Рынок торговой недвижимости столкнулся с новыми вызовами

Из-за бурного развития онлайн-ретейла европейский рынок торговой недвижимости столкнется с новыми вызовами, которые сильно встряхнут все сегменты и форматы.

Согласно отчету Cushman & Wakefield, для одних объектов это будет означать лишь необходимость реконцепции, а для других – полную ликвидацию или редевелопмент с ориентиром на форматы mixed-use, объединяющие жилье, гостиницы, event-помещения и др.

В России на этом фоне ожидается бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов. Рост доли онлайн-торговли станет ключевым фактором радикальных изменений на рынке торговой недвижимости Европы. В Великобритании онлайн-продажи в настоящее время достигли уже 18% от оборота розничной торговли.

В целом по Европе доля онлайн-ретейла остается на невысоком уровне, но варьируется в разных странах в зависимости от зрелости рынка. Например, в Германии онлайн-торговля занимает 15%, во Франции 10%, в Швеции и Нидерландах также около 10%. Таким образом, ретейл в Северной и Западной Европе наиболее подвержен тренду изменений и реконфигурации в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В странах Южной, Центральной и Восточной Европы онлайн-продажи остаются на низком уровне – порядка 5% от общего объема торговли. В России эта цифра даже ниже – 3-4%. Потребуется еще несколько лет, чтобы интернет-ретейл приобрел заметное влияние на торговый сегмент в регионе.

Как изменятся форматы?

Крупные торговые объекты на окраинах города и ключевые городские торговые центры покажут наибольшую устойчивость, т.к. являются центрами притяжения и целевого посещения. В категории риска окажутся небольшие торговые центры в неудобных локациях, а также торговые улицы в малых городах, которые будут испытывать конкуренцию со стороны торговых центров, особенно с учетом роста онлайн-торговли. В небольших городах покупатели отдают предпочтение торговым центрам в удобной локации с более широким ассортиментом, чем стрит-ретейлу. А вот аутлет-центры, пожалуй, являются тем сегментом, который меньше всего подвержен риску. Такие объекты являются точками притяжения, предлагают покупателям качественные условия для проведения досуга выходного дня и, конечно же, привлекают потребителей более доступными ценами. Также будут преуспевать магазины класса люкс, которые традиционно не подвержены негативному влиянию онлайн-торговли, имеют сравнительно низкую конкуренцию в сегменте и среди ключевых факторов привлечения покупателей предлагают высококачественное обслуживание и соответствующую атмосферу в магазинах. Удастся сдержать оборону и продуктовым магазинам, говорят аналитики. Потребители пока предпочитают покупки в магазинах больше, чем онлайн. Все более популярными становятся мелкие форматы «магазинов у дома». Онлайн-продажи продуктов питания пока только наращивают обороты.

Однако, даже с переходом на интернет торговлю, продуктовые магазины смогут остаться актуальными в качестве last mile delivery (последнего этапа доставки, пункта выдачи) ввиду своей близости к большому количеству потребителей. Впрочем, удобство розничной торговли останется актуальным. У покупателей всегда будет необходимость пополнить холодильник в ближайшем магазине с хорошим ассортиментом, а у жителей пригородов – купить, например, бутылку вина по пути с вокзала домой. Физическая торговля, безусловно, сохранится и будет очень даже активна. Прямо сейчас она переживает период эволюции. В некоторых сегментах рынка наблюдается переизбыток торговых площадей. И хотя эта тенденция наиболее очевидна в Великобритании и США, с ней сталкивается в той или иной степени весь европейский розничный сектор. Здесь изменения идут в сторону многофункциональности – основной задачей новых проектов является создание не объекта, а «места» (place-making), объединяющего различные функции (развлечения, офисы, жилье, коворкинги, социальные объекты и услуги и т.д.). Россия и Европа  

«Западные рынки опережают Россию по уровню развития. Этот разрыв постепенно сокращается, но все еще остается актуальным. В Европе и Америке торговый рынок уже несколько лет находится в процессе трансформации. Появление многих из этих трендов мы сейчас видим в России. Хотя онлайн торговля, являясь одним из ведущих факторов, влияющих на рынок в Европе, пока не является серьезной угрозой для оффлайн-ритейла в России, необходимо уже сейчас учитывать эту тенденцию в развитии сегмента», - считает Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. Россия разделяет общеевропейский тренд – популярность аутлетов (формат Outlet village).

Если до этого года в России функционировало только четыре объекта (три в Москве и один в Санкт-Петербурге), то в этом году должен открыться первый аутлет за пределами двух столиц (Brands' Stories в Екатеринбурге), а уже на ближайшие два-три года анонсировано еще 5 проектов в различных городах России (Москва, Санкт-Петербург, Пермь, Екатеринбург). В большинстве стран Европы снижается популярность «вторичных» торговых центров (secondary shopping centres), имеются в виду объекты небольшой площади с неудобной локацией. Покупатели предпочитают торговые центры рядом с домом, с хорошей транспортной доступностью, рядом с транспортным узлом и т.д., поэтому неочевидная локация снижает востребованность данного формата. Этот тренд актуален для Великобритании, Франции, Германии, Норвегии, Дании, Бельгии и Чехии.

В России этот тренд особенно очевиден из-за снижения потребительской активности в целом и значительно выросшего в последние 4-5 лет уровня конкуренции. А вот торговые центры малых форматов в удобной локации (у ТПУ, станций метро или расположенные в густонаселенных районах), напротив, набирают популярность, и чувствуют себя хорошо во всех странах Европы, кроме Франции и Норвегии. В зону риска во многих странах попали продуктовые гипермаркеты. В нашей стране положение гипермаркетов осложняют санкции и сокращение ассортимента.

В России, так же, как и в Европе, меняется поведение покупателя, формат – совершать крупные покупки раз в неделю – теряет популярность. Ему на смену приходят более мелкие и частые покупки. И это справедливо для многих стран Западной и Восточной Европы, например, Франции, Бельгии, Польши, Турции. Гипермаркеты теряют свои позиции (снижение посещаемости, оборотов) и уступают место супермаркетам, магазинам у дома и онлайн торговле. В связи с этим крупные игроки в России запускают интернет-магазины и создают форматы небольших магазинов, чтобы быть ближе к потребителю. Например, Ашан, Глобус, Окей – уже запустили интернет-магазины и сфокусировали стратегию развития на формате магазинов у дома.

Универмаги (department stores) постепенно теряют свою актуальность в Европе и Америке под давлением роста онлайн-торговли и устаревания формата и физического износа магазинов. В то время как в Восточной Европе формат не так широко представлен и популярен, например, в Чехии, Турции, Эстонии, Польше. Данный формат так и не прижился в России. Такие международные операторы как Stockmann и Debenhams ушли с рынка, так же, как и локальный ретейлер Podium.