Куда движется недвижимость?

Кризис в экономике существенно повлиял и на рынок недвижимости. Доходность стремительно падает, помещения пустуют в ожидании арендаторов. Собственники в смятении, что же делать и когда это закончится. Такое профессиональное понятие, как эффективность управления недвижимостью, становится более актуальным именно в условиях кризиса, когда необходимо понимать, куда движется рынок и каким образом сделать доход от недвижимости максимальным. Насколько это возможно в текущих реалиях?

Курс на выживание

Разумеется, когда мы говорим об антикризисном управлении, речь не идет о мегаприбылях, которые так радовали всех субъектов рынка недвижимости в далекие докризисные времена. Были довольны и собственники, и арендаторы, у которых также хорошо процветал бизнес и они легко платили аренду в весьма высоких эквивалентах. Рынок медленно, но верно на протяжении последних шести-семи лет проседает. Эксперты дискутируют о том, когда же мы достигнем «дна» и что из этого будет. Зачем ждать каких-то критических точек? Необходимо уже сейчас, в текущих условиях, разобраться в ситуации, в тенденциях развития рынка потребителей. Возможно, придется сломать и перестроить какие-то сложившиеся годами стереотипы управления и составить новую программу выживания. Тема сегодня коснется всех собственников коммерческих объектов: от крупных торговых и офисных центров до небольших самостоятельных объектов с отдельным входом. Рынок один, и рекомендации будут вполне универсальными.

Ставка на компромисс

В первую очередь собственникам необходимо делать ставку на сохранение текущих арендаторов. Для этого придется идти на компромисс. Понятно, что владельцы доходной недвижимости также связаны по рукам и ногам эксплуатационными издержками, налогами, коммунальными расходами. Они тоже стремятся сохранить рентабельность в управлении своими активами, как и их арендаторы, у которых падают обороты. И те и другие – заложники кризиса. И те и другие должны справедливо разделить убытки. Именно поэтому арендная плата, которая для одних является статьей доходов, а для других – статьей расходов, должна быть пересмотрена в сторону сокращения. Многие управляющие крупных торговых центров, которые привыкли к резерву арендаторов, стоящих в очереди на площади, с трудом перестраиваются и неохотно пересматривают ставки. И только тогда, когда очередь начинает рассеиваться, а площади – пустовать, становится понятно, что придется идти навстречу любой ценой, а именно арендной ставкой. Хочу отметить, что, в свою очередь, управляющие вправе спросить у арендатора, который просит уступки, о реальном положении дел с бизнесом, размещаемым на его площадях. Есть ли у него антикризисная программа, что он делает конкретно для сохранения оборотов. Вполне вероятно, арендатор решил, как говорится, «под шумок» снизить аренду, ничего особо не предпринимая. С другой стороны, управляющая компания должна всеми силами помогать бизнесу своих арендаторов, способствуя не только технической помощью в эксплуатации помещений, но и необходимым продвижением своего объекта, особенно это касается торговых центров. Положительно отмечу активную рекламу таких центров, как «СемьЯ», «Чкаловский», «Радуга». И это статья расходов, которую если и стоит оптимизировать в условиях кризиса, то очень аккуратно и разумно. Все средства хороши для первого правила управления – сохранение текущих арендаторов.

Как же быть, чтоб сохранить?

Для того чтобы сохранить арендатора, некоторые собственники готовы идти на многое. На реальном примере покажу значимость профессиональной помощи в принятии решения владельцем недвижимости. Собственник небольшого обособленного помещения с отдельным входом на ул. Куйбышева много лет сдавал свой объект одной торговой компании. И вот однажды арендатору стало необходимо расшириться, бизнес требовал больших площадей. Выбора у него не было, необходимо было искать новые площади. В то же время собственник, не желающий расставаться с ответственным арендатором, с которым давно нашел общий язык, встал перед выбором, который оказался довольно сложным. Вариантов было несколько. Первый: выкупить соседнюю квартиру, перевести ее в нежилой фонд и объединить с существующей площадью. Следующие варианты построены на продаже своего объекта с приобретением другого помещения поблизости. Второй: найти другое готовое помещение нужной площади в торговом или офисном центре. Третий: найти другое помещение, также в жилом доме, как и свой объект. Четвертый: купить помещение, требующее капитального ремонта (например, с торгов у города), отремонтировать его и сдать своему арендатору. Последний, как показывает опыт, еще и доходный проект. Итак, вариантов много, а решение должно быть одно. Во-первых, все эти варианты можно проанализировать и просчитать целесообразность с позиции нескольких критериев: стоимость начальных инвестиций, требуемого времени и конечной стоимости актива. Что и было сделано. После этого, имея конечные финансово-экономические показатели всех вариантов, собственник легко определился с проектом, который удовлетворяет его возможности и пожелания арендатора.

Сократить издержки

Оптимизация издержек – стандартная регулярная процедура, проводимая управляющим недвижимостью, независимо от ситуации на рынке недвижимости. А в кризисные периоды она приобретает особую значимость для поддержания рентабельности объекта. Грамотно сократить издержки – это значит пересмотреть все статьи издержек с позиции рациональности и найти ту точку, в которой статья расходов максимально «урезается» без ущерба для бизнеса. Многие управляющие компании не мотивированы на оптимизацию издержек в принципе, поскольку их комиссионные рассчитываются по ставке от общего оборота по объекту. Это упущение собственников, которые, скорее всего, заключали договор по подобной схеме в благополучные для экономики времена. Поэтому для собственников сейчас важно пересмотреть условия текущих управленцев. Именно в условиях кризиса многие владельцы недвижимости рассматривают вопрос перехода на внешнее управление, когда собственная команда не справляется с усложнившимися задачами, при этом сама по себе представляет значительную статью издержек бизнеса. Принять решение бывает нелегко, но передача управления на аутсорсинг представляет порой единственный вариант обеспечения рентабельности и получения прибыли собственником. Конечно, здесь много нюансов. Эксперты дискутируют до сих пор, что на самом деле выгоднее: внешнее управление, с привлечением независимой управляющей компании, или внутреннее управление «своими силами». В одном все эксперты сходятся. В том, что основной критерий – масштаб объектов, суммарная площадь недвижимости. Чем она больше, тем выгоднее и проще содержать свою команду, с которой можно оперативно спросить и потребовать, которая всегда «под рукой», что бывает затруднительно при стороннем управлении. И наоборот, чем меньше объект, тем дороже оплачивать работу своих и выгоднее нанять внешних управляющих.

Хлеба и зрелищ

Необходимо помнить, что конечный потребитель недвижимости – это не арендатор, а рядовой житель города. Поэтому важно учесть его, кстати, существенно изменившиеся в условиях кризиса потребности, прежде чем искать арендатора на свои площади. Чтобы понять это, достаточно обратить внимание, как меняется профиль использования некоторых объектов недвижимости. Раньше помещения занимал офис банка, сейчас отлично себя чувствует на этих площадях предприятие общественного питания, столовая. Был магазин мебели – теперь игровой клуб. Если мы обратимся к статистике за период с 2009 до 2015 года, то увидим, что произошли следующие основные изменения в потреблении товаров и услуг: увеличились такие затраты, как питание вне дома, на алкоголь и табак, одежду и обувь, развлечения и культурные мероприятия, в то же время сократились такие статьи расходов, как предметы домашнего обихода, бытовая техника и уход за домом, образование.

Другими словами, те статьи расходов, которые планировались людьми раньше, в условиях кризиса и нестабильности максимально сокращаются, а высвободившиеся средства расходуются на другие цели. Если раньше семья планировала купить новый диван и холодильник, то сейчас она отложит это до лучшего времени. А раз уж диван с холодильником отменяются, то отложенные деньги вполне можно потратить на себя. Это значит – красиво одеться, вкусно поесть, выпить и развлечься. Лозунг нынешней корзины потребителя – «Хлеба и зрелищ!». Поэтому, делая логические выводы, можно наверняка определить, какой бизнес будет комфортно размещаться на освободившихся коммерческих площадях.

Коммерческое жилье

Жилые помещения априори не предназначены для коммерческой деятельности. Сегодняшняя ситуация на рынке аренды жилья также оставляет желать лучшего. По данным аналитической службы «Медиана» (портал «Метросфера»), ставки аренды продолжают падать. Анализ по данному рынку специалистами проводится по критерию «с мебелью» и «без мебели». Однако есть такая категория жилья, как апартаменты, которая уже привычно относится к коммерческой недвижимости. Это квартиры, расположенные преимущественно в центральной части города и прилежащих к центру районах, в домах повышенной комфортности, имеющие качественную отделку, полностью укомплектованные мебелью и бытовой техникой. Особенностью таких объектов является наличие сервиса, такого как регулярная уборка клининговой компанией, техническое обслуживание, а в некоторых случаях – стирка и глажка белья, покупка и приготовление еды. По сути, это аналог гостиничного бизнеса. Такие квартиры сдаются преимущественно на долгосрочный период. В числе арендаторов апартаментов часто бывают организации, предоставляющие жилье приезжим топ-менеджерам. Такие объекты, безусловно, требуют профессионального управления, в том числе юридического сопровождения отношений между арендатором и собственником, учитывающего множество нюансов. С позиции анализа этот подсегмент сложно поддается регулярному мониторингу, поэтому чтобы понять его текущее состояние и тенденции развития, необходимо проведение целевого исследования. В данном случае обратимся к экспертным мнениям, согласно которым спрос на апартаменты сохраняется довольно высоким, несмотря на общий упадок рынка аренды. Заполняемость апартаментов также держится на достойном уровне, как, собственно, и ставки аренды, в связи с чем востребованность и высокая доходность этого сегмента подтверждается рынком.

Как видим, в кризисной ситуации собственникам недвижимости не стоит опускать руки, нужно по-новому посмотреть на реалии рынка и определиться с направлением развития. Именно развития – развития в период кризиса, когда выживает сильнейший. В разработке антикризисной программы управления вашими активами ключевым звеном может стать привлечение компетентного консультанта, который внесет максимальную стабильность во владение недвижимостью в наше нестабильное время. А переход на внешнее управление с привлечением профессиональной управляющей команды может реально сократить издержки, повысив показатели рентабельности управления в целом.

Ольга Пермякова ООО «Уральский институт управления недвижимостью», управляющий партнер, консультант, CPM (IREM)