Как кризис изменил рынок коммерческой недвижимости

Как кризис изменил рынок коммерческой недвижимости

В 2015 году темпы ввода коммерческих площадей замедлились: по предварительным данным, девелоперами было сдано около 100 тыс. кв. м площадей административного и торгово-развлекательного назначения, что почти на 55% меньше, чем в 2014 году.

По словам Надежды Злобиной, главного аналитика ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», сертифицированного РГР аналитика-консультанта рынка недвижимости, за последние 10 лет минимальные объёмы ввода фиксировались в 2009-м, 2012-м и в прошедшем 2015 году.

– На протяжении нескольких лет рынок коммерческой недвижимости г. Перми только наращивал обороты, – комментирует эксперт. – В 2014 году были достигнуты максимальные показатели – сдано в эксплуатацию 218 тыс. кв. м (рост по сравнению с 2013 годом составил 85%). Рекордные объемы ввода торгово-офисной недвижимости Перми в 2014 г. были обеспечены, в том числе и введенным в эксплуатацию 31 января 2014 г. ТРК «СпешиLove», общей площадью 56,7 тыс. кв. м. Однако в 2015 году объёмы ввода новых объектов были снижены более чем наполовину. Наиболее масштабными проектами стали ТЦ «Карусель» на шоссе Космонавтов, 59 (16,8 тыс. кв. м), реконструкция ТЦ «Метро» на шоссе Космонавтов, 393 (12,4 тыс. кв. м) и здание Пенсионного фонда РФ по Пермскому краю на бульваре Гагарина, 78 (9,4 тыс. кв. м). На конец декабря 2015 г. в строительстве находилось порядка 115 тыс. кв. м административных и торговых/торгово-развлекательных зданий на территории г. Перми.

Снижение девелоперской активности наблюдалось и в части получаемых разрешений на строительство. Так, в четвёртом квартале 2015 года департаментом градостроительства и архитектуры г. Перми было выдано разрешений на строительство объектов торгово-офисной недвижимости общей площадью около 95 тыс. кв. м, из которых всего два наиболее крупных объекта (площадью свыше 10 тыс. кв. м каждый) – это ТЦ на ул. Мира, 37 (16,5 тыс. кв. м) и офисный центр на ул. Клары Цеткин, 10а (14,9 тыс. кв. м).

По существующим разрешениям на строительство коммерческий сектор Перми имеет потенциал для ввода в эксплуатацию более 350 тыс. кв. м, однако, вероятнее всего, сдача их в эксплуатацию будет растянута на несколько лет (более 3 лет).

– Если на протяжении 2013–2014 гг. у нас отмечалась положительная тенденция в части уменьшения количества «долгостроев» – организации возвращались к реализации строительных проектов, «замороженных» в кризис 2008-2009 гг., – то в 2015 г. темпы строительства многих объектов вновь замедлились, некоторых – приостановились. Более чем по 25 объектам торгово-офисной недвижимости (суммарная площадь ≈ 90–100 тыс. кв. м) не были соблюдены запланированные сроки ввода в эксплуатацию до конца 2015 г., – отмечает Надежда Злобина.

Снижение ставок и изменение условий договора

В 2013–2014 гг. на пермском рынке коммерческой недвижимости была отмечена активизация как в части строительства объектов, так и с точки зрения ценовой ситуации. Достраивались некоторые ранее замороженные объекты, а также наблюдалась активность на стадии реализации новых проектов коммерческой недвижимости. По итогам 2014 г. был зафиксирован рост средних цен и арендных ставок предложения на торговые и офисные помещения, а также на производственные здания, помещения и базы.

В 2015 году большинство макроэкономических факторов оказывали понижающее влияние на цены на рынке коммерческой недвижимости - обороты торговли падали, число индивидуальных предпринимателей уменьшалось, объём инвестиций в основной капитал сокращался, доступность кредитных средств ухудшилась и т.д.

– В 2016 г. данные тенденции продолжились, – продолжает эксперт. – Однако на региональном уровне всё ещё пока воздействуют локальные факторы, не позволяющие ценам значительно упасть: Пермь является одним из самых низкообеспеченных качественными торговыми и офисными площадями городов среди всех городов-миллионников России.

По данным ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», за 2015 г. на вторичном рынке офисов средняя цена предложения практически не изменилась (+0,2%), на вторичном рынке торговой недвижимости и на объекты неопределённого назначения снижение средних цен отмечено на 10,0% и на 4,2% соответственно. На первичном рынке торговой и офисной недвижимости, напротив, средние цены увеличились на 9% (за счёт появления новых объектов, в основном встроенно-пристроенных площадей в строящихся жилых домах, с ценами предложения свыше 130 тыс. руб./кв. м).

– Реальные цены сделок уменьшаются ещё более значительно: по каждой сделке цена корректируется под конкретного покупателя (за «живые» деньги – наибольший торг, до 25–30%), – рассказывает аналитик. – На рынке аренды офисной и торговой недвижимости Перми в целом за 2015 г. было отмечено уменьшение средних арендных ставок на 9% и 18% соответственно.

Хорошая мина при плохой игре

Независимо от сложившегося экономического климата в стране, международные и федеральные операторы торговли продолжали и продолжают рассматривать г. Пермь для развития своих сетей.

– В 2015 г. произошли некоторые знаковые для города открытия, – напоминает г-жа Злобина. – В частности, свои двери для посетителей открыли гипермаркет сети X5 Retail Group «Карусель» на шоссе Космонавтов, 59;гипермаркет спортивных товаров Decathlon (французский ритейлер) на шоссе Космонавтов, 393;гипермаркет «АШАН-Сити» (французский ритейлер) в ТРЦ «СпешиLove» на ул. Спешилова, 114;ресторан «Макдоналдс» на фудкорте ТРК «СемьЯ» на ул. Революции, 13.А в ближайшие пять лет Пермский край будет готовиться к открытию ещё нескольких магазинов крупных международных операторов: торговые центры OBI (немецкий ритейлер) и SELGROS Cash&Carry (швейцарский ритейлер) на ул. Карпинского, 115а и 115б, ТРЦ «Мега» (швецкий ритейлер) на участке в микрорайоне Ива Мотовилихинского района г. Перми.

В качестве значимого события на рынке офисной недвижимости эксперт отметила стартовавшую с октября 2015 года в Пермском крае программу классификации бизнес-центров НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Главной целью классификации является введение единых и понятных правил классификации объектов офисной недвижимости. Отметим, чтов настоящий момент полную процедуру классификации прошли 10 бизнес-центров г. Перми, среди которых не оказалось ни одного офисного центра класса «А».

Туманное будущее

В целом в 2015 году ожидания участников рынка ухудшались: спрос уменьшался, цены сделок стали меньше цен предложения, начался процесс закрытия некоторых магазинов, филиалов банков, хостелов; сокращалось количество ресторанов, при этом увеличилось число столовых, кафе и кофеен; появлялись новые интернет-магазины и службы доставки еды.

– В течение всего года количество вакантных площадей увеличивалось, в большей степени проблемы с заполнением площадей испытывали вновь введённые торговые и офисные объекты,– комментирует аналитик. – В существующих успешных в городе ТЦ листы ожидания арендаторов также сокращались и даже появлялись свободные площади. Для привлечения арендаторов собственники шли на снижение арендных ставок. Управляющие компании большинства существующих ТЦ/ОЦ пересмотрели либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения.

По прогнозам ведущих российских экспертов в области анализа рынка коммерческой недвижимости, в 2016 г. данные тенденции продолжатся. Также прогнозируется максимальное в истории российского рынка недвижимости падение ставок во всех сегментах, наступление рынка арендатора, перед которым «все танцуют на цыпочках», отсутствие интереса девелоперов к офисному и торговому сегментам, замораживание ряда проектов.

– В 2015 г. сегменты рынка коммерческой недвижимости г. Перми постепенно один за другим вошли в стадию спада. Поэтому, по нашим прогнозам, наиболее вероятный сценарий на 2016 г. – сохранение кризисных явлений, – резюмирует Надежда Злобина.

http://metragi.ru/