Настал самый благоприятный момент для рублевых инвестиций в коммерческую недвижимость

Рубль в ходе торгов подорожал до годовых максимумов по отношению к доллару и евро. Основным фактором остается достигнутое соглашение стран, не являющихся членами ОПЕК, о сокращении объемов нефтедобычи. Курс российской валюты по отношению к доллару в ходе утренней сессии в понедельник достигал 61,3125 руб. За прошедшие выходные российская валюта укрепилась почти на 2 процента.

Укрепился рубль и по отношению к евро: если в пятницу в ходе торгов на Московской бирже европейская валюта торговалась по 66–67,2 руб., то в начале сегодняшней торговой сессии рубль подорожал до 64,7225 руб.

На таком уровне рубль не торговался более года. Последний раз доллар опускался до 61,4 руб. в середине октября 2015 года. Евро и вовсе опустился до минимума с июля 2015 года.

Благодаря  этим событиям,  на сегодняшний день настал самый благоприятный момент для входа на рублевый российский рынок коммерческой недвижимости: из-за слабого рубля цены на доходный метр в стране опустились до рекордно низкого за 10 лет уровня, арендные контракты предполагают доходность в размере 10 процентов  и даже выше, цены на нефть стабилизировались, а экономика взяла курс на восстановление. Инвестиции в коммерческую недвижимость России уже начали расти и по прогнозам должны превысить уровень 2014−2016 годов. В I квартале 2016 вложения в сегмент доходных объектов на этом рынке составили 1,9 млрд долл., что в 4,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. За весь 2016 год инвестиции в российские доходные метры предположительно достигнут 4,5 млрд долл. Для сравнения, в 2014 году капиталовложения составили 4,4 млрд долл., а в 2015-м — всего 3 млрд.

Слабый доллар делает российский рынок коммерческой недвижимости как никогда привлекательным для инвесторов. Ещё один драйвер спроса со стороны инвесторов — потенциал роста цен на российскую недвижимость на фоне коррекции рынка. Как известно, самое выгодное время для инвестиций — это момент, когда рынок достиг дна, или фаза депрессии когда недвижимость дешевеет, арендные ставки падают, спрос низок и инвесторы могут заключить самые выгодные сделки. В 2016 году цены на коммерческую недвижимость в России достигли минимального значения за последние 10 лет. По сравнению с пиком 2008 года они упали более чем на 40 %. Цены на недвижимость в России во многом зависят от динамики тарифов на энергоресурсы. Цены и на нефть, и на недвижимость снижаются с 2014 года. В 2016 году стоимость барреля стабилизируется, и это говорит о том, что у инвесторов появился шанс купить недооценённые активы перед очередным повышением цен на рынке.

По данным консалтинговой компании RRG, в I квартале 2016 средняя долларовая стоимость покупки коммерческого объекта в Москве снизилась на 10 процентов в годовом исчислении и повысилась в рублях на 5 процентов. Сейчас ситуация с точностью да наоборот. Долларовая стоимость коммерческих объектов растет, рублевая – падает. А то, что происходит в Москве, зеркально отражается и на Пермском крае и на других регионах России. Дополнительным стимулом для инвесторов может стать высокая доходность российской коммерческой недвижимости. Ставки доходности таких объектов в России выше, чем в Европе. Например, если в западных странах офисы приносят в среднем 4–5 процентов годовых, то в России — около 10-13 процентов.

По данным E3 Group, наиболее ликвидными являются объекты стрит-ритейла, располагающиеся в местах с высокой проходимостью. Наиболее востребованы у арендаторов помещения площадью до 100-150 кв. м. Именно такие помещения предлагают Пассажи №1 и №3 ЭЖК «ASTRA». Инвестиции в стрит-ритейл – один из самых оптимальных и эффективных вариантов для инвестора. Арендный доход коммерческого помещения приносит ежемесячную прибыль, превышающую доходность от сдачи в аренду жилья и апартаментов, а также процент от банковских вкладов. Так же у инвесторов появляется возможность продать объект с арендатором как готовый бизнес. Обычно цена продажи больше на 10-15 процентов от цены покупки, а срок эскпозиции таких объектов меньше.

Кстати, сейчас доходность коммерческих объектов ниже, чем в 2010 году, когда офисы, магазины и склады приносили до 14 процентов годовых. Это означает, что российская недвижимость в 2017 году менее рискованна, чем семь лет назад.

Следует понимать, что высокая доходность означает высокие риски, в частности, в России пустует большое количество коммерческих площадей. По этой причине инвестировать в России стоит только в качественную недвижимость, расположенную в центральных локациях подобно пермским Пассажам №1 и №3 ЭЖК «ASTRA»

По прогнозам экспертов, ВВП России может начать расти уже в этом году, что может расцениваться как признак того, что дно на рынке недвижимости пройдено. И цены на коммерческую недвижимость во второй половине 2017 года начнут тоже расти. Значит, нужно успевать инвестировать в недооцененные объекты недвижимости уже сегодня!