Что такое студенческое жилье и можно ли в него инвестировать?

Многоквартирные дома, студенческое жилье и дома престарелых по-прежнему обладают хорошим инвестиционным потенциалом, считают аналитики компании Savills.

Глобальный объем инвестиций в студенческое жилье вырос на 87% за последние 5 лет. Развитость рынков Великобритании и США в сочетании с низким уровнем предложения и высоким спросом на жилье, возводимое специально для студентов, означает, что в этом году города южной Европы будут предлагать самые привлекательные возможности для новых инвестиций в данный сегмент. Однако мировая потребность в многоквартирных домах, коливингах и домах престарелых открывает возможности для вложения средств во всех странах. Особенно эти классы активов испытывают недостаток инвестиций в Великобритании. По данным Savills, самый высокий показатель обеспеченности студентов жильем наблюдается в Британии, где 27% всех студентов могут быть размещены в специально построенных для них домах, а самый низкий – в южной Европе.

В Италии, которая по объему студенческого рынка занимает 4-е место среди европейских городов, обеспеченность студентов специально построенным для них жильем составляет менее 5%. Специалисты Savills проанализировали данные компании StudentMarketing – независимого провайдера студенческого жилья и исследований жизни на микроуровне – и пришли к выводу, что самый низкий уровень обеспеченности студенческим жильем - в Риме, где число студентов достигает 220 500 человек, но число мест для жилья составляет всего 6500 (уровень обеспеченности равен 3%). 

Далее следуют Порто (3,5%), Флоренция (3,8%), Барселона (4,9%) и Мадрид (5,7%). Таким образом, эти города открывают лучшие возможности для инвесторов, поскольку для многих из них характерна большая численность международных студентов (что указывает на значительную базу спроса) и высокие ставки аренды на студенческое жилье. «Италия с низким уровнем предложения и устаревшим качеством жилья оказалась привлекательным рынком для инвесторов. Спрос устойчивый, но ограниченный объем предложения сопоставимых продуктов отражает тот факт, что рынок жилья, возводимого специально для студентов, только развивается, и этот сегмент еще до конца не протестирован. Испанские и некоторые португальские города также отличаются крайне низким уровнем предложения по сравнению с высоким спросом и сильным ростом арендных ставок.

Мы видим, что в настоящий момент прямые инвесторы особенно активны на рынке Пиренейского полуострова – в течение последних 12 месяцев в Испании был зафиксирован рекордный объем инвестиций в студенческое жилье», – отмечает Маркус Робертс, директор департамента жилой недвижимости европейских столиц Savills. Если говорить об общих тенденциях, то студенческое жилье в Европе рассматривается как класс активов с прочной репутацией и достаточным уровнем ликвидности. Растет число зарубежных и институциональных инвесторов, рассматривающих студенческое жилье в качестве идеального средства для диверсификации своего портфеля и получения более высоких доходов, чем от вложения в традиционные классы активов. Кроме того, инвесторы ценят тот факт, что студенческое жилье считается устойчивым к спадам, так как число зарубежных студентов постоянно увеличивалось, даже во время кризиса 10 лет назад, – добавляет Сэмуэл Ветрак, генеральный директор StudentMarketing.  

По данным Savills, объем мировых инвестиций в студенческое жилье установил новый рекорд, составив 17,5 млрд дол. США в 2017 г., что на 4% выше показателя 2016 г. (16,9 млрд дол. США). Более половины этих инвестиций пришлось на Великобританию и Западную Европу (51%, 8,9 млрд дол. США). С 2016 г. показатель этих регионов вырос на 35% – с 6,6 млрд дол. США. В Европе самые активные рынки студенческого жилья – это Великобритания, Германия и Испания. Специалисты Savills также отмечают, что некоторые операторы студенческого жилья переходят в сегменты многоквартирных домов и коливингов. Это открывает возможности для инвесторов, которые хотят распределить риски среди нескольких классов активов.

На 8 основных европейских рынках объем инвестиций в многоквартирные дома превысил 27 млрд евро в 2017 г., что все еще ниже доли США, но выше показателя 2013 года на 19%. Для Швеции, Нидерландов, Дании и Германии характерны сложившиеся институциональные рынки жилья, которые предлагают самые ликвидные рыночные условия для заключения сделок.

«Качество управления выросло, и операторы усилили свои бренды. При этом многие рынки испытывают недостаток частного арендного предложения, которое находится под управлением профессиональных менеджеров. Такие провайдеры, как The Fizz и Milestone, предлагают новый продукт, чтобы удовлетворить существующий спрос. В Великобритании сегмент многоквартирных домов по-прежнему остается молодым сектором. Здесь в 2017 г. совокупный объем инвестиций составил 2,6 млрд дол. США – всего 18% от объемов инвестиций в Германии. Однако этот показатель выше аналогичного в Великобритании в 2016 г. на 20%. В прошлом году 70% сделок пришлось на форвардное финансирование и форвардные покупки. Акцент на строительстве новых объектов, скорее всего, будет способствовать росту числа сделок», – продолжает Робертс.