Смерть опенспейса и восход коворкингов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?

КОВОРКИНГ VS OPEN SPACE

В Москве растет не только количество коворкингов, но и площадь каждого такого объекта. По данным Colliers International, на конец 2019 года средний размер гибкого пространства сетевых операторов составлял 3 247 кв. м., а в 2020 году этот показатель должен вырасти до 4 800 кв. м. Показательно, что в новых пространствах под традиционный open space отведено меньше места, чем раньше, а значительную площадь занимают обособленные кабинеты, переговорные и площадки для проведения мероприятий. Означает ли это постепенный отказ от «вредного» опенспейса и массовый переход компаний в коворкинги? Тотального перехода бизнеса в коворкинги владельцы офисных центров пока не опасаются. На рынке сохраняется спрос на классические офисы со стороны достаточно консервативных компаний, которые трепетно относятся к конфиденциальности и в большинстве случаев не готовы к подобным решениям.

«Коворкинг удобен и функционален для небольших компаний штатом до 20 человек, но по мере развития бизнеса компании все равно переходят в классический офисный формат. Это в первую очередь связано именно с конфиденциальностью. Для рынка в своей массе именно коворкинг (не сервисный офис) пока остается заменой некомфортного офиса класса С, где за те же расходы можно получить больше в плане сервиса и качества пространства», - считает управляющий партнер Praedium Александр Ошурко.

«С точки зрения строительства большого отличия в коворкингах и опен-спейсах нет, просто по-другому распределяются затраты на инженерию и отделку, - отмечает Екатерина Ньюман, генеральный директор строительной компании Q1 Group. - В коворкингах меньше внимания уделяется отделочным решениям, но гораздо больше – инженерии: системам управления светом, климатом, автоматизации процессов бронирования и так далее. Сегодня каждый гибкий офис старается сделать планировку такой, чтобы адаптация под моноарендатора могла проходить легко и без особых затрат».

По мнению Екатерины Ньюман, в гибких офисах при необходимости резидент может быстро увеличить или сократить занимаемое пространство, не теряя время на бюрократические процедуры и переговоры. Оператор должен иметь возможность предложить желаемые решения без потерь на операционные расходы или отделку.

«Многие компании уже поняли, что делать крупные инвестиции в ремонт и организацию своего офиса невыгодно» - говорит Мурад Дамиров, управляющий директор сети коворкингов Business Club.

В случае с арендой коворкинга все проблемы по содержанию офиса, в том числе эксплуатация, клининг, администрирование, снабжение канцелярскими и хозяйственными товарами, питание, логистика и многие другие берет на себя управляющая компания. Коворкинги в части услуг для крупного бизнеса трансформируются в сервисные офисы: операторов, предоставляющих полный цикл услуг по обслуживанию и администрированию готового офисного пространства для компании. Арендуя такой офис, бизнес получает «все и сразу» - ставка аренды при этом формируется не в разрезе квадратного метра, а в отношении уже готового рабочего места.

ГОТОВЫЙ ПРОДУКТ

Арендатору коворкинга вне зависимости от его масштаба предоставляется уже готовое решение, которое можно оперативно изменить под потребности бизнеса.

«Он получает готовый продукт в виде рабочего места, он получает то, зачем он пришел, а не DIY-решение. Сейчас важнее всего - скорость и гибкость, поэтому квадратные метры в бетоне – это последнее, что можно выбрать в данной концепции», - отмечает Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM, занимающейся управлением недвижимостью.

По данным Colliers International, cтоимость аренды гибкого рабочего места варьируется от 19 до 30 тысяч рублей в месяц в зависимости от типа размещения сотрудника (фиксированные и нефиксированные места, кабинеты), локации внутри города и качества пространства. Очевидно, что коворкинги сейчас открываются в местах с высокой концентрацией деловой активности, где есть некоторый дефицит готовых офисных решений. Около 70% площадей всех коворкингов расположены внутри ТТК, на «Москва-Сити» приходится 15% и за пределами ТТК находится около 14% площадей.

«В основе коворкинга лежит такой же принцип, как и в бизнес-центре», - настаивает Александр Устинов. Больше доходов с квадратного метра и как можно меньше расходов». Несмотря на то, что коворкинг - достаточно быстрый с точки зрения строительства продукт, экономить на его архитектуре эксперты не рекомендуют – в условиях конкуренции рынка качество архитектуры и отделки сервисного офиса или коворкинга становится одним из преимуществ.

«Надо помнить, что основные потребители коворкингов в данный момент - это все-таки миллениалы. А они являются, как правило, мобильными людьми с хорошо развитым вкусом и пониманием современных тенденций. Поэтому архитектурные и планировочные решения, зонирование, мебель – всё это должно не уступать классическим офисам крупных компаний», - отмечает управляющий партнер архитектурного бюро Blank Architects Магда Чихонь.

КОВОРКИНГ ДЛЯ КОРПОРАЦИИ

В последние годы, однако, состав резидентов коворкингов медленно меняется в сторону корпоративных клиентов. Так, в прошлом году компания «Яндекс.Маркет» арендовала около 600 рабочих мест в новом коворкинге Workki, что стало одной из крупнейших сделок на рынке гибких пространств; «Яндекс» также стал моноарендатором коворкинга сети Business Club в бизнес-центре ОКО 2 (площадь 4 500 кв.м). Сейчас больше всех такие площадки арендуют маркетологи, пиарщики и дизайнеры (32%), на втором месте – «IT, телекоммуникации, медиа» (24%), на третьем месте – производственные компании (15%). Могут ли бизнесы в перспективе перевести свои офисы в формат сервисных?

«Через 10 лет коворкинги займут существенный сегмент рынка, но в ином статусе. Сейчас коворкинг представляется как пространство для гибкой краткосрочной аренды. Через некоторое время восприятие формата изменится – это будут сервисные офисы для крупных компаний», - резюмирует Екатерина Ньюман. Иного мнения придерживаются консультанты: «Даже в Калифорнии, где такой формат занимает долю порядка 10% на офисном рынке, востребован преимущественно IT-бизнесами и инновационными компаниями. Классические структуры предпочитают классические решения», - считает Александр Ошурко.

Источник - CRE