Рынок апартаментов: краткие итоги

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке апартаментов Москвы. Объем предложения сократился на 9,7%. За исключением премиум-сегмента, во всех классах отмечен рост средней цены кв. м.

По данным «Метриум», по итогам первого полугодия 2018 г. на первичном рынке апартаментов насчитывался 121 проект с общим объемом предложения порядка 10 000 лотов (площадью 760,6 тыс. кв. м). С начала года стартовали продажи в 16 новых комплексах. В первом квартале 2018 г. на рынок вышло 9 объектов, а также 5 корпусов в уже экспонируемых ЖК. Во втором рынок пополнился 7 комплексами и несколькими корпусами в следующих проектах: – «Легендарный квартал на Березовой Аллее» (корп. 1); – «Нахимов» (корп. 2, 3); – «Большая Дмитровка IX» (два корпуса). Несмотря на активный выход новых проектов, за шесть месяцев отмечено сокращение объема предложения на 9,7%.

Основное снижение произошло во втором квартале (-7,5%). Причинами послужили как вымывание предложения, так и снятие с реализации пула лотов в ряде комплексов и приостановка продаж в четырех объектах. Как отмечают аналитики, структура предложения по округам по числу апартаментов в экспозиции претерпела существенные изменения. Лидирующую позицию занял ЦАО (28,9%), прибавив 7,0 п.п. относительно конца 2017 г. За полгода в Центральном АО поступили в продажу 6 проектов. На второе место вышел СВАО (20,5%; +4,4 п.п.). Северный округ опустился с первого на третье место (18,5%; -11,4 п.п.). Значительное сокращение предложения было вызвано снятием с реализации существенного числа лотов. Наименьший объем предложения традиционно сосредоточен в ВАО (0,2%, -1,1 п.п.), ЮВАО (0,4%, -0,1 п.п.), а также в СЗАО (3,8%, +0,4 п.п.).

Доли в остальных округах варьируются от 8,1 до 10,9%. Превалирующий объем предложения представлен в апарт-комплексах бизнес-класса (42,5%). За полгода его доля существенно снизилась – на 12,3 п.п. Причинами послужили вымывание предложения, а также снятие с реализации пула лотов в ряде комплексов. На массовый сегмент приходится 30,9% (+5,6 п.п.). Премиум- и элитный классы заняли 17,9% (+6,9 п.п.) и 8,7% (-0,2 п.п.) соответственно. Треть предложения представлена в корпусах на стадии отделочных работ (34,7%; -3,5 п.п. в 4 кв. 2017 г.). В домах на начальном этапе строительства экспонируется 24,3% общего числа апартаментов (+8,3 п.п.). Примерно равную долю занимают лоты в готовых домах (21,2%; +0,1 п.п.) и в корпусах на стадии монтажа этажей (19,8%; -4,9 п.п.). По подсчетам аналитиков «Метриум», за исключением премиум-сегмента, во всех классах отмечен рост средней цены кв. м. Наибольшее изменение зафиксировано в массовом и элитном сегментах: на 10,9% (до 161 250 руб. за кв. м) и на 8,5% (до 724 515 руб. за кв. м) соответственно.

В бизнес-классе средний ценовой показатель вырос на 3,8% (до 247 030 руб. за кв. м). Снижение средней цены кв. м в премиум-сегменте на 6,4% (до 423 390 руб.) объясняется изменением структуры предложения. Самые бюджетные предложения по состоянию на конец второго квартала 2018 г.: – Nord (СВАО / Северный): студия площадью 26,2 кв. м за 2,01 млн руб.; – CleverLand (СВАО / Марфино) студия площадью 16,03 кв. м за 2,5 млн руб.; – Citimix (ЗАО / Тропарево-Никулино): студия площадью 22,7 кв. м за 2,8 млн руб.   Самые дорогие апартаменты предлагались в следующих комплексах: – «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): трехуровневый пентхаус площадью 1 683 кв. м за 4 807,4 млн руб.; – «Башня Федерация» (ЦАО / Пресненский): апартамент площадью 1 000 кв. м за 1 032,0 млн руб.; – «Новый Арбат, 32» (ЦАО / район Пресненский): пентхаус площадью 415,8 кв. м за 788,0 млн руб. Основные тенденции   «В первом полугодии 2018 г. на первичный рынок апартаментов вышло 16 новых проектов, что сопоставимо с показателями аналогичного периода 2016-2017 гг., когда в реализацию поступило 16 и 14 новых комплексов соответственно, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Таким образом, предложение стабильно пополняется новыми объектами.

Тем не менее, число лотов в экспозиции за последние полгода сократилось на 9,7%. Отрицательная динамика обусловлена как активным спросом на апартаменты (в сравнении с аналогичным периодом прошлого года число зарегистрированных ДДУ выросло в 1,5 раза), так и приостановкой продаж в нескольких комплексах, а также снятием с реализации пулов лотов в ряде проектов. Несмотря на отрицательную динамику объема апартаментов, их доля в общей структуре предложения жилья за последний год увеличилась на 1 п.п. Во 2 кв. 2018 г. она составила 23%, в конце 2017 г. – 22%. Причина заключается в снижении за отчетный период объема экспозиции квартир на 13,2%. По итогам полугодия в большинстве классов был отмечен рост средней цены кв. м. Наиболее заметное увеличение отмечено в массовом (+10,9%) и элитном сегментах (+8,5%). В бизнес-классе цена выросла менее значительно (+3,8%). В премиальном классе, напротив, отмечено снижение показателя (-6,4%). Значительные изменения показателей связаны в первую очередь со структурными изменениями предложения».