Как совместить коммерческую составляющую офисных помещений с эстетической?
Создаются ли шедевры архитектуры и дизайна сейчас? Вопрос интересный именно в наше время, когда коммерческая составляющая превалирует над исторической и эстетической. Ответ: крайне нечасто! Удается ли кому-либо совместить эти две категории? Да, но редко.
Пример тому - работа нашего инвестора и известного архитектора компании «АD студио» Татьяны Борониной, которая несколько лет назад при посредничестве компании «Дельта Эстейт» приобрела небольшое строение в переулках Старого Арбата, с неудобной планировкой и безликим фасадом. Хочу отметить, что у наших клиентов-инвесторов основной предмет инвестиций - это торговые помещения, приобретаемые с целью оптимизации аренды и объемно-планировочных решений. Как правило, эти помещения расположены в районах ТТК, МКАД и Подмосковья и представляют собой пристройки к панельным или блочным домам брежневской эпохи. Их внешний вид, конечно же, оставляет желать лучшего.
Татьяна Боронина пошла иным путем. Благодаря новым проектным решениям и реконструкции строения она увеличила его площадь не только в два раза, но и организовалапространствоэргономичным и полным эстетики, объединяя элементы классического и современного стилей натурального камня и массива дерева, используя смелые решения, сочетая посеребренные шелковые ткани и люстры с золотым напылением, кованые перила - с современными гранитными маршами, высокие классические двери и ультрасовременную сантехнику.
В результате работ за 18 месяцев площадь строения увеличилась, преобразился фасад. Капитализация объекта выросла в два раза, а доходность от арендного бизнеса составила 20% годовых. Этот опыт стал для нас хорошим примером. После этого руководством компаний «Дельта Эстейт» и «AD студио»было принято решение о начале совместной деятельности в части реконструкции и реновации объектов как жилой, так и коммерческой недвижимости, повышающей ее ликвидность, в том числе за счет корректировки существующих интерьерных решений и обновления мебельных элементов и оборудования. Компании поделили функционал: за поиск инвестиционно-привлекательных объектов, потенциальных арендаторов и последующую сдачу в арендуотвечает «Дельта Эстейт», а «AD студио» - за создание дизайн-проектов, согласование проектов реставрации и реконструкции, а также за организацию ремонтных работ.
Среди наших успешно реализованных проектов - как жилые, так и коммерческие объекты. Среди жилых хочу отметить квартиры: в ЖК «Цветной бульвар, 13», пл. 170 кв. м, квартира в элитном особняке в Фурманном переулке, дом 8, 150 кв. м, квартира в ЖК «Тверская плаза» Весковский тупик, 100 кв. м.
Изучив отзывы наших клиентов, мы пришли к выводу, что подобный опыт востребован на рынке как среди инвесторов, так и среди конечных потребителей. Как правило, риелторы выступают только посредниками между покупателем и продавцом. Приобретая квартиру, торговые помещения, здания под реконструкцию, клиент вынужден самостоятельно взаимодействовать с архитекторами, дизайнерами, строителями. И это довольно-таки непросто, особенно если находишься за границей. Мы получили опыт, занимаясь преобразованием собственных активов. Поэтому предлагаем взаимодействие с единым управляющим центром, включающим профессиональную архитектурную студию, административный ресурс по согласованию перепланировок различной сложности, риелторскую и правовую поддержки, важные для определения стратегии развития бизнеса. Наша задача заключается в том, чтобы не только помочь клиенту приобрести подходящий объект, но и выступить консультантом подальнейшему развитию данного объекта.
Сейчас мы совместно с «АD студио» мы работаем над реконструкцией двухэтажного строения площадью 700 кв. м на Сретенском бульваре, которое приобрели на аукционе. Планируем увеличить площадь строения на 30% за счет чердачного и подвального пространств. Наша задача - поиск арендаторов и отработка оптимального формата помещений, «АD студио» - реставрация и реконструкция. Целью является создание торговой галереи из 5 блоков с отдельными входами со стороны бульварного кольца. Уже сейчас получены оферты от потенциальных арендаторов, сетей формата общепита и продуктов питания. По предварительному анализу затраты на реконструкцию составят от 40 до 55 млн руб. В течение 8 месяцев работ по реконструкции планируется заменить перекрытия, кровлю, выполнить фасадные реставрационные работы, организовать витрины и отдельные входы, полностью заменить инженерию, увеличить объем электрической мощности. Мы уверены, что объект будет востребован на рынке недвижимости среди арендаторов формата от 70 до 300 кв. м. Данный актив мы не планируем продавать, будем использовать в качестве арендного бизнеса с доходностью 15-20% годовых.
PS: Кстати, в Перми успешно реализован проект реконструкции исторических зданий Пассажей № 1 и №3 в составе ЭЖК Astra (на снимке). Коммерческая составляющая в Пассажах гармонично сочетается с исторической и эстетической составляющей. В этом можно легко убедиться, посетив бесплатный показ по сути новых офисных помещений Пассажа № 1 и №3 ЭЖК Astra.
10.07.2017