Пермский рынок коммерческой недвижимости бьет рекорд за рекордом.

Доля вакантных площадей в торговых и офисных центрах сейчас выше, чем во время предыдущего кризиса 2008-2010 годов. Цена квадратного метра опустилась до исторического минимума. Но уже к середине 2016 года мы прогнозируем достижение баланса спроса и предложения.

Беспрецедентные объёмы ввода торгово-офисной недвижимости в Перми в 2013–2014 годах явились следствием всплеска девелоперской активности, который наблюдался в предшествующие периоды. Однако в 2016 году, по оценкам экспертов, повторения рекордов ожидать не стоит.

По данным ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», за девять месяцев 2015 года объём ввода в эксплуатацию коммерческих объектов административного и торгово-развлекательного назначения в Перми составил около 80 тыс. кв. м, из которых почти 73 процента пришлось на 3-й квартал. К наиболее крупным из сданных в 3-м квартале 2015 года коммерческим объектам эксперт относит: ТЦ «Карусель» площадью 16,8 тыс. кв. м, реконструкцию ТЦ «Метро», площадью 12,4 тыс. кв. м и административное здание ГУ Отделения Пенсионного фонда РФ по Пермскому краю на бульваре Гагарина, 78, площадью 9,4 тыс. кв. м.

По данным департамента градостроительства и архитектуры г. Перми, на конец сентября 2015 года в строительстве находилось порядка 260 тысяч кв. м административных и торгово-развлекательных зданий.

Как отмечают эксперты, в Перми, тем не менее, сложилась уникальная ситуация. С одной стороны, наш город является аутсайдером среди городов-миллионников по количеству качественных торговых и офисных метров. При этом среди крупных городов по уровню заработной платы мы находимся ровно в середине списка. Соответственно, видно, что потенциал для развития есть, но по определённым причинам темпы роста отстают. В прошлом году на пермском рынке торговой недвижимости было отмечено рекордное падение уровня арендных ставок. Благодаря этому, а также лояльной политике собственников, заполняемость площадей была обеспечена, по данным Pan City Group, на 90 процентов.

Тенденцией прошлого года так же стало вытеснение фэшн-сегмента из стрит-ритейла и замена его аптеками, продуктовыми и алкогольными маркетами, магазинами с товарами массового потребления. Данный сегмент прекрасно чувствует себя и в торговых центрах, качество которых, как уже было сказано, объективно оставляет желать лучшего. Новые ТЦ продолжают открываться, однако Пермь до сих пор является единственным миллионником, где нет ни одного торгового центра суперрегионального формата, то есть стотысячника. Зато девелоперы «повально» отказываются от использования первых этажей в строящихся объектах под коммерческие площади, перепрофилируя их в жилые.

Еше одна тенденция - по итогам прошлого года отмечено усиления присутствия федеральных сетей в регионе. Так, «Детcкий мир» в августе прошлого года открыл четвертый супермаркет в Перми по адресу ул. Спешилова, 114, площадью 1200 кв.м.  Всего на сегодняшний день сеть включает 308 магазинов, расположенных в 127 городах России и Казахстана.

В том же августе произошло открытие гипермаркета сети X5 Retail Group «Карусель», недавно открылся  гипермаркет спортивных товаров Decathlon (французский ритейлер) на шоссе Космонавтов рядом с существующим ТЦ «Метро». Открылся второй гипермаркет «Магнит» на Карпинского, 91а. В ближайшие годы Пермский край будет готовиться к открытию ещё нескольких магазинов крупных международных операторов, строительство которых уже начато: торговые центры OBI (немецкий ритейлер) и SELGROS Cash&Carry (швейцарский ритейлер) на ул. Карпинского, 115а и 115б. Все они, безусловно, будут пользоваться низкой арендной ставкой для дальнейшей экспансии в Пермь.

Что касается офисной недвижимости, то, как и в случае с торговой недвижимостью, количество вакантных площадей уже превысило порог предыдущего кризиса. В целом, в 2015 году качественных офисных площадей в Перми было введено всего 9400 квадратных метров – это самый низкий показатель за много лет. При этом, по данным Pan City Group, в нынешних экономических условиях этих площадей городу хватает. Снизилась по сравнению с 2014 годом и средняя цена квадратного метра офисной недвижимости, причём коррекция произошла в основном уже в четвёртом квартале прошлого года. То же самое касается и арендных ставок в этом сегменте.

Понижающее влияние на цены на рынке коммерческой недвижимости, безусловно, влияют такие макроэкономические факторы, как падение оборотов торговли, уменьшение числа индивидуальных предпринимателей, сокращение объёмов инвестиций в основной капитал,  ухудшение доступности кредитных средств,  отрицательная динамика спроса и так далее. Однако на наш регион воздействуют локальные факторы, не позволяющие ценам значительно упасть. Как мы уже говорили, Пермь является одним из самых низкообеспеченных качественными торговыми и офисными площадями городов среди всех городов-миллионников России. Поэтому, ниже сегодняшнего уровня, цены на коммерческую недвижимость в Перми вряд ли серьезно упадут. По данным агентства «Медиана», в сегменте офисной недвижимости, в феврале 2016 года,  по сравнению с январем, средняя арендная ставка скорректировалась вверх на 0,73 процента до уровня 524 рубля за кв.м. Максимальное значение средней арендной ставки на офисную недвижимость из месяца в месяц фиксируется в Ленинском районе (606 рублей за кв.м.), минимальное – в Дзержинском районе города (466 рублей  за кв.м)

В целом эксперты ожидают, что рынок постепенно стабилизируется. Основными драйверами роста для офисно-торговой недвижимости в условиях кризиса могут стать магазины товаров повседневного спроса, или, как их ещё называют, «у дома», аптеки, зоомагазины, фаст-фуд, а также торговые точки, торгующие товарами для детей – одежда, игрушки, питание.

Основной тенденцией 2015 года стало снижение среднего размера сделки. Если в 2012-2013 средняя сумма сделки составляла 100 миллионов долларов, то в 2015-м - всего 58 миллионов долларов. То, что недвижимость подешевела, ни для кого не секрет. И, тем не менее, по прогнозам Colliers, в 2016 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость останется на уровне 2015 года, либо даже немного превысит его. Инвесторы не ушли с рынка, проблема заключается в том, что ожидания у покупателей и продавцов пока разные. Часть инвесторов полагают, что в кризис собственники почему-то должны избавляться от своих площадей за копейки, а ожидания продавцов зачастую оказываются выше рынка.

Тем не менее, такая ситуация не будет длиться долго, уже к середине 2016 года скорее всего мы увидим хрупкий баланс спроса и предложения.

Многие инвесторы понимают, что рынок уже нащупал дно или близок к этому. Уже сейчас новые объекты продаются по цене строительства, избавляться от коммерческой недвижимости по цене ниже себестоимости владельцы не будут. Объект, в конце концов, легче сдать в аренду за минимальные деньги, которые покрывали бы коммунальные платежи, и подождать другого покупателя. Качественная недвижимость в любой кризис сохраняет за собой статус доходного актива.

www. finrent.ru