Что ждет коворкинги в России?
Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов «Практик», рассуждает о том, как изменится площадь гибких пространств, какие коллаборации в ближайшее время выйдут на рынок, а также о специализированных коворкингах и переездах крупных компаний.
Анализ индустрии офисной недвижимости за 2018 год показал, что самое быстро развивающееся направление в отрасли – коворкинги, хотя их численность на данный момент не больше 1% от объема рынка. В Москве и Петербурге спрос на коворкинги превышает предложение на 70% – поэтому каждый год в городах появляется 3-5 крупных и ультрасовременных проектов, а заполняемость уже существующих локаций может достигать 100%.
Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов «Практик», рассказывает, как будет развиваться отрасль и какие открытия ждут нас в ближайшее время.
Рынок требует квадратные метры
Основные игроки рынка на данный момент не готовы рассматривать предложения с малым метражом. В индустрии коворкингов есть понятие «стоимость квадратного метра», если говорить о коворкингах класса «А», эта цифра варьируется в пределах 35-40 тысяч рублей. Но только в случае, если реализуется объект более 2 тысяч квадратных метров. В противном случае стоимость достигает 60 тысяч за метр, что значительно поднимает сроки окупаемости проекта. Почему так? Дело в том, что инженерные решения, коммуникации, рекреационные зоны и места общего пользования требуют больших инвестиций, а от количества рабочих мест в коворкинге стоимость этих расходов практически не меняется. Руководители проектов специально ищут помещения и даже отдельные здания с одним-двумя уровнями, ведь на каждый этаж приходится дублировать коммуникации – а это тоже огромные расходы. В итоге сейчас мы можем описать идеальное помещение для коворкинга – более 2 тысяч метров на одном-двух уровнях.
В индустрию приходят девелоперы
Абсолютное большинство коворкингов реализуются на арендных площадях, но сейчас эта тенденция начала меняться. Во-первых, некоторые сети (речь в первую очередь идет о Москве) начали задумываться о выкупе помещений. Во-вторых, собственники за свой счет готовы переделывать помещения под нужды коворкинга при условиях долгосрочной аренды – менять коммуникации и планировки на первоначальных этапах реализации проекта. Также они готовы давать более низкую стоимость метра при очень жестких условиях разрыва договора. И в-третьих, в индустрию приходят строительные компании, готовые реализовывать собственные проекты или изначально закладывать в план строительства помещения для крупного коворкинга. Девелоперы просчитали, что организация коворкинга - это более выгодно с точки зрения окупаемости, чем, например, торговый центр. Компании (ПИК, RBI, O1) создают отделы, которые будут заниматься развитием направлений. Поэтому можно сказать, что в ближайшую пятилетку на рынок выйдут коллаборации девелоперов и крупных коворкингов. Есть сомнения, что первые в одиночку смогут создать конкурентоспособные проекты – недостаточно изучать аналитику и западный опыт, необходимо глубокое знание продукта.
Специализированные коворкинги
Самый первый коворкинг открыл программист из Сан-Франциско, когда понял, что не готов тратить время на дорогу от дома до офиса и скейт-парка. Он решил объединить под одной крышей все, что любит и ценит – горки и рейлы, ультрасовременную технику для работы и друзей, они и стали почетными резидентами. Таким образом первый коворкинг стал и первым специализированными проектом. Сейчас в Петербурге и Москве представлены самые разные специализированные локации – швейные и столярные кооперативы, пространства для дизайнеров и художников. Очень популярными становятся коворкинги для молодых мам – все больше женщин не хотят выпадать из рабочего процесса во время декрета, а здесь у них есть возможность оставить ребенка под присмотром профессиональных воспитателей и аниматоров, чтобы провести встречу, переговоры или просто поработать в тишине. Можно прогнозировать, что в ближайшее время появится большое число специализированных проектов, которые составят серьезную конкуренцию классическим форматам. Например, бьюти-коворкинги – нейл-мастер сможет арендовать место для работы со всей необходимой техникой и принимать здесь постоянных клиентов. Снимать студию дорого и неудобно, принимать клиентов дома становится моветоном, а аренда рабочего места – идеальный формат для самозанятых профессионалов. Еще одно направление – образовательные локации. Осенью в Петербурге откроется новое общественное пространство «Линии» с первым образовательным коворкингом площадью более 400 квадратных метров. Помещения будут оборудованы самой современной техникой для проведения презентаций и лекций. Люди будут приходить сюда для проведения интеллектуального досуга – на мастер-классы и спецкурсы.
Резиденты
Считается, что основные резиденты коворкингов – фрилансеры и стартаперы. Но это не совсем так. Категории коворкингов можно сравнить с характеристиками отелей и хостелов – сервис пятизвездочного отеля отличаются от услуг, которые представляет хостел. Соответственно, отличается ценообразование и целевая аудитория. И, если коворкинги средней категории действительно преимущественно выбирают фрилансеры, то в проекты класса «А» все чаще пересаживаются креативные команды корпораций, отделы маркетинга крупных компаний и ультратехнологичные стартапы. Например, не так давно вышел релиз, что вся команда МТС, а это шестьсот человек, «пересела» из собственного офиса в один из московских коворкингов. В нашем коворкинге «Практик» в питерском «Бергольд Центре» работает проект «Яндекс.Шеф» а другие локации сети выбрали подразделения компании «Северсталь», «Татнефть» и даже «Почты России». Коворкинг это удобно и престижно, по данным опросов, сотрудник готов согласиться на меньшую зарплату (до 20%), если работодатель предлагает рабочее место в современном технологичном пространстве. Есть все основания прогнозировать многочисленные «переезды» больших компаний и подразделений в коворкинги – будем следить за релизами.
Источник - CRE