Коммерческая недвижимость глазами застройщика

Роман Зейц, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «Самолет»   Являясь девелопером жилья преимущественно в Московской области и застраивая крупные территории, наша компания несет повышенную ответственность перед жильцами за создание необходимой инфраструктуры. Поясню – наша застройка часто начинается в чистом поле и удалена от магазинов и предприятий услуг. Поэтому важно уже с первых очередей строительства разместить на первых этажах жилых домов магазины формата «у дома», аптеки, салоны красоты и прочие бытовые услуги.

Для этих целей на первых этажах проектируются не жилые, а коммерческие помещения. С учетом того, что они занимают 4-7% от всей площади застройки, они не являются основным продуктом компании, и наш интерес, в первую очередь, заключается в создании максимально комфортных условий для покупателей жилья. Продажа или аренда? До недавнего времени мы только продавали коммерческие помещения, но сейчас смотрим в сторону того, чтобы начать сдавать часть из них в аренду под социально значимые функции. При таком подходе у нас будет возможность выделить стратегический пул арендаторов и создать инфраструктуру для комфортного проживания в наших районах. Мы пришли к этому, когда поняли, что, продавая коммерческие помещения, мы не застрахованы от того, что предприниматель купит помещение под школу йоги, а когда та окажется нерентабельной, на ее месте откроет пивной магазин. Мы хотим быть уверены в том, что наши жильцы обеспечены необходимым разнообразием профилей товаров и услуг.

Приоритетными для аренды являются помещения под спортивные и образовательные секции, развивающие и языковые центры, школы танцев и т.д. Кроме того, мы проводим опросы среди покупателей квартир и результаты также принимаем во внимание при формировании пула арендаторов. Пилотным проектом для формата аренды является квартал «Спутник», и если опыт окажется положительным, то мы планируем распространить его на другие объекты. Когда выгоднее приобретать коммерческие площади? Покупатели коммерческой недвижимости неоднородны. Два основных типа - это инвесторы (~40% сделок) и конечные пользователи помещений (~60% сделок). Первые стремятся приобрести коммерческие площади как можно дешевле и поэтому раньше, еще на этапе котлована. Мы называем их охотниками за ценой. Также на ранних сроках приобретают помещения те, кто хочет занять наиболее подходящий им вариант: по площади и расположению. Представители второй группы - конечные пользователи - при выборе помещения не считают рентабельность только помещения, а ориентируются на общую рентабельность бизнеса. Стоимость оборотного капитала у них высокая, и поэтому замораживать деньги в строящихся помещениях они не хотят. Для них не принципиальна покупка по меньшей цене, а важнее приобрести готовое помещение и сразу организовать там новую точку.

По нашему опыту, помещения лучше всего продаются при высокой степени готовности дома: за три месяца до ввода в эксплуатацию и три-четыре месяца после. Выдача ключей владельцам коммерческих помещений происходит одновременно с выдачей ключей владельцам квартир. Поэтому ситуация, когда в первые пару месяцев с начала заселения в доме пока не открыты магазины - нормальна. Люди также не переезжают в дом мгновенно: ключи выдаются в несколько этапов, плюс есть время, необходимое для обустройства.

Мы понимаем темпы заселения и принимаем их во внимание при комплектации первой очереди коммерческих площадей, чтобы создать наиболее комфортные условия для жителей района. Две аптеки в одном доме - оплошность или интерес девелопера? Мы привыкли открыто вести бизнес и всегда готовы рассказать, под какие торговые профили у нас уже приобретались площади или планируется это сделать. Всегда интересуемся, для чего человек приобретает помещение, и стараемся предложить ему максимально подходящую планировку, локацию и вписать в нашу концепцию расположения торговых профилей. Например, продуктовые магазины нежелательно располагать вблизи образовательных или медицинских учреждений, так как они не получат лицензию на продажу алкоголя и табака, что негативно отразится на их деятельности. Мы считаем необходимым предупредить потенциального арендатора или покупателя площадей о намерениях будущих соседей.

Для этого мы ведем учет торговых профилей и координируем наполнение коммерческих помещений. Однако конечный выбор остается за покупателями.

Стандартный диалог – это: «Здравствуйте, мы хотим купить помещение в таком-то доме, чтобы открыть парикмахерскую. - Хорошая идея, но у нас уже выкупили здесь помещение под парикмахерскую – можем предложить подходящее помещение в другом доме либо рассмотрите вариант дома быта, магазина «Цветы» или кафе». Иногда бывает и такое, что приходит потенциальный арендатор и говорит: «Мы знаем, что в этом районе уже есть аптека, но хотим открыть еще одну, другого уровня». Мы, безусловно, заинтересованы в том, чтобы жильцы могли обеспечить себя всем необходимым, не уезжая для этого в торговый центр. С появлением второй аптеки выбор медикаментов в этом районе станет шире, а в борьбе за внимание покупателя владельцы начнут устанавливать скидки и проводить промо-акции. С точки зрения не только бизнеса, но и потребностей жильцов здоровая конкуренция - это всегда хорошо.

Источник - CRE