Каковы подводные камни инвестирования в коммерческую недвижимость?

Об этом рассказывает Владимир Рыбаков, Глава представительства управляющей компании AYONA IP 

Если несколько лет назад большинство сегментов московской недвижимости были идеальным объектом для инвестирования, то сейчас ситуация изменилась: стоимость кв. м застыла на посткризисных отметках, а в некоторых сегментах отмечается ее планомерное снижение. При этом неправильно было бы делать вывод, что рынок недвижимости полностью утратил инвестиционную привлекательность, поскольку текущая ситуация дает отличную возможность приобрести объекты по недоступным ранее ценам. Но при этом потенциальный инвестор должен четко осознавать, что пропорционально уменьшению стоимости входного билета возрастают риски, и максимально ответственно подойти к выбору объекта для инвестирования.

Что выбрать?

Вне зависимости от того, какой сегмент коммерческой недвижимости выбирает для себя инвестор, для минимизации рисков необходимо иметь дело с качественными объектами. Если мы говорим об офисах, то это так называемые здания класса А или В+ (критерии классификации объектов несложно найти в интернете). Почему? Ответ, в общем-то, очевиден. Вложения в недвижимость всегда были «длинными деньгами», но сейчас этот тезис стал еще актуальнее. Если десять – двенадцать лет назад стоимость кв. м. качественного офисного здания ежегодно росла от 20 до 30%, то при современном состоянии рынка срок окупаемости может составить до десяти лет. При этом сроки реализации объекта были максимально короткими, поскольку арендаторы готовы были смести все, что хоть отдаленно напоминало приличное офисное помещение. Кроме того, необходимо понимать, что класс любого объекта (неважно, о каком сегменте идет речь) не является чем-то незыблемым. Со временем появляются новые требования к технической составляющей, уровню инфраструктуры и качеству обслуживания объектов, т.е. инвестору необходимо принимать решение не только на основании визуального впечатления от здания, но также (я бы даже сказал, в первую очередь) ознакомиться с технической документацией объекта. Риски потери классности помещения абсолютно реальны. Более того, это во многом неизбежный процесс и такое происходит со многими объектами. Очевидно, что «сползание» в более низкую категорию влечет за собой уменьшение ликвидности бизнес-центра и снижение интереса к нему со стороны арендаторов и покупателей. 

Естественно, многих волнует вопрос минимальной стоимости входного билета. Хотя наш рынок становится все более «рублевым», значительная часть платежей на нем все еще так или иначе привязана к курсу доллара, поэтому для простоты понимания будем говорить о долларовых ценах. Так, если мы говорим о коммерческой недвижимости, то здесь для того чтобы стать собственником объекта потребуется прибл.  $ 400 тыс. Примерно в такую сумму обойдется покупка офисного помещения площадью около 100 кв. м в качественном бизнес-центре в относительно приемлемой локации. Здесь стоит сделать оговорку: мы говорим именно о коммерческой недвижимости в Москве, поскольку абсолютное большинство сделок проходит именно здесь (по оценкам большинства консультантов - более 90%).  Кроме того, в регионах зачастую просто нет объектов требуемого для инвесторов качества. При этом мы бы рекомендовали тщательно подходить к выбору местоположения потенциального помещения. Правильная локация – один из краеугольных камней будущего фундамента успешности объекта.

Коммерческая недвижимость – достаточно сложный продукт, к выбору которого не стоит подходить без помощи консультантов. Но перед этим необходимо четко представлять себе, что именно вы хотите приобрести, т.е. сформировать грамотный запрос. Качество недвижимости не заканчивается красивым современным фасадом, дорогим интерьером и красивыми девушками на ресепшене. О локации уже было сказано выше. Причем под местоположением подразумевается не только конкретная точка на карте, но и наличие удобных подъездных путей для автомобилей и шаговая доступность от метро или, как альтернатива, курсирующие от здания шаттл-басы.

Безусловно, необходимым элементом любого офисного здания является наличие полезной и разнообразнойинфраструктуры. Столовая, кафе, аптека, химчистка и т.д - важные составляющие бизнес-центра, без которых сегодня сложно представить любой качественный объект. Естественно, ваш будущий актив должен обладать необходимым количеством парковочных мест для сотрудников арендаторов и их гостей. Все перечисленное можно было бы назвать прописными истинами, но о них действительно не стоит забывать, несмотря на то, что офис вы выбираете не для себя.

Еще один важный нюанс, который не для всех является очевидным. Конечно, новое, вновь построенное офисное здание выглядит привлекательным активом для инвестирования, но не следует забывать о подводных камнях, которые скрываются за сверкающим фасадом нового бизнес-центра. БЦ на стадии строительства или сразу после ввода в эксплуатацию значительно увеличивает срок экспозиции объекта. Арендаторы крайне осторожно рассматривают такие здания, и они, как правило, занимают далеко не первое место в листинге потенциальных объектов. Отсутствие необходимой инфраструктуры, вероятный ремонт у будущих соседей со всеми сопутствующими неудобствами не вызывают восторга у потенциальных пользователей, тем более при текущем уровне вакантных площадей. Поэтому оптимальными объектами для инвестирования являются современные, но уже обжитые объекты.

С другими категориями коммерческой недвижимости дело обстоит примерно так же, хотя у каждой имеется свой набор необходимых качеств. Так, торговый объект должен располагаться в популярных торговых коридорах – это, как правило, центр Москвы, или крупных торговых комплексах с большим покупательским потоком – их география шире, от того же центра до МКАДа. Складская недвижимость преимущественно располагается в ближнем и среднем поясе Подмосковья и на территории Новой Москвы.

Риски с их полным разоблачением

С самого начала будущему инвестору необходимо понимать, намерен он приобрести пустое помещение или готовый арендный бизнес, то есть офис, в котором уже есть арендатор. Второй вариант, очевидно, предпочтительнее, так как позволит сэкономить время и деньги на поиск арендатора, комиссию консультантам, выплаты юристам, вероятные арендные каникулы пользователям и прочее. С другой стороны, даже наличие нанимателя помещения не избавляет от ряда хлопот. Так, прежде чем приобрести арендный бизнес, нужно – даже сформулируем так – «обязательно необходимо» - провести ряд проверок. Даже если у вас есть собственная команда юристов и аудиторов, проверку лучше поручить компании, которая специализируется именно на Due Diligence объектов коммерческой недвижимости. В принципе, такая команда будет знать, что делать, но для понимания процесса, а также значимости такой проверки, обозначим некоторые риски, которые может таить в себе ваша сделка. Прежде всего – правовая чистота самого объекта. На нем не должно быть никаких обременений, невыплаченных кредитов или залоговых обязательств, он не должен быть предметом судебного спора.

Помимо правовой составляющей необходимо провести аудит технических параметров здания (его также называют техническим Due Diligence). Этот этап также требует привлечения профессионалов. Так, в проверке нуждаются соответствие здания заявленному классу, состояние инженерных сетей, наличие и качество ремонта и отделки и целый ряд других параметров.

Необходимо со всей ответственностью подойти к проверке качества и условий договора. Следует убедиться, что договор заключен на достаточно долгий срок, иначе через некоторое время вы, по сути, можете остаться без арендатора. Даже если речь идет о долгосрочном договоре, необходимо тщательно изучить его условия. Тревожный звонок, если в нем фигурирует право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Не лишним будет проверить историю взаимоотношений арендатора с собственником здания, в первую очередь в плане своевременной оплаты аренды. Качество арендатора играет важнейшую роль при выборе оптимального варианта инвестирования.

Нужно сделать оговорку: не каждый риск означает, что от покупки следует отказаться. Негативные факторы становятся предметом переговоров с собственником. Инвестор может либо потребовать их устранения, либо настаивать на дисконте к согласованной ранее цене. К сожалению, именно на этом этапе срывается большинство сделок: и покупатель, и продавец имеют собственное представление о стоимости объекта, и довольно часто не удается прийти к компромиссу. Поэтому еще раз подчеркну значимость проверки, причем глубокой и качественной: она не только позволит избежать ряда рисков, но и может дать в руки инвестора аргументы для торга (если риски не столь существенны).

Портрет самого арендатора так же важен, причем как в случае, если он «достался» инвестору вместе с недвижимостью, так и при вновь заключаемом договоре. Так, не лишним будет проверить, как давно компания существует, ее судебную историю взаимоотношений с партнерами и контрагентами.

В заключение стоит добавить, что приобретением объекта недвижимости работа с ним не заканчивается. Современное офисное здание – это сложнейший технический и инфраструктурный комплекс, управление которым следует поручить профессионалам. Если в распоряжении инвестора есть специалиста соответствующего профиля, то большинства проблем удастся избежать. Однако если ее нет, то существуют два пути. Можно создать в рамках своей компании отдел, полностью заточенный под управление недвижимостью, или обратиться к услугам профессиональной управляющей компании. Не имея опыта в управлении недвижимостью, инвестор может затратить слишком много времени и средств на решение текущих вопросов, таких как разрешение возможных проблем арендатора с эксплуатационной службой, организация ремонтных работ, поиск нового арендатора и сопровождение сделки с ним и так далее. Вообще обращение к профессионалам на любом этапе позволит сэкономить массу времени, сил и средств, а также сведет риски к минимуму.