Москвы от 31 марта 2020 г. № 273-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» 31 марта 2020 г. Правительство Москвы приняло Постановление № 273-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности» (далее — «Постановление ПМ»), в котором также предусматриваются меры по поддержке бизнеса, в частности касающиеся арендных отношений: Освобождение от арендной платы Постановление ПМ предусматривает освобождение от уплаты арендной платы в отношении земельных участков, распоряжение которыми осуществляется городом Москвой, и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, при наличии следующих условий: освобождение предоставляется по обращению арендаторов; освобождение предоставляется на период с 1-го числа месяца, в котором была приостановлена деятельность в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», до последнего календарного дня месяца, в котором прекратилось приостановление, но не ранее 1 июля 2020 г.; право на освобождение от арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в сфере: культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, туризма, предоставления гостиничных услуг, услуг в сфере общественного питания, торговли и предоставления бытовых услуг населению; арендаторы вправе обращаться за освобождением в случае, если цели предоставления по договору аренды соответствуют виду деятельности, указанному выше; для освобождения от уплаты арендной платы необходимо наличие документов, подтверждающих соблюдение указанной в договоре аренды цели предоставления объекта недвижимости.

Постановление ПМ не уточняет, какие документы подтверждают соблюдение цели предоставления. Установлена обязанность органов власти обеспечить заключение соответствующих соглашений к договорам аренды на период временного приостановления деятельности подведомственными государственными и казенными предприятиями и государственными учреждениями города Москвы в течение 3 рабочих дней с момента обращения арендатора. Меры экономической поддержки Постановление ПМ предусматривает предоставление мер экономической поддержки: собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания; при условии снижения собственниками на период с 1-го числа месяца, в котором была приостановлена деятельность, до последнего календарного дня месяца, в котором прекратилось приостановление, но не ранее 1 июля 2020 г., арендных платежей арендаторам помещений не менее чем на двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за соответствующий период и не менее чем на 50% от изначально действовавшей арендной ставки; в размере суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту за соответствующий период. Постановление ПМ вступило в силу со дня его официального опубликования — 1 апреля 2020 г.

ИЗМЕНЕНИЯ В ОБЛАСТИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ, ОТНОШЕНИЙ НЕДРОПОЛЬЗОВАНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ОПАСНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ.

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» Изменения в разрешительные документы в области строительства В случае если окончание срока действия приведенных ниже градостроительных документов приходится на период с 6 апреля 2020 года до 1 января 2021 года, то срок их действия подлежит продлению на 12 месяцев. Это касается следующих документов: разрешение на строительство; градостроительный план земельного участка, который используется для подготовки и экспертизы проектной документации или внесения в нее изменений, а также для получения разрешения на строительство; проект планировки территории, используемый при экспертизе проектной документации или внесении в нее изменений. Изменения в разрешительные документы в области недропользования В случае если окончание срока действия лицензии на пользование недрами приходится на период с 15 марта 2020 года до 1 января 2021 года, то срок ее действия подлежит продлению на 12 месяцев. Изменения в области промышленной безопасности Лицензии на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов («ОПО») I, II и III классов опасности, лицензии на обращение взрывчатых материалов промышленного назначения не требуют переоформления в следующих случаях: в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения; в случае изменения места нахождения юридического лица, места жительства индивидуального предпринимателя, изменения адреса места осуществления лицензируемого вида деятельности, указанного в лицензии. До 1 июля 2020 года эксплуатация ОПО может осуществляться без проведения экспертизы промышленной безопасности технических устройств, применяемых на ОПО. После 1 июля 2020 года такая экспертиза может проводиться с использованием средств дистанционного взаимодействия с экспертами в области промышленной безопасности. Постановление вступило в силу с даты официального опубликования — 06 апреля 2020 года.

ПРИОСТАНОВКА СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 Указ Мэра Москвы от 10 апреля 2020 года № 42-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» С 13 апреля 2020 года по 19 апреля 2020 года в городе Москве временно приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием объектов метрополитена, инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов. Указ Мэра вступил в силу с даты официального опубликования — 10 апреля 2020 года. Постановление Губернатора Московской области от 10.04.2020 № 176-ПГ «О внесении изменений в постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» В Московской области были введены меры, аналогичные введенным в Москве. С 13 апреля 2020 года по 19 апреля 2020 года было временно приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ, за исключением строительства объектов медицинского назначения, а также работ непрерывного цикла, связанных со строительством и обслуживанием инфраструктуры наземного общественного транспорта, железнодорожного транспорта и аэропортов, строительства, реконструкции и капитального ремонта, ремонта объектов капитального строительства в целях реализации национальных проектов, строительства объектов агропромышленного комплекса и сельского хозяйства с целью увеличения объемов производства продовольственной и сельскохозяйственной продукции. Постановление Губернатора вступило в силу с даты официального опубликования — 10 апреля 2020 года.

Источник - CRE